Paydaşlarca fiilen taksim edilmiş taşınmazda, TMK 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırılık gerekçesiyle kötüniyetli ön alım davasının reddi.
Özet: Bu hukuki ihtilaf, paydaşlar arasında fiilen bölünerek kullanılan bir taşınmazda ön alım hakkının dürüstlük kuralına aykırı düşüp düşmediği meselesine ilişkindir; davacı, ön alım hakkını kullanmak amacıyla tapu iptali ve tescil talebinde bulunurken, davalı, taşınmazda fiili taksimin mevcut olduğunu ve davacının satıştan haberdar olduğunu iddia etmiştir; ilk derece ve bölge adliye mahkemeleri, tanık anlatımları, uydu görüntüleri ve bilirkişi raporları gibi delillere dayanarak taşınmazda fiili taksimin varlığını sabit görmüş ve davacının bu durumda ön alım hakkını kullanmasının Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağına karar vermiştir; yüksek mahkeme de, yazılı taksim olmasa bile eylemli paylaşımın bulunması ve davacının satıcının payını kullandığı zamana itiraz etmemesi durumunda ön alım talebinin reddedilmesi gerektiğini belirterek alt mahkeme kararlarını onamıştır.
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/1711 E., 2026/384 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Saruhanlı 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2024/108 E., 2025/34 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davacının pay sahibi olduğu 388 parselde 30.11.2017 davalı tarafından pay satın alındığını, ön alım bedelinin ön alım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla yüksek gösterildiğini ileri sürerek davaya konu payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı cevap dilekçesinde; davacının satıştan haberdar olduğunu, davacı tarafından taşınmazın batısının kullanıldığını, taşınmazda fiili taksim olduğu belirterek davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "davalı tanıkları ve uydu görüntüleri dikkate alındığında dava dışı satıcının satış tarihinden önce taşınmazda payına karşılık ihtilafsız olarak kullandığı alan bulunduğu, bu yerde davacının satış tarihinden önce bir talepte bulunmadığı, taşınmazın paydaşlar tarafından fiilen taksim edilmek suretiyle kullanıldığı, ön alım hakkının ileri sürmesi TMK' nın 2.maddesindeki dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin karar başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "fen bilirkişinin 07.12.2018 tarihli raporunda taşınmazın davalı kullanımında olan kısmının sürüldüğü, davacı kullanımında olan kısmının ise boş olduğu belirtildiği, kaldırma kararı öncesinde duruşma sırasında dinlenen davalının gösterdiği tanıklarının bir kısmı fiili paylaşımın bulunmadığı, bir kısmı ise fiili paylaşımın bulunduğunu beyan edildiği, kaldırma kararı sonrasında yapılan keşifte hazır edilen fen bilirkişinin 19.04.2024 tarihli raporunda taşınmazın kullanım durumunun işaretlendiği, 27.05.2024 tarihli ziraat mühendisi bilirkişi raporunda da uydu görüntülerinden taşınmazın ayrık kullanımda olduğu saptandığı, kaldırma kararı sonrasında duruşmada dinlenen davalıya pay satan tanık tarafından da taşınmazda eylemli paylaşımın bulunduğunun ifade edildiği, taşınmaz başında dinlenen davalı tanıklarının anlatımları ile uyumlu bilirkişilerin raporları uyarınca taşınmazda fiili paylaşımın yapıldığının kanıtlandığı" gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; uydu görüntüleri ile bilirkişi tarafından yapılan tespitin çeliştiği, görüntülerde fiili paylaşım olmadığı, fiili taksime esas olarak alınan taşınmaz içerisindeki beton direğin ne zaman konulduğunun tespit edilmediğini, bu direğin dava tarihinden çok sonra konulduğunu, davalı tanıklarınca da fiilli taksimin olmadığının belirtildiğini, ama buna rağmen fiili taksimin varlığının kabulünün hatalı olduğunu, davacıya köşede yer bırakıldığı ifade edilse de buraya ulaşacak yolunun olmadığını, mahkeme kararında taraflarla ilgisi olmayan taraf bilgilerine yer verildiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Ön alım davasına konu olan payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilerek her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemecede kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir. Ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için, taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması hâlinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümleri olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir. Yapılan açıklamalardan sonra somut olaya gelince; temyiz incelemesine konu eldeki ön alım davasında davalı tarafından taşımazın batı kısmının davacı tarafından kullanıldığı belirterek fiili taksim savunmasında bulunulmuş, davacı tarafından ise davalı tarafından pay satın alınmasından sonra batıda bir yer ayrılarak fiili taksim olgusunun yaratılmaya çalışıldığı, kendi kullanımında olan bir alanın olmadığı ileri sürülmüştür. İlk Derece Mahkemesince yapılan 07.12.2018 tarihli keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarında, taşınmazın fiilen iki parça hâlinde kullanıldığı, davalının kullanımında olan kısmın sürülü, kalan kısmının ise işlenmemiş olduğunun tespit edildiği; yine 27.05.2024 tarihinde yapılan keşif sonucu alınan raporlarda ise, davalı tarafından kullanılan kısım üzerine hububat tarımı yapıldığı, davacının kullanımda olduğu gösterilen alanın ise boş tarla vasfında olduğu, parsel üzerinde davacı ve davalı tarafından kullanılan kısım arasında ayırt edici beton direğin bulunduğu, uydu görüntüleri incelendiğinde ise yıllar itibariyle davalı ve davacıya ait kısımların zeminde farklı farklı paylaşım yapılarak kullanıldığının belirlendiği; mahkemece 15.10.2019 tarihinde dinlenen tanıklarca, davaya konu taşınmazın davacı ... tarafından hiç kullanılmadığı, tamamının davalıya pay satan ... tarafından kullanıldığı, söz konusu yerin davalı ... tarafından satın alındıktan sonra, taşınmazın üst kısmından davacı ...'e yer ayrıldığının belirtildiği; 27.05.2024 tarihinde keşif sırasında dinlenen tanıklarca, taşınmazın batı kısmında küçük yerin diğer büyük alandan hep ayrı kullanıldığı, taşınmazın batı kısmının kepçeyle kazılarak set oluşturulduğu, sınırın belirlenmiş olduğunun beyan edildiği; 11.12.2024 tarihinde duruşmada tanık olarak dinlenen davalıya pay satan ... tarafından ise, taşınmazın batı kısmında kalan küçük yerin ...'in alanı olduğu, sınırların belli olduğu, yaklaşık 30 yıl bu şekilde kullanıldığının ifade edildiği görülmüştür. Mahkemece yapılan keşif, alınan bilirkişi raporları ve dinlenen tanık beyanları bir bütün hâlinde incelendiğinde; her ne kadar taşınmaz üzerinde fiilen ayrılmış iki alan ve farklı iki kullanım tespit edilmişse de; bilirkişilerce davacı ve davalının kullandığı kısımlar arasında ayırt edici olarak bulunan beton direğin hangi tarihte konulduğunun tespit edilmediği, yargılama sırasında dinlenen tanıklarca taşınmazın batı kısmında ayrılan yerin davacı tarafından kullanıldığının beyan edilmediği, gelinen noktada taşınmazda davacı tarafından sınırları kabul edilen ve kullanılan bir alanın olduğunun ispat edilemediği anlaşılmıştır. Bu durumda, davacı tarafından ön alım hakkının kullanılabileceği kabul edilmelidir. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır." 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda Devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için Devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından; ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin, daha önce depo edilen bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere vadeli bir hesaba depo ettirilmesi, daha önce depo edilen bedelin de bu hesaba nemalandırılmak üzere aktarılması ve sonucuna göre karar verilmesi için Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.Kabule göre de, İlk Derece Mahkemesi kararının 6. sayfasının ilk iki paragrafının dosya ile ilgisiz olduğu, kararda yer almasının maddi hataya dayalı olduğu anlaşılmakla bu husus eleştirilmekle yetinilmiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Yukarıda açıklanan nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,14.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.