adi senetle taşınmaz satışında tapu iptal ve tescil talebinin reddi ile orman arazisi nedeniyle sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adaletle bedel iadesi.

Adi senetle taşınmaz satışında tapu iptal ve tescil talebinin reddi ile orman arazisi nedeniyle sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adaletle bedel iadesi.

Özet: Davacı taraf, 1994 yılında adi senetlerle satın alındığını ve zilyetliğini iddia ettiği belirli taşınmaz kısımlarının adına tescilini veya ödediği bedellerin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncellenerek iadesini talep etmiş; mahkeme, taşınmaz satışlarının resmi senetle yapılması zorunluluğu ve zilyetliğin kanıtlanamaması gerekçeleriyle tapu iptali ve tescil talebini reddetmiş, ancak orman vasfındaki ve tapulu kısımlara ödenen bedellerin haksız iktisap hükümleri doğrultusunda belirlenen güncel değerinin davacılara yasal faiziyle birlikte kısmen iadesine karar vermiştir.

8. Hukuk Dairesi 2026/2171 E. , 2026/3726 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/730 E., 2021/834 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/277 E., 2020/64 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı ve ek kararı davacılar ... ve ... vekili ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacılar vekili dava dilekçesinde; ... ve ...'ın 12.05.1994 tarihli ve 150.000.000 TL bedelli, 12.05.1994 tarihli ve 225.000.000 TL bedelli arsa alım satım senetleri ile ...'den ... köyü ... Mahallesi ... mevkinde bulunan taşınmazdan 1.200,00 m² ve 2.021,25 m² olmak üzere mevki ve sınırları belli kısımları satın ve mahallen teslim aldığını, müvekkilerinin kendilerine satılıp teslim edilen bu arazi parçalarını fiilen tasarruf ve hakimiyetleri altına aldıklarını, 125.500.000 TL ve 112.500.000 TL'nin satış anında ödendiğini, bakiye tutarın tapu devri esnasında ödenmesinin kararlaştırıldığını, müvekkilleri adına tapuda devir işlemlerinin yapılmaması halinde satışın ödenmiş tutarlar üzerinden yapılmış sayılacağının, muhatap murislerince müvekkillerine satılıp mahallen teslim edilen taşınmazın köyü, 154 ada, 1 parsel olarak ... adına kısmen tescil gördüğünün öğrenildiğini, bunun üzerine hemen muhatap murislere ihtarname gönderildiğini, ihtarnamenin sonuçsuz kaldığını, ileri sürerek, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini, bu talebin kabul edilmemesi halinde peşin olarak ödenen satış bedelinin ödeme tarihinden itibaren denkleştirici adalet ilkesine göre güncel değerinin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacılar vekili 15.02.2019 havale tarihli ıslah dilekçesinde; ... köyü 1 54... parsel sayılı taşınmazın 79,60 m²lik (A-2) ve 587.09 m²lik (B-1) kısımlarının davalılar murisi adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tapuya tesciline, orman içinde kalan kısımlar için toplam 64.508,42 TL olarak tespit edilen değerin temerrüt tarihinden itibaren faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, iddia edilen 1994 yılına ait adi senede dayalı açılan davada 10 yılı aşkın bir süre geçtiğini, davacıların her türlü talebinin dava zamanaşımına uğramış olmakla davanın reddi gerektiğini, adi senede dayalı tapu tescil davacı açılamayacağının, zira taşınmazların satışı, resmi senede bağlı olmak zorunda olduğunu, geçersiz bir belgeye dayalı açılan davanın reddi gerektiğini, dava konusu taşınmazın mahallen davacılara teslim edilen bir taşınmaz olmadığını, davacıların hiçbir şekilde söz konusu taşınmazlara zilyet olmadıklarını, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, söz konusu adi senet şeklindeki hiçbir geçerliliği olmayan senetlere dayalı olarak gönderilen ihtarnamenin hukuki geçerliliği bulunmadığını, açılan dava ile istenen hususların geçerli bir yasal dayanağı olmadığını ileri sürerek, açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile senet metninden sözleşme tarihinde zilyetliğin davacılara devredildiği yorumuna ulaşılamadığı, davacıların taşınmazı kullanmadıklarından tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine, davacıların satın almış oldukları 79,60 m²lik ve 587.09 m²lik kısımlarının davalılar murisinin hissedar olduğu 1 54... parsel sayılı taşınmazda kaldığı, 1.467,88 m²lik kısmı ile 466.80 m²lik kısımlarının ise Hazine adına tescilli olan orman parselinde kaldığı, orman olarak tespit edilen kısım Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olup kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamayacağı, davacıların Devletin hüküm ve tasarrufunda olan özel mülkiyete konu olamayacak taşınmaz için davalılar murisine verdikleri bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilecekleri, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğunun bulunduğu, ifanın taşınmazın orman olarak tespit edildiği 03.12.2017 tarihinde imkansız hale geldiği ve bu tarih itibari ile satış bedelinin ulaştığı değerin 25.492,10 TL olduğu, ancak davacıların 1 54... parsel içerisinde kalan kısımlar yönünden bedel iadesi talebinde bulunabilecekleri, davacılar tarafından dava dilekçesinde satış bedellerinin eski TL üzerinden talep edildiğinden taleple bağlı kalınarak davacıların tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine, Davacıların ödenen satış bedellerine yönelik taleplerinin kısmen kabulüne ve kısmen rededine 25.567,80 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacılara verilmesine ve fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacılar vekili ve davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tapu iptali ve tescili talebi yönünden yapılan değerlendirmede; davacı tarafın dava konusu taşınmazı satın aldığını iddia ettiği tarih itibarıyla taşınmaz tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz olup tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazların 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğinde olduğu, aynı Kanun'un 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleştiği, tapusuz taşınmazın satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışının mümkün olduğunu, bu durumda dosya arasında mevcut davacının davasına dayanak olarak sunduğu adi yazılı satış senetleri tapulu taşınmaza ilişkin olmadığı için geçerli olduğu, ancak dava konusu taşınmazın devir borçlusu tarafından satın alan kişiye devredildiğinin her türlü şüpheden uzak somut delil ve olgularla davacı tarafından kanıtlanması gerektiği, somut olayda, davacı tarafın dayandığı 12.05.1994 tarihli arsa alım satım sözleşmelerinin 8 ve 9 nolu maddelerinde taşınmazın alıcılara devredildiği belirtildiği gibi keşif sırasında dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarına göre dava konusu taşınmazın senet tarihinden sonra taşınmaza gelip gittikleri ve taşınmazın üzerindeki dikenleri temizleyerek arsa niteliğindeki taşınmazda zilyetlik iradesini gösterdiklerinin anlaşıldığını tapusuz taşınmazların menkul mal hükmünde olduklarından, mülkiyetin nakli için zilyetliğin devrinin zorunlu bulunduğu ve zilyetliğin kendisine devredildiği satın alma iddiasına dayanan davacı tarafça ispat edilmesine rağmen Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tescil talebinin reddine kararı verilmesi doğru değilse de; bu yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 353/1-b.2 maddesi gözetilerek yeniden hüküm verilmesinin öncelikli koşulunun mahkeme hükmünün kaldırılması olmasına göre ve 79,60 m² ile 587,09 m² yüzölçümündeki kısımların davacılar adına ayrı ayrı tesciline yönelik davanın esasıyla ilgili yeniden karar vermek gerektiği, davacılar vekilinin tazminat talebi yönünde ise; taraflar arasında yapılan sözleşmede dava tarihi itibarıyla satıcı ...'in 1 54... parsel sayılı taşınmazın kayden maliki olmadığı, bu nedenle artık satıcının maliki olmadığı taşınmazı tapu yoluyla devretmesinin ifasının imkansız hale gelmesinden dolayı davacıların tapu iptali ve adlarına tescilini isteyemeyecekleri, dolayısıyla tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilecekleri, geçerli bir sebebe dayanmaksızın, bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerin eksiksiz iadesi, denkleştirici adalet düşüncesine dayandığı, denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade ettiği, bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerektiği, bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut verilerin tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer hesaplanması gerektiği, İlk Derece Mahkemesince, dava konusu orman niteliği ile Hazine adına tescil edilen taşınmaz yönünden satım sözleşmesinin tarafı olan davalılar murisinin maliki olmadığı taşınmazı tapu yoluyla devretmesinin artık imkansız hale geldiğinin belirlendiği dava tarihi itibarıyla 09.04.2015 tarihe kadar paranın ulaştığı değer alınan bilirkişi raporu ile belirlenmesine rağmen taşınmazın tespit tarihinin ifanın imkansız hale geldiği tarih olarak kabul edilerek hüküm altına alınması doğru değilse de; bu yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un 353/1-b.2 maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesinin hükmünün kaldırılarak satış değerinin dava tarihi itibarıyla ulaştığı değer olan satış sözleşmelerine göre 42.154,67 TL ve 21.958,72 TL olmak üzere toplam 64.113,39 TL olarak davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği, dava konusu taşınmazlara ilişkin tespit 03.12.2007 yılında kesinleşerek tapuya tescil edildiği, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun (3402 sayılı Kanun) 12/3. maddesine göre davacıların tespitin kesinleştiği 03.12.2007 tarihinden 10 yıllık hak düşürücü sürenin dolduğu 03.12.2017 tarihine kadar tespitten önce doğan hakka dayanarak dava açıp taşınmazın tapu kaydının iptali ile adlarına tescil ettirme hakkı mevcut olduğundan 03.12.2017 tarihine kadar ifanın imkansız hale geldiğinden söz edilemeyeceği davanın açıldığı 09.04.2015 günü arasında 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmadığı anlaşıldığından davalılar ... vekilinin zamanaşımına yönelik istinaf başvurusunun yerinde olmadığı gerekçesiyle, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Kanun'un 353/1-b.1 maddesi uyarınca reddine, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Kanun'un 353/1-b.2 maddesi gereğince kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacının tescil talebinin kabulüne, dava konusu Zonguldak ili ... ilçesi ... köyü 1 54... parselin davalılar murisi ... oğlu ... adına kayıtlı olan 12.699/163.100 payının iptali ile 12.699/326.200 payın davacı ... adına, 12.699/326.200 payın davacı ... adına tapuya tesciline, taşınmazın 22.500/163.100 bakiye payın kayıt maliki davalılar murisi ... oğlu ... üzerinde bırakılmasına, davacıların ödenen satış bedellerine yönelik taleplerinin kısmen kabulüne, 64.113,39 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacılara verilmesine ve fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Davacılar vekili tarafından 19.02.2025 tarihli verilen dilekçe ile 1 54... parsel 376,98 m² alana ilişkin davadan kısmen feragat ettiğini bildirmekle; Bölge Adliye Mahkemesinin 22.10.2021 tarihli 2020/730 Esas, 2021/834 Karar sayılı ilamıyla kısmi feragat edilen kısma yönelik bilirkişi marifetiyle belirlenen 1.467,88 m² için 42.154,67 TL tazminatın 376,98 m²lik kısma denk gelen 10.826,14 TL tazminat için feragat edilmesi nedeniyle, Bölge Adliye Mahkemesinin 22.10.2021 tarihli ve 2020/730 Esas, 2021/834 Karar sayılı ilamının C-3 maddesindeki "Davacıların ödenen satış bedellerine yönelik taleplerinin kısmen kabulüne, 64.113,39 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine," ibaresinin yerine; davacılar vekilinin 19.02.2025 tarihli kısmi feragat dilekçesi nedeniyle "davacıların ödenen satış bedellerine yönelik taleplerinin kısmen kabulü ile; 10.826,14 TL yönünden davacılar vekilinin kısmi feragat nedeniyle reddine, sonuç olarak 53.287,25 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine," söz konusu ilama C-11.maddesi eklenerek "davalılar kendilerini vekil ile temsil ettirdiklerinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/2. maddesi uyarınca belirlenen 10.826,14 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara verilmesine" cümlesinin eklenmesine dair 24.04.2025 tarihli ek karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili asıl ve ek karara yönelik temyiz dilekçesinde; davalılar murisi ... adına olan 35199/163100 payın tamamının davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesi gerekirken bir kısım payın davalılar murisi üzerine bırakılmasının yanlış olduğunu, kabul anlamına gelmemekle beraber davalılar murisi adına olan pay 1 54... parselde 35199/163100 olması karşısında geriye kalan pay 9801/163100 olmasına rağmen 22500/163100 olarak muris üzerinde bırakılmasına karar verilmesinin ayrıca yanlış olduğunu, davacılara satılıp mahallen devir ve teslim edilen taşınmaz m²leri senetlerde daha yüksek olup, fiilen ölçülen kısımlar ise daha az olduğunu, denkleştirici adalet ilkesine göre hüküm altına alınan bedelin düşük belirlenmiş olup, bu yöndeki itirazlarımız değerlendirilmediğini, esas temyiz taleplerini tekrarla ayrıca, 1 54... parsel yönünden davacılar adına tapuya tescile karar verilmesi yönünde hüküm kurulması gerekirken bu yönde karar verilmesinin doğru olmadığını ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; davacılar açtıkları işbu dava ile tapu iptal ve tescil, bu istekleri kabul edilmezse ödediklerini iddia ettikleri paranın kendilerine iadesini istediklerini buna rağmen İstinaf Mahkemesinin talep dışına çıkarak , hem tapu iptal ve tescil talebini kabul etmiş, hem de ödenen paranın iadesine karar verdiğini, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde belirtildiği gibi tapusuz taşınmazın devrinin zilyetliğin teslimi ile birlikte gerçekleşeceğini ancak taşınmazın fiilen hiçbir zaman davacılara geçmediğini, söz konusu alacağın zamanaşımına uğradığını, taşınmazın bir kısmının orman parselinde kalıp ormanların kazanılmasının da mümkün olmadığını, eksik inceleme ile karar verildiğini ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, tapu iptali ve tescili olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile Bölge Adliye Mahkemesi kararı ve 24.04.2025 tarihli ek kararındaki gerekçelere, 6100 sayılı Kanun'un 369/1. maddesi de gözetilerek yapılan incelemede aynı Kanun’un 371. maddesinde yer alan sebeplerden biri de bulunmadığına göre, temyizen incelenen karar usul ve kanuna uygun olup davacılar vekili ve davalılar vekilinin temyiz dilekçelerinde ileri sürdükleri nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1. maddesi uyarınca ONANMASINA,

615,40 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 116,60 TL'nin temyiz eden davacılardan alınmasına,

6.787,59 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 20.362,79 TL'nin temyiz eden davalılardan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,02.06.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.