Danıştay 4. Daire, Vakıflar Genel Müdürlüğünün tapu tahsisli taşınmaz satışında belirlediği yüksek rayiç bedele karşı açılan iptal davasında temyiz incelemesi yaptı.
Özet: Mülkiyeti idareye ait olup hak sahibine 1985 tarihli tapu tahsis belgesiyle tahsis edilen taşınmazın idarece belirlenen 18.000 TL/m² satış bedelinin yüksek olduğu iddiasıyla açılan davada, idare mahkemesince yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda taşınmazın işlem tarihindeki gerçek birim fiyatının 14.845,64 TL olarak tespit edilmesi üzerine idari işlemin iptaline karar verilmiş, bu iptal kararı bölge idare mahkemesince de onanmış olup; idarenin, davanın idari yargının görev alanına girmediği, kesin ve yürütülebilir bir işlem bulunmadığı, bilirkişi raporunun yetersiz ve çelişkili olduğu, emsal satışların dikkate alınmadığı yönündeki iddialarıyla temyiz ettiği kararın onanması yönünde görüş bildirilmiştir.
T.C.
D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : 2025/4699Karar No : 2026/92 TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Müdürlüğü VEKİLİ : Av. ...KARŞI TARAF (DAVACI) : ...VEKİLİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: Mülkiyeti davalı idareye ait olup davacının murisi ... adına düzenlenen 01/05/1985 tarihli tapu tahsis belgesine konu Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın 202 m²'lik kısmının hak sahiplerine 18.000,00 TL/m² üzerinden toplam 3.636.000,00 TL bedelle satışına dair Vakıflar Genel Müdürlüğü Vakıflar Meclisinin... tarihli, ... sayılı kararının, belirlenen rayicin yüksek olduğu iddiası ile iptali talep edilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti:... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile dosyadaki diğer bilgi ve belgelerin değerlendirilmesinden, idare tarafından her ne kadar taşınmazın m²'si için 18.000,00 TL belirlenmiş ise de, işlem tarihinde taşınmazın m² birim fiyatının 14.845,64 TL olarak tespit edildiği (taşınmazın toplam bedelinin ise 2.998.818,28 TL olduğu), bu nedenle tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle, dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı idare tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI: Davalı idare tarafından; dava konusu işlemin idari yargının görev alanına girmediği, bu nedenle görevsizlik kararı verilmesi gerektiği, ayrıca ortada kesin ve yürütülebilir bir işlemin de bulunmadığı, öte yandan İdare Mahkemesi tarafından dayanak alınan bilirkişi raporunun da yetersiz ve çelişkilerle dolu olduğu, ayrıca dava konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, ... ada, ...parsel sayılı 504 m² taşınmazın ... Sulh Hukuk Mahkemesinin E:2... sayılı dosyasında 14.500.000,00 TL bedelle satışının gerçekleştirildiği, bu dosyanın celbi ile anılan satış işleminin emsal alınması gerektiği yönündeki iddiaların Mahkeme tarafından dikkate alınmadığı belirtilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Temyiz istemine karşı cevap verilmemiştir. TETKİK HÂKİMİ:...DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile temyize konu kararın onanması gerektiği düşünülmektedir.TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE :MADDİ OLAY : Mülkiyeti davalı idareye ait olup davacının murisi ... adına düzenlenen 01/05/1985 tarihli tapu tahsis belgesine konu Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra kalan 202 m²'lik kısmının hak sahiplerine 18.000,00 TL/m² üzerinden toplam 3.636.000,00 TL bedelle satışına dair Vakıflar Genel Müdürlüğü Meclisinin... tarihli, ... sayılı kararının tesis edilmesi üzerine, belirlenen rayicin yüksek olduğu iddiasıyla bakılmakta olan dava açılmıştır. İLGİLİ MEVZUAT :Dava konusu işlem tarihinde yürürlükte bulunan (Mülga) 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 1. maddesinde; bu Kanunun amacının imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemek olduğu, belirtilmiş, 9. maddesinde; Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya arazileri üzerine yapılmış gecekondular (a) fıkrasındaki hükümlere tabi olup, arsa bedeli ilgili kuruluşa peşin veya en geç 4 yıl içinde oniki eşit taksitle, bu Kanun hükümlerince çıkarılacak Yönetmelikte belirtilen esaslara göre ödenir, hükmüne, "Tapu verme" başlıklı 10. maddesinde ise; bu Kanun hükümlerine göre hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar, .... madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine "Tapu Tahsis Belgesi" verileceği, hükmüne yer verilmiştir.Anılan Kanunun 18. maddesinde ise; arsa bedellerinin tespitinde hak sahiplerinin beyan edeceği değer esas alınacağı, ancak belediye veya valiliklerce gerekli görüldüğü takdirde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre bedel tespiti yaptırılacağı, hüküm altına alınmıştır.HUKUKİ DEĞERLENDİRME :Dosyanın incelenmesinden; mülkiyeti davalı idareye ait olan Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda 336 m² yer hakkında hakkında davacının murisi ... adına 2981 sayılı Kanun uyarınca 01/05/1985 tarihli tapu tahsis belgesinin düzenlendiği, söz konusu yerin satışının ve tapuda devrinin talep edilmesi üzerine ise idare tarafından; düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra Antalya İli, Muratpaşa İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın 202 m²'lik kısmının hak sahiplerine 18.000,00 TL/m² üzerinden toplam 3.636.000,00 TL bedelle satışına dair dava konusu işlemin tesis edildiği, taşınmazın m²'si için takdir edilen bedelin yüksek olduğu iddiası ile bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmıştır. Davalı idare tarafından oluşturulan komisyon tarafından taşınmazın m² fiyatı 11.000,00 TL olarak belirlendiği, ancak dava konusu işlem tesis edilirken Vakıflar Meclisi tarafından, taşınmazın konumu, artan gayrimenkul değerleri ve taşınmazın imar durumu (Kaks:0,80/4 kat ayrık nizam konut alanı) göz önüne alınarak taşınmazın m² fiyatının 18.000,00 TL olarak takdir edildiği, mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen ve İdare Mahkemesi tarafından hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; bir tek satış işlemi emsal alınarak, işlem tarihi itibarıyla taşınmazın m² fiyatının 14.845,64 TL olacağı yönünde görüş bildirildiği anlaşılmaktadır.Bedele ilişkin uyuşmazlıklarda; taşınmazın işlem tarihindeki rayiç değeri tespit edilirken, taşınmazın cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler dikkate alınarak ve uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından emsaller seçilerek, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmelidir. Bu durumda; idarece yapılan kıymet takdirinin rayice uygun olup olmadığının ortaya konulabilmesi için, yukarıda belirtilen esaslara göre belirlenmiş ve dava konusu işlemin tarihine yakın bir tarihte satışı yapılmış olan birden fazla taşınmazın emsal alınması suretiyle (temyiz iddiaları da dikkate alınarak), ek rapor alınarak ya da yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak bir değerlendirme yapılması gerekirken, bu hususlara dikkat edilmeden eksik inceleme sonucunda düzenlenen bilirkişi raporuna dayanılarak verilen dava konusu işlemin iptaline ilişkin İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu kararda hukuki isabet bulunmamaktadır. KARAR SONUCU: Açıklanan nedenlerle;1.Temyiz isteminin kabulüne,2.Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının Üye ...ve Üye ...'in karşı oyları ve oyçokluğuyla BOZULMASINA,3.Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 14/01/2026 tarihinde, kesin olarak karar verildi.(X) KARŞI OY :Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dava konusu işlemin iptali yolundaki ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin ... Bölge İdare Mahkemesi .... İdare Dava Dairesinin... tarih ve E:... K:... sayılı kararının onanması gerektiği oyuyla, çoğunluk kararına katılmıyoruz.