Danıştayda Yusufeli Belediyesinin bağımsız bölüm satış ihalesi ve ilgili meclis kararının hukuka uygunluğuna ilişkin temyiz incelemesi.
Özet: Bir idare mahkemesi, Yusufeli Belediyesinin kentsel dönüşüm kapsamında kamu hizmeti amacıyla devredilen ve üzerinde 39 bağımsız bölüm bulunan taşınmazların satışına ilişkin belediye meclisi kararı ile açık teklif usulüyle yapılan ihalenin iptali istemiyle açılan davayı reddederek, satış kararının ilgili mevzuata uygun alındığını, ihale hazırlık süreçlerinin (ilan, şartname, muhammen bedel belirlenmesi) ve ihalenin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile Türk Borçlar Kanununa uygun yapıldığını, kiracı haklarının kanunen korunduğunu, kat mülkiyeti kurulmamış olmasının satışa engel teşkil etmediğini ve geçici teminat oranının rekabeti engellemediğini belirterek, dava konusu işlemlerin hukuka aykırı olmadığını hükmetmiştir.
T.C.
D A N I Ş T A YONÜÇÜNCÜ DAİREEsas No:2024/3193Karar No:2025/1790TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ...VEKİLİ : Av. ... KARŞI TARAF (DAVALI) : ... Belediyesi VEKİLİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU : ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.YARGILAMA SÜRECİ : Dava konusu istem: Artvin ili, Yusufeli ilçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parsel, ... ada ... ve ... sayılı parseller üzerinde bulunan 39 adet bağımsız bölümün satışına ilişkin ... tarih ve ... sayılı Yusufeli Belediye Meclisi kararı ile bu karara istinaden ... ada ... parsel üzerinde bulunan ... blok ... numaralı bağımsız bölümün 27/08/2024 tarihinde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 45. maddesi uyarınca açık teklif usulüyle satışına ilişkin işlemlerin ve ihalenin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen kararda; Yusufeli Belediye Meclisinin ... tarih ve ... sayılı kararı yönünden; anılan Belediye Meclisi kararı ile satışa konu taşınmazların ada/parsel numarası belirtilerek Belediye Encümenine ihtiyaç durumunda satış yapılabilmesi için yetki verildiği, kararın ilgili mevzuata uygun olarak alındığı; Dava konusu ihalenin hazırlık aşamasındaki (şartname, ilan, muhammen bedelin belirlenmesi) işlemler yönünden; uyuşmazlık konusu satış ihalesine ilişkin tahmin edilen bedelin bağımsız bölümlere binaen belirlenmesi neticesinde, ihalenin 2886 sayılı Kanun’un 17. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen ilan şekline uygun olarak, ihalenin yapılacağı yerde çıkan "..." gazetesi ve "..." isimli haber sitesi üzerinden 09/08/2024 tarihinde Basın İlan Kurumu aracılığıyla ilan edildiği, anılan Kanun'un 18. maddesi uyarınca ilanlarda bulunması zorunlu olan hususlara yer verildiği, Öte yandan, aynı Kanun'un "Şartnameler" başlıklı 7. maddesi uyarınca şartnamelerde genel olarak bulunması zorunlu olan hususların dava konusu ihaleye ait Şartnamede de yer aldığı; İhaleye ait Şartnamede, uyuşmazlık konusu bağımsız bölümlerin içinde kiracı bulunduğunun belirtilmemesinin hukuka aykırı olduğu yönündeki iddia yönünden; dava konusu bağımsız bölümün 3 yıl süreyle davacıya kiraya verildiği, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15/09/2023 olduğu, 13/09/2023 tarihinden itibaren geçerli olduğunun sözleşmede belirtildiği görülmekle birlikte, kiracıların haklarına ilişkin hükümlerin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlendiği, söz konusu satışın gerçekleşmiş olması durumunun dahi Kanunen tanınan hakları değiştirmeyeceği, taşınmaz üzerinde davacının herhangi bir üstün hakkının bulunmadığı, bu nedenle taşınmaz üzerinde zilyet olmasına ilişkin hususun Şartnamede belirtilmemesinin hukuka aykırılık oluşturmayacağı, Kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazın satışının yapılamayacağı, ... ada ... parsel üzerinde yer alan taşınmazın Şartnamede ... ada ... parsel olarak belirtildiği yönündeki iddia yönünden; ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca yapılan uygulama sonucunda uyuşmazlık konusu ... ada ... parsele dönüştüğü, dava dosyasında yer alan tapu kaydında söz konusu taşınmazların Yusufeli Belediyesi mülkiyetinde olduğunun görüldüğü, taşınmazların Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ferdileştirilmesine yönelik herhangi bir yasal zorunluluk bulunmadığı, hangi taşımazların satışa çıkarıldığının açık ve belirli olduğu, Geçici teminat oranının %5 olarak belirlenmesinin hukuka aykırı olduğu yönündeki iddia yönünden; belirlenen söz konusu miktarın ihaleye katılımı ve rekabeti engelleyecek nitelikte olmadığı, İhale yönünden ise, ihalenin usulüne uygun yapıldığı ve en yüksek teklifi verenin üzerinde bırakıldığı, ihalenin açıklık ve rekabet ilkesine uygun gerçekleştirildiği, Bu itibarla, dava konusu ihalenin 2886 sayılı Kanun'un 17. maddesine uygun olarak ilan edildiği, muhammen bedeli anılan Kanun'un 45. maddesine göre hesaplanan tutarı aşmayan uyuşmazlık konusu ihalenin açık teklif usulü ile yapılabileceği, ihaleye ait Şartnamenin aynı Kanun'da belirlenen temel ilkeler ile kamu yararı ve hizmet gereklerine uygun hazırlandığı, ihalenin usulüne uygun olarak, açıklık ve rekabet ilkesi gözetilerek yapıldığı, ihalede diğer hususlar yönünden de herhangi bir mevzuata aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından, dava konusu işlemlerde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemler hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir.TEMYİZ EDENİN İDDİALARI: Davacı tarafından, dava konusu taşınmazın Hazine adına kayıtlı iken "Kentsel Dönüşüm" kapsamında kamu hizmeti amacıyla Yusufeli Belediyesine devredildiği, bu nedenle satışının mümkün olmadığı, taşınmazın satılması hususunda alınan Belediye Meclisi kararının geçersiz olduğu, dava konusu Meclis kararında ihale konusu edilen taşınmazlardan hangi ada parsel üzerinde yer alan hangi bağımsız bölümlere ilişkin satış yetkisinin Encümene verildiğinin açıkça belirtilmediği, bu kararın kiracılara tebliğ edilmemesinin de hukuka aykırı olduğu, dava konusu bağımsız bölümün 3 yıllık dönem için tarafına kiraya verildiği, Şartnamede kira sürelerine ilişkin herhangi bir açıklamaya yer verilmediği, uyuşmazlık konusu taşınmazlarda henüz parselasyon işleminin yapılmadığı, kat mülkiyeti kurulmadığı, Belediye adına tapuya tescilinin yapılmadığı, dolayısıyla uyuşmazlık konusu taşınmazlar yönünden ihale şartları oluşmadığından bağımsız bölüm olarak satış ihalesi yapılmasının da mümkün olmadığı, 2886 sayılı Kanun'un 2. maddesi uyarınca arsası temin edilmemiş, mülkiyet ve kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış olan ve gerekli olduğu halde imar durumu, tip yapılarda tatbikat, diğerlerinde avan projeleri ve bunlara dayalı keşifleri bulunmayan yapım işlerinde ihaleye çıkılamayacağı, bahse konu bağımsız bölümlerin satış ihalelerinin birbirini takip eden zaman dilimi yerine doğrudan saat 16.00'da yapılacağının belirtilmesinin hatalı olduğu, aynı saat ve dakikada 39 ayrı bağımsız bölümün ihalesinin tek tek yapılmasının mümkün olmadığı ileri sürülmektedir.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davalı idare tarafından savunma verilmemiştir.DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ: Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay Onüçüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:HUKUKİ DEĞERLENDİRME : İdare ve vergi mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür. Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.KARAR SONUCU: Açıklanan nedenlerle; 1. Davacının temyiz isteminin reddine, 2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddi yolundaki ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı temyize konu kararında, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde sayılan bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından anılan Mahkeme kararının ONANMASINA, 3. Temyiz giderlerinin istemde bulunan üzerinde bırakılmasına, 4. Posta giderleri avansından artan tutarın davacıya iadesine, 5. Dosyanın anılan Mahkemeye gönderilmesine, 6. 2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi uyarınca kesin olarak (karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere), 30/04/2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.