Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi ve tapu iptali nedeniyle zarara uğrayan davacının, arsa maliklerinin yeni yükleniciden aldığı teminat bedelinden sebepsiz zenginleşme kapsamında tazminat talebi.
Özet: Davacı, arsa sahipleri ile feshedilen ilk kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında edindiği ve sonradan tapuları iptal edilen daireleri sattığı üçüncü kişilerin tazminat davaları sonucu uğradığı zararın, arsa sahiplerinin yeni yüklenici ile yaptıkları sözleşme gereği yatırılan teminattan karşılanmasını talep etmiş; ilk derece mahkemesi davacının zararının bu teminattan tahsiline karar verirken, bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu kabul ederek bu kararı sebepsiz zenginleşme ilkesi doğrultusunda kaldırmıştır.
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/175 E., 2024/2573 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2017/342 E., 2021/320 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davalıların maliki bulundukları taşınmaz üzerinde bir bina yapımı için... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile noterde 06.03.2003 tarihli satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, davacının da yükleniciden binanın inşası sırasında 4 daire aldığını, arsa maliklerinin inşaatın süresinde tamamlanmadığı gerekçesiyle açtıkları dava sonucunda sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve yüklenicinin kendi payına düşen dairelerden üçüncü şahıslara satışını gerçekleştirdiği tüm tapu devirlerinin de iptaline ve davalı arsa malikleri adına tesciline karar verildiğini, davalı arsa maliklerinin, sözleşmenin feshinden sonra başka yüklenici ile yeni bir satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiğini, bu yüklenici tarafından yeni bir inşaat yapıldığını ve tamamlandığını, davacı tarafından ilk yükleniciden satın alınan taşınmazlardan 24 no'lu dairenin ...na, 22 no'lu dairenin ise ...İnş. … Şirketi'ne sözleşme iptalinden önce satıldığını, satın alanlardan ...nun tapu iptalinden sonra uğradığı zararın tazmini için davacı aleyhinde dava açtığını, açılan dava sonucunda davacının 300.000,00 TL ödemeye mahkum edildiğini, kararın temyiz edildiğini ve bozularak iade edildiğini, diğer 22 no'lu taşınmazın malik ...İnş. Şirketi tarafından diğer bir şahıs olan ...ya satıldığını, bu şahsın da kendi satıcısı ...İnş. Şirketi aleyhine uğradığı zarar için açmış olduğu davanın kısmen kabulü ile 527.000,00 TL ödemesine karar verildiğini, uğranılan bu zararların teminatı olarak ikinci yüklenici tarafından arsa maliklerine ödenen bedelden müvekkiline ödeme yapılması için davalılara ihtarname gönderildiğini ancak davalılar tarafından herhangi bir ödeme yapılmadığını belirterek, ikinci yüklenici tarafından bu zararın teminatı olarak arsa malikleri adına yatırılan bedelden davacının uğradığı toplam zarara tekabül eden bedelin, bu bedelin bankaya yatırıldığı günden itibaren tahakkuk eden faiz getirisiyle birlikte ve anaparaya temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.II. CEVAPBir kısım davalılar vekili cevap dilekçesinde; ilk yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi ve inşaatı yarım bırakması sebebiyle dava ikame edildiğini, davanın kabul edilerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğini ve bu yükleniciye önceden verilen bağımsız bölümlere ait tapuların iptal edildiğini, başka bir yükleniciyle yeni sözleşme imzalandığını ve binanın yenilendiğini, açılan bu davada iki yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, taraf teşkilinin sağlanmamış olduğunu, davalıların sebepsiz zenginleşmeye esas olacak herhangi bir kazanımlarının olmadığını, davalılara yöneltilen davanın haksız olduğunu, yüklenicinin davalılara yaptığı ödemeleri davacı ya da üçüncü kişilerle paylaşmasını gerektirecek bir durum bulunmadığını, davalıların sorumluluğu olsa dahi bunun kendilerine kalan tamamlanmış inşaatın Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nın yayınladığı imalât değeri ile sınırlı olacağını, bunun da zamanaşımına uğradığını belirterek, davanın reddini istemiştir.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve davacı tarafından üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapularının iptali nedeniyle kendisine açılan tazminat davasının kesinleşmesiyle ödemiş olduğu tazminat nedeniyle zarara uğradığı, davacının uğramış olduğu bu zararının davalıların yeni yüklenici ile yapmış oldukları sözleşme hükmü gereğince yatırılan teminattan karşılanması gerektiği gerekçesiyle, ihtarname tebliğ edilen davalılar için temerrüt tarihinden, tebliğ edilmeyenler için dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, atiye bırakılmasına karar verilmesi talep edilen bir kısım davalılar için hukukumuzda atiye bırakılma söz konusu olmadığından davanın takipsiz bırakıldığı davalılar aleyhine açılan davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili Avukat ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun kabulü ile sebepsiz zenginleşmeden ... istem hakkının, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten itibaren başlayacağı, davacının zarar olarak talep ettiği miktarın kesinleşme tarihinin 25.03.2020 olduğu, eldeki dava tarihinden sonraki bir tarih olduğu, davacının dava dışı yükleniciden taşınmaz satın aldığı, yüklenicinin de arsa malikleri ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiği, yükleniciden taşınmaz satın alan davacının arsa malikinden talepte bulunamayacağı, sadece yükleniciden tazminat talep edebileceği, davalıların dava dışı... Ltd. Şti. ile yaptığı sözleşmenin 3/a maddesinde 1.200.000,00 TL' nin kira bedeli olarak verildiği, 3/g maddesinde arsa maliklerine... veya halefleri tarafından mali külfet doğurabilecek dava açılması ve bedelin kesinleşmesi halinde blokenin kalkacağının belirtildiği, davacının öncelikle arsa maliklerinden sebepsiz zenginleşmeye göre alacak talep edip edemeyeceğinin ispatının gerektiği, 3/g maddesinin davacıya bu anlamda hukuki koruma sağlamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; a.Müvekkilinin uğradığı zararın yalnızca kendisine rücu eden iki daire sahibinden dolayı olmadığını, elinde kalan diğer iki daire yönünden de Kadıköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/344 E, 2010/180 K ve 08.06.2010 tarihli kararı ile zarar gerçekleştiğini, zararın dava dışı üçüncü kişinin kendisine karşı açtığı davanın kesinleştiği tarih olan 25.03.2020 tarihinden önce gerçekleştiğini,b.Paranın taşınır bir mal olması nedeniyle ve uğranılan veya uğranılacak muhtemel zararların yatırılan para ile teminat altına alınmasından dolayı müvekkili yönünden uğranılan ve uğranılması kaçınılmaz olan zararların talep edilmesinde zamanaşımı sorunu bulunmayacağını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle uğranılan zararın rücuen tazmini istemine ilişkindir.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine ,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.