Danıştay, kiracının taşınmazda yaptığı değer artırıcı harcamaların kira sözleşmesi bitmeden kiralayana gelir olarak vergilendirilmesini hukuka aykırı buldu.
Özet: Yüksek Mahkeme, davacının okul olarak kiraladığı taşınmazda kira bedeli yerine kiracı tarafından yapılan tamir ve tadilat harcamalarının, sözleşme süresi dolmadan ve mülkiyet kiralayana devredilmeden kira geliri olarak vergilendirilmesini yasalara aykırı bularak, vergi inceleme raporuna dayalı emsal kira bedeli üzerinden re’sen tarh edilen 2019 yılı kurumlar vergisi, geçici vergi ve bunlara ilişkin vergi ziyaı ile usulsüzlük cezalarının tamamının kaldırılmasına karar vermiştir.
T.C.
D A N I Ş T A YDOKUZUNCU DAİREEsas No : 2024/1055Karar No : 2025/2876 TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Defterdarlığı-...VEKİLİ : Av. ...KARŞI TARAF (DAVACI) : ... Mağazacılık A.Ş VEKİLİ : Av. ...İSTEMİN KONUSU :Davacı adına, okul binası olarak kiraladığı taşınmazın kira gelirini kayıt ve beyan dışı bıraktığından bahisle düzenlenen vergi inceleme raporuna dayanılarak re’sen tarh edilen 2019 yılı kurumlar vergisi, 2019/Nisan-Haziran,Temmuz-Eylül,Ekim-Aralık dönemleri geçici vergi ve bu vergiler üzerinden tekerrür hükümleri uygulanarak kesilen bir kat vergi ziyaı cezasının ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 352/1-2 maddesi uyarınca kesilen usulsüzlük cezasının kaldırılması istemiyle açılan davayı, davacı tarafından taşınmazın tamir, tadilat, bakım masraflarının kiracı tarafından karşılanması şartıyla 5 yıl süre ile kira bedeli alınmayacağı sözleşme ile kararlaştırılmış, kira bedeli tahsil edilmemiş ise de, kiraya verilen taşınmazın kira bedeli emsal kira bedelinden düşük olamayacağından emsal kira bedelinin kurum hasılatı olarak kabulü, emsal kira bedelinin üzerinde kiracı tarafından yapılan harcamaların ise kira müddetinin sonunda kiralayana devri halinde kiralayanın geliri olarak kabulü gerektiğinden takdir komisyonunca her yıl için ayrı olarak, bilirkişi marifetiyle hesaplattırılarak belirlenen emsal kira bedelinin vergilendirmede esas alınmamasına ilişkin olarak herhangi bir belirlemeye yer verilmeksizin kiracı tarafından yapılan tüm harcamaların 5 yıla bölünmek suretiyle kira bedeli olarak kabul edilmesinde yasaya uyarlılık görülmediğinden, söz konusu binaya yönelik olarak takdir komisyonunca 2019 yılı için hesaplanan 552.000,00-TL tutarın ticari bilanço karı olarak kurumlar vergisi beyannamesine ilave edilmesi suretiyle yeniden hesaplanacak kurumlar vergisine ilişkin kısmında hukuka aykırılık, bu tutarı aşan kısımda ise hukuka uyarlık bulunmadığı, geçici vergilerin mahsup dönemi geçtiğinden geçici vergi tarhiyatlarında yasaya uygunluk görülmediği, geçici verginin mahsup edileceği 2019 yılı için yapılan bir kat vergi ziyaı cezalı kurumlar vergisi tarhiyatının kaldırılması talebinin kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmesi nedeniyle, geçici vergi üzerinden kesilen bir kat vergi ziyaı cezasının reddedilen kısma isabet eden kısmında hukuka aykırılık; ceza fazlasında hukuka uygunluk bulunmadığı, tekerrüre dayanak alınan 1.343,60.-TL tutarındaki vergi ziyaı cezası 2018 yılında kesinleştiğinden kesilen vergi ziyaı cezalarına tekerrür hükümlerinin uygulanmasında hukuka aykırılık görülmemekle birlikte, 213 sayılı Kanun'un 339. maddenin 7338 sayılı Kanun'un 38. maddesi ile değişik hali uyarınca artırım tutarı, kesinleşen 1.343,60-TL cezadan fazla olamayacağından, vergi ziyaı cezalarının tekerrür hükümleri uygulanmak suretiyle 1.343,60-TL'ye kadar arttırılan kısımlarında hukuka aykırılık, artırım fazlasında hukuka uyarlık bulunmadığı, usulsüzlük cezası kesme işleminin vergi inceleme raporuna göre tesis edildiği, aynı rapor dayanak alınarak ilgili dönemde vergi ziyaı cezaları da kesildiği görüldüğünden, 213 sayılı Kanun'un 336. madde hükmü uyarınca daha ağır olan vergi ziyaı cezası ile birlikte dava konusu usulsüzlük cezası kesilmesi işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine, bir kat vergi ziyaı cezalı kurumlar vergisi ve geçici vergiler üzerinden kesilen bir kat vergi ziyaı cezasının emsal kira bedeli fazlasına isabet eden kısımları ile geçici vergi asılları ve vergi ziyaı cezasının tekerrür nedeniyle artırılan kısmının 1.343,60.-TL'yi aşan kısmının ve usulsüzlük cezasının kaldırılmasına hükmeden ...Vergi Mahkemesinin... tarih ve E:..., K:... sayılı kararına karşı taraflarca yapılan istinaf başvurusunu, kiracı tarafından yapılan iktisadi kıymeti artıracak veya genişletecek nitelikteki harcamalar nedeniyle taşınmazda oluşan değer artışı, 193 sayılı Kanunun 72. maddesi uyarınca taşınmazın kiralayana bedelsiz olarak devrolunduğu tarihte aynen tahsil edilmiş kira geliri sayılacağı açık olup, davacı tarafından 15/09/2021 tarihinde vergi dairesine verilen dilekçeyle boşaltıldığı bildirilen kiralamaya konu taşınmazın, taraflar arasında imzalanan 01/05/2015 tarihli sözleşme ile 26/06/2015 tarihli protokole göre beş yıl olan kira süresinin bitim tarihinden önce devir yapıldığına dair tespit bulunmadığından, 213 sayılı Kanunun 3. maddesinin (B) bendine aykırı olarak, protokole göre beş yıl olan kira süresi dikkate alınarak kiracı tarafından yapıldığı saptanan harcama tutarının bir yıla isabet eden kısmının, kira sözleşmesinin bitim tarihinden önceki bir yıl olan 2019 yılının kira geliri olarak vergilendirilmesinde hukuka uygunluk bulunmadığı gerekçesiyle davacı istinaf başvurunun kabulüne, davalı istinaf başvurusunun reddine, Vergi mahkemesi kararının davanın reddine ilişkin hüküm fıkrasının kaldırılmasına, davanın kabulüne, dava konusu cezalı tarhiyatın kaldırılmasına karar veren ... Bölge İdare Mahkemesi ... Vergi Dava Dairesinin... tarih ve E:..., K... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.TEMYİZ EDENİN İDDİALARI: Kiracı tarafından kira parası karşılığında yapılan harcamanın tutarının kira süresinin 5 yıl olduğu dikkate alındığında davacının bu süreye ilişkin kira geliri olarak kabulü gerektiği, tahakkuk ettirilmeyecek olan geçici vergi aslının ihbarnamede zorunlu olarak yer aldığı, tekerrür nedeniyle vergi ziyaı cezasının artırılmasının hukuka uygun olduğu, iddiasıyla kararın bozulması istenilmektedir.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Savunma verilmemiştir.DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ: Olayda, 01.05.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde, kira bedelinin kiraya verilen yerin tadilatı olarak belirlendiği, bu sözleşmeye ek düzenlenen 26.06.2015 tarihli protokol ile de sözleşme konusu taşınmaza yapılması kararlaştırılan işlerin maliyetinin kiracı tarafından karşılanması karşılığında kiraya veren davacının 5 yıl süreyle kira bedeli talep etmeyeceğinin kararlaştırdığı gözetildiğinde, kira sözleşmesi uyarınca taşınmaza kiracı tarafından ilave edilen kıymetlerin kiracı tarafından gayrimenkulu genişletmek veya iktisadi değerini devamlı suretle artırmak amacıyla değil kira bedeli karşılığında yapılması nedeniyle davacı kiralayanın gayrimenkulüne kiracı tarafından ilave edilen kıymetler, davacı kiralayan bakımından kira sözleşmesi süresine ait ayın olarak tahsil edilmiş kira bedeli olduğu sonucuna varıldığından, kiracı tarafından söz konusu kıymetler için sarf edilen ve mali kayıtlarda tutarı belirli olan harcama tutarı ile kira sözleşmesi süresi esas alınarak aylık olarak belirlenen kira bedelinden 2018 yılına karşılık gelen tutarının, davacı kiralayan tarafından kayıt ve beyan dışı bırakıldığı tespit edilerek düzenlenen vergi inceleme raporuna dayanılarak kesilen bir kat vergi ziyaı cezalarında ve tarh edilen kurumlar vergisinde hukuka aykırılık, yazılı gerekçeyle bu kısma ilişkin verilen temyize konu kararda hukuka uyarlık bulunmadığından, temyiz isteminin kısmen kabulü kısmen reddi ile temyize edilen kararın anılan kısımlarının bozulması, diğer kısımlarının onanması gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Dokuzuncu Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İleri sürülen iddialar temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararının bozulmasını sağlayacak durumda bulunmadığından, temyiz isteminin reddine ve kararın onanmasına, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin de ... Bölge İdare Mahkemesi .... Vergi Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın .... Vergi Mahkemesine gönderilmesine, 11/06/2025 tarihinde kesin olarak oybirliğiyle karar verildi.