Eksik kalan inşaat nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil talepli temyiz davası.
Özet: Arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi üzerine açılan davada, ilk derece mahkemesi ve istinaf incelemesi sonucunda, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesine, yükleniciye avans olarak devredilen ve sonrasında iyi niyet iddiasıyla üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tesciline hükmedilmiş; menfi zararların ispatlanamaması nedeniyle bu talebin reddi yönündeki kararlar, yüklenici ve üçüncü kişilerin temyiz itirazlarına rağmen kesinleşmiştir.
6. Hukuk Dairesi         2025/2524 E.  ,  2026/452 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1979 E., 2025/600 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/371 E., 2023/458 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı, davalılar ..., ..., ..........., ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalılar ... vd. vekili Avukat ..., davalı asil ..., davalı ... vekili Avukat ... Gelen........ ile davacı ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici ... ile müvekkili arasında .............Noterliği’nin 21.02.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince A blokun davalı yükleniciye, B blokun ise müvekkili arsa sahibine ait olmasının kararlaştırıldığını, sözleşmeye göre işin tamamlanmasının yapı ruhsat tarihinden itibaren 12 ay olduğunu, ruhsat alım işlemleri için 6 ay verildiğini, davalının inşaata başladığını, ancak Mayıs 2018 tarihinden itibaren inşaat faaliyetlerinde bulunmadığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, taşınmaz üzerindeki tüm tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, menfi zararlarının tespiti ile davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı yüklenici ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının müvekkilini vekaletten azlederek tek amacının haksız kazanç elde etmek olduğunu öne sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Diğer davalılar cevap dilekçesi sunmamışlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında imzalanan sözleşmede, sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde yapı ruhsatının alınacağı, ruhsat tarihinden itibaren 12 ay içerisinde de inşaatın tamamlanacağının kararlaştırıldığı, yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporuna göre inşaatın %47 seviyesinde olduğu, inşaat yapımının durdurulduğu ve bir çalışmanın olmadığının tespit edildiği, böylece davalı yüklenicinin süresinde sözleşmeden kaynaklı edimini yerine getirmemiş olduğu, davalı yükleniciye avans olarak devredilen uyuşmazlığa konu bağımsız bölümlerin alacağın temliki hükümlerine göre davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devredildiği, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde avans olarak devredilen bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından hak edilmediği ve alacağın temlikine konu olmasının mümkün olmadığı, davacının menfi zararlarına ilişkin taleplerini kanıtlayamadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile............. Noterliği’nin 21.02.2017 tarih ve 7912 yevmiye numaralı arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, Bursa ili, ...... ilçesi, ...........Mahallesi 59 56... parsel sayılı sayılı yerde bulunan ve müştereken davalılar ..., .......... ... ve ... adına olan, 143/2123 arsa paylı (2) nolu; 133/2123 arsa paylı (7) nolu; 65/2123 arsa paylı (10) nolu bağımsız bölümlerin; davalı ... adına olan 124/2123 arsa paylı (3) nolu bağımsız bölümün; davalı ... adına olan, 125/2123 arsa paylı (4) nolu bağımsız bölümün; davalı ... adına olan, 111/2123 arsa paylı (6) nolu bağımsız bölümün, davalı ... adına olan, 107/2123 arsa paylı (9) nolu bağımsız bölümün tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, menfi zararlara ilişkin talebin ise reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., , ......... ve ... ve ... vekilleri tarafından ayrı ayrı istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davalı yüklenici ... vekili temyiz dilekçesinde;
a. Davacının, müvekkilini vekaletten azlettiğini, inşaatın gecikmesi halinde cezai şart kararlaştırıldığını, davacının haksız kazanç peşinde olduğunu beyan etmektedir.
2. Davalılar ..., ........... ve ... vekilleri temyiz dilekçesinde;
a. Tapuda güven ilkesi uyarınca taşınmazın yatırım maksadıyla satın alındığını, müvekkillerin taraflar arasındaki anlaşmazlığı bilmediğini, iyiniyetli olduklarını beyan etmektedir.
3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;
a. Müvekkilinin davacıyı tanımadığını, iyiniyetli olarak taşınmazı yatırım amacıyla satın aldığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal tescil ve menfi zarar istemlerine ilişkindir.
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına göre ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2. Bölge Adliye Mahkemesinin 10.06.2025 tarihli ek kararı ile davalı ...’ın süresinden sonra temyiz kanun yoluna başvurduğu gerekçesiyle temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiş, söz konusu ek karar davalı ... tarafından temyiz edilmiş olmakla yapılan inceleme sonunda; Bölge Adliye Mahkemesi kararının davalıya 05.05.2025 tarihinde tebliğ edildiği, 2 haftalık temyiz süresinin 19.05.2025 tarihinde yani resmi tatil gününde sona erdiği, HMK'nın 93. maddesi uyarınca sürenin son gününün resmi tatile rastlaması durumunda sürenin tatili takip eden günde biteceği, davalı ... vekilinin de resmi tatilden sonra ki gün olan 20.05.2025 tarihinde kararı süresinde temyiz ettiği anlaşılmakla, Bölge Adliye Mahkemesince verilen ek kararın kaldırılmasına ve davalı ...’ın temyiz dilekçesinin incelenmesine karar verilmiştir.
3. Davalılar ..., ........... ................ ve ... vekillerinin temyiz itirazlarına gelince;
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalılar ..., ............, .............ve ... yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu bağımsız bölümleri iyiniyetli olarak satın aldıklarını, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını savunduklarından, davalılar ...,............. ve ...’nun bağımsız bölümlerin tescili anında kötüniyetli olduklarının ispatı konusunda davacı arsa sahibinden delillerini sunmasının istenmesi, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek davalılar ..., ............ ve ...’nun bağımsız bölüm tapularına hak kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. “Değerlendirme” bölümünün 1. bendi uyarınca davalı yüklenici ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, “3” bent uyarınca davalılar ..., Hayrı Kasapoğlu, Sevde Nur Kasapoğlu ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının davalılar ..., ..., ......... ve ... yararına BOZULMASINA,
Dairemizdeki duruşmada davacı ve davalı ... vekille temsil olunduğundan takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin karşılıklı alınarak birbirlerine verilmesine,
Peşin alınan harçların istek halinde davalılara iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
10.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.