Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kaçak ve ruhsatsız hastane inşaatı nedeniyle geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil davasında dürüstlük kuralı itirazları.
Özet: Asıl ve birleşen davalarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshini, bina kalini, tazminatı ve tapu iptal-tescilini talep eden arsa sahiplerinin, yüklenicilerin projeye uygun inşaat yapmadığı iddiasıyla başlattığı davada, yükleniciler binanın hastane olarak karşılıklı rızayla yapıldığını, arsa sahiplerinin de gelirden faydalandığını, ruhsat için başvurulduğunu, binaya yapı kayıt belgesi alındığını ve idare mahkemesince riskli yapı kararının iptal edildiğini savunmuştur; ilk derece mahkemesi yüklenicilere süre verilmesine rağmen iskan alınamaması üzerine sözleşmeleri feshedip tapu iptal ve tesciline karar vermiş, kal talebini binanın yıkılması nedeniyle reddetmiş ve arsa sahipleri de kira geliri elde ettiğinden tazminat talebini geri çevirmiş, bu karar istinaf mahkemesince de onanmış ve yüklenicilerce temyiz edilmiştir.
6. Hukuk Dairesi         2025/2476 E.  ,  2026/449 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/175 E., 2025/452 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Gaziosmanpaşa 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/7 E., 2024/651 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalı ... ile asıl ve birleşen davalarda dahili davalılar ... ve ... vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde asıl ve birleşen davada dahili davalılar vekili Avukat ..., asıl ve birleşen davada dahili davalı asil ... ile asıl ve birleşen davada davacı ... ve ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Asıl davada davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında .............. Noterliği’nin 15.05.1991 tarih ve ... yevmiye nolu ve aynı noterliğin 22.08.1991 tarih ve ... yevmiye nolu ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalandığını, kaçak inşaat konumunda bulunan taşınmazın şifai tüm uyarılara rağmen projeye uygun hale getirilmediğini, bu nedenle zarara uğradıklarını belirterek, bina ve eklerinin kal'ine ve şimdilik 10.000,00 TL tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen davada davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine ve davalı yükleniciler adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı yükleniciler vekili asıl ve birleşen davada cevap dilekçelerinde özetle; sözleşmelere uygun inşaat projelerinin hazırlandığını, ruhsat için Gaziosmanpaşa Belediyesine müracaat edilip harçlarının yatırıldığını, ancak davacı arsa sahipleri ile şifahi mutabakat çerçevesinde dükkan ve dairelerden müteşekkil bina yerine hastane binası yapılmasına karar verildiğini, davacı arsa sahipleri ile birlikte binanın hastane olarak kiraya verildiğini, davacıların taşınmazı dükkan ve daire yerine hastane binası şeklinde kiralama yapmakla çok daha fazla gelir elde ettiğini, bir binanın ruhsatının bulunmamasının ruhsata bağlanamayacağı anlamına gelmediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı tarafa dava konusu taşınmazı ruhsat ve projesine uygun hale getirmesi için süre verilmesine rağmen iskân alınmasına hazır duruma getirilmediği gerekçesiyle birleşen davanın kabulü ile asıl ve ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine, davalı yükleniciler adına kayıtlı olan hisse tapularının iptali ile davacı arsa sahipleri adına tesciline, asıl davada sözleşmeye konu binanın yargılama aşamasında yıkılması nedeniyle kal konusunda karar verilmesine yer olmadığına, söz konusu binanın hastane binası olarak kiraya verildiği, kira bedelinin davacı arsa sahiplerince de alındığı anlaşılmakla, tazminat talebinin reddine karar verilmiştir
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı yükleniciler vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
A. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; binanın imara aykırılığı bulunmakla birlikte bina için yapı kayıt belgesi alındığını, idare mahkemesince bina için alınan riskli yapı kararının iptaline karar verildiğini, bu kararın kesinleştiğini, ne var ki davacıların iptal kararı verilmeden belediyeyi kullanarak binanın yıkımını sağladıklarını, bina karkas halde iken arsa sahipleri ile sözlü şekilde anlaşma yapılarak binanın hastane binasına dönüştürüldüğünü, davacıların da bu binayı kiraya verdiğini, 2012-2018 yıllarında gönderilen ihtarla imar planında değişiklik yapılması için davacılardan yetki talep edildiğini, ancak cevap verilmediğini, davacıların TMK’nın 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı davrandığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, binanın kali, tazminat ve tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.
Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup ve özellikle sözleşmeye konu binanın projesiz olduğu, yapı ruhsatı bulunmadığı, kaçak bina konumunda olduğu, bu nedenlerle hakkında yıkım kararı bulunduğu ve yargılama aşamasında belediyece yıkıldığı ve alınan yapı kayıt belgesinin de iptal edildiği anlaşılmakla, davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı HMK’nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,
Dairemizdeki duruşmada asıl ve birleşen davada davacılar vekille temsil olunduğundan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen davada davalılar ..., ... ve ...’den alınarak asıl ve birleşen davada davacılara verilmesine,
Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalılardan alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
10.02.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)
KARŞI OY
Arsa sahipleri ... ve ... ile yükleniciler ........ ve ... arasında .............. Noterliğinde 15.05.1991 tarih ve ... yevmiye nolu“ Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” tanzim ve imza edilmiştir. Bu sözleşmeye göre; Bodrum, Zemin ve 4 Normal katlı olarak yapılacak binadan; zemin katta, 1-2-3 ve 4 nolu dükkanlar, 1. normal katta 1-2-3-4-5 ve 6 nolu dükkanlar, 2. Normal katta 1-2-3-4-5 ve 6 nolu dükkanlar, 3. Normal katta 1-2-3-4-5 ve 6 nolu dükkanlar, 4. Normal katta 1-2-3-4-5 ve 6 nolu dükkanlar, arsa sahiplerine, geriye kalan bağımsız bölümler yüklenicilere ait olacaktır.
Daha sonra aynı taraflar arasında, ..............., Noterliğinde 22.08.1991 tarih ve ... yevmiye nolu “ Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme” tanzim ve imza edilmiştir. Bu Ek Sözleşmenin 1. maddesinde “ Asıl sözleşmeye göre zemin kattaki 6 adet dükkan yapılacak, diğer 1.nci, 2.nci, 3.ncü ve 4.ncü normal katlardaki dükkanlar yapılmayacak bu yapılmayacak dükkanların yerine her bir katta dört daire olacak şeklinde bina bitirilecektir. Mal sahiplerinden ...'a, ait olan zemin kattaki dükkanların üzerine gelen kısımdan 1.Normal katta 1 adet daire, 2.Normal 1 adet daire, 3. Normal katta 1 adet daire, 4. Normal kata 1 adet daire olmak üzere toplam 4 daire 2 adet dükkan verilecektir.
Taraflar arasında ........... Noterliğinde 30.04.1993 tarih ve ... yevmiye nolu olarak Düzenleme Şeklinde yapılan Ek Mukaveleye göre ise, binaya çatı yapılmayıp paladyen döşeme yapılacağı. Bu yere hiçbir surette gerek toprak sahipleri ve ger..ekse müteahitlerce ruhsatlı veya ruhsatsız kat atılmayacağı, dört ay içerisinde mal sahiplerine ait bağımsız bölümlerin mal sahiplerine anahtar teslimi şeklinde teslim edileceği, şayet teslim edilmez ise her bir bağımsız bölüm için mal sahiplerine ayrı ayrı 2.000.000.-TL cezai şart ödenceği kararlaştırılmıştır.
Taraflar arasında bu sözleşmeler yapılmış ise de dosya kapsamındaki beyanlar ve deliller ile sonrasında tarafların sözleşmeye uygun bina yapılmasından vazgeçerek taşınmaz üzerine hastane binası yapılması konusunda anlaştıkları ve imar planında hastane alanı olarak ayrlmadığı halde taşınmaz üzerine ruhsat ve projesi de olmaksızın imara aykırı ve kaçak olarak hastane binası yapıldığı ve binanın idarece yıkıldığı 2017 tarihine kadar da bu yerin hastane olarak kullanıldığı sabittir. Davacılar binanın kaçak ve ruhsatsız olarak yapılması sırasında hastane yapılmasına karşı çıkmamışlar ve son ek sözleşmedeki 4 aylık süre 1993 yılında dolduğu halde cezai şart alacağı veya sözleşmenin feshi konusunda 2010 yılına kadar herhangi bir dava açmamışlardır. Ayrıca bu konuda karşı yana çekilmiş bir ihtarname de sunulmamıştır.
Davacıların taşınmaza hastane yapılması konusunda onayları bulunduğu gibi uzun süre hastaneden kira geliri de elde ettikleri anlaşılmaktıdır. Bu husus mahkemenin de kabulünde olup tazminat talepleri hastaneden kira geliri elde edilmesi nedeniyle reddedilmiş ve davacılar kararı bu gerekçesi ve red sonucu yönünden istinaf ve temyiz de etmemişlerdir.
Bu durumda taraflar arasında 19 91... yılında yapılan sözleşme ve ek sözleşmelerin ifa edilmemesi konusunda taraf iradelerinin dava tarihinden çok önce birleştiği anlaşıldığından sözleşmenin geriye etkili feshi konusunda dava açılmasında hukuki yarar bulunmamaktadır. Bu konuda dava şartı eksikliği bulunsa da taraflar arasındaki uyuşmazlığın niteliğine göre çoğun içinde az da vardır kuralı gereğince sözleşmenin dava açılmadan önce geriye etkili feshedilmiş olduğunun tespitine karar verilmesi mümkün olup bu yönde karar verilmesi gerekirken sözleşme 1991 yılından beri ayakta imiş gibi geriye etkili fesih kararı verilmesi doğu olmayıp bozmayı gerektirir.
Davacıların tapu iptali talebi de bulunmakta olup iptali gereken paylar, 30.04.1993 tarihli ek sözleşme ile aynı tarihte devredilmiş olduğundan bu pay devrinin geçerli sözleşme nedeniyle avans olarak verildiğinin kabulü gerekir. Kural olarak sözleşmenin ifa edileceğine güvenilerek devredilen tapu paylarının sözleşmenin geriye etkili feshi halinde iadesi gerekir ise de pay devrinden sonra taşınmaz üzerine hastane yapılması konusunda taraflar anlaşmışlar ve hastane yapılıp uzun süre kullanıldığı halde bu paylara ilişkin 2010 yılına kadar bir talepte bulunulmamıştır. Bu durumda davacıların taşınmaza yapılan kaçak hastane binası karşılığı olarak vermeyi kabul ederek bu payları geri istemedikleri, yüklenicinin de bu payların geri istenmeyeceği konusunda yaratılan güvene dayalı olarak kaçak ve imara aykırı binayı yaptığının kabulü gerekir.
Bu yerin uzun süre hastane olarak kullanılabilmiş olmasının ilgili idarece iskân belgesi aranmadan ilgili iznin verilmiş olmasından kaynaklandığı bildirilmiştir. İskân belgesi olmaksızın hastane olarak kullanılabilmiş olması da imara aykırı kaçak yapı yapılmış veya yaptırılmış olmasını hukuka uygun hale getirmez. Nitekim binanın kaçak olması nedeniyle ilgili belediyece 2011 yılında verilmiş yıkım kararı da bulunmaktadır.
Hastane binası konusunda varılan anlaşma 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) ve 743 sayılı Türk Medeni Kanun döneminde yapılmış olduğundan önceki kanun hükümlerine göre uyuşmazlık çözümlenmelidir.
Taşnmaz imar planında hastane yapılacak alanda kalmadığı halde bu hastane yapılmıştır. Ayrıca hastane binası olarak proje bulunmadığı gibi ruhsat da alınmadığı ve yapıldığı tarihte hastane olarak ruhsat alınmasının da imkânsız olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenle hastane yapılması niteiliğindeki sözlü anlaşma, konusu imkansız sözleşme niteliğini taşımaktadır.
Kanunun (BK) 20. madde hükmüne göre konusu imkânsız sözleşmeler batıldır. Batıl sözleşme nedeniyle kural olarak verilenlerin iadesi gerekir ise de burada BK 65. madde hükmü de gözetilmelidir. Bu hükme göre haksız veya ahlâka aykırı maksadın gerçekleşmesi için verilen bir şeyin istirdadına mahal yoktur. Bu hükmün 6098 sayılı TBK'daki karşılığı 81. madde olup hüküm benzer olarak, hukuka veya ahlaka aykırı bir sonucun gerçekleşmesi amacıyla verilen şeyin geri istenemeyeceği şeklinde düzenlenmiştir.
İmara aykırı kaçak bina yapılması kamu düzenine ilişkin imar mevzuatı kurallarına aykırı olup buna rağmen böyle bir binaya sahip olabilmek için tapu payı devrinin yapılması hukuka aykırı (haksız) bir sonuç elde etmeyi amaçladığından ve bu sonucu elde eder şekilde kaçak bina yapılmış ve kira parası alınarak uzun süre yarar dahi elde edilmiş olduğundan davacılar verdikleri tapu paylarını geri isteyemezler. Bir an için bu madde koşullarının gerçekleşmedği düşünülse bile bu yere kendi iradeleriyle kaçak bina yapılmasını sağlayıp bu yerden uzun süre kira geliri elde ettikten sonra bu kez tapu paylarının geri istenmesi TMK 2. maddede düzenlenen dürüstlük kuralı ile de bağdaşmaz.
Tapu sicilinde illilik prensibi geçerli olup illiyet ortadan kalkmış ise MK 933. (TMK 1025) madde gereğince tapu iptali talebinde bulunmak mümkün ise de somut olayda gerek BK 65 gerekse MK 2. madde hükümleri nedeniyle tapu iptali talebinde bulunulması mümkün değildir.
Tapu iptali talebinin açıklanan nedenlerle reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu yönden de bozulması gerekir.
Açıklanan nedenlerle bölge adliye mahkemesi kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan kararın onanması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.