istanbulda hazinenin devletin hüküm ve tasarrufunda olduğunu iddia ettiği taşınmazın zilyetlikle iktisabına ilişkin kadastro davasında, bölge adliye mahkemesi kararının temyiz incelemesi.

İstanbulda Hazinenin devletin hüküm ve tasarrufunda olduğunu iddia ettiği taşınmazın zilyetlikle iktisabına ilişkin kadastro davasında, Bölge Adliye Mahkemesi kararının temyiz incelemesi.

Özet: Hazinenin İstanbulda bulunan bir taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu ve zilyetlikle edinilemeyeceği iddiasıyla açtığı kadastro davasında, ilk derece ve bölge adliye mahkemeleri, 1956dan beri sürdürülen fasılasız tarım faaliyetleri nedeniyle 1980 imar planı öncesinde taşınmaz üzerinde zilyetlikle kazanım şartlarının oluştuğunu kabul ederek Hazinenin davasını reddetmiş ve taşınmazın davalı mirasçılar adına tesciline karar vermiştir; Hazine ise kararın eksik inceleme ile verildiği gerekçesiyle temyiz yoluna başvurmuştur.

8. Hukuk Dairesi 2025/730 E. , 2026/193 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/2247 E., 2024/2198 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Kadastro Mahkemesi

SAYISI : 2020/234 E., 2022/105 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı Hazine vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. İstanbul ili ... ilçesi ... Mahallesi çalışma alanında 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun (3402 sayılı Kanun) geçici 8. maddesi gereğince yapılan kadastro sırasında, 4 64... parsel sayılı 903,19 m² yüzölçümündeki taşınmaz tarla niteliği ile davalıların murisi ... adına tespit edilmiştir.

2. Davacı Hazine vekili dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğunu, kadastro komisyonlarınca orman sayılarak tescil harici bırakılan yerlerde sürdürülen zilyetliğe orman kadastrosunun kesinleştiği tarihe kadar değer verilemeyeceğini, dava konusu taşınmazın 29.07.1980 tarihinde onaylanan İstanbul Metropoliten Alan Nazım İmar Planı kapsamında kaldığını, imar ihyanın tamamlandığı tarih ile imar planının onaylandığı tarih arasında kazanmayı sağlayan 20 yıllık zilyetlik süresinin dolmadığını, ayrıca taşınmazın 1328 tarihli ... (belediye hudutları) dışında kaldığını, bu hudutlar dışında kalan yerlerin mübadele mıntıkasına dahil edildiğini, taşınmazın bulunduğu köyün Rumlardan kalan metruk yerlerden olduğunu, bu nedenle zamanaşımı ile iktisap edilemeyeceğini belirterek, davalı adına yapılan tespitin iptali ile taşınmazın Hazine adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın orman sayılmayan yerlerden olduğunu, öncesinde murisleri tarafından tarım alanı olarak, ölümü ile de mirasçıları tarafından çayırlık olarak kullanıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın müvekkiline ceddinden irsen ve intikalen kaldığını, zilyetlikle kazanma koşullarının oluştuğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 1956 yılından 2020 yılına kadarki uydu fotoğrafları uyarınca taşınmaz üzerinde fasılasız tarım faaliyetinde bulunulduğu, imar planı kapsamına alındığı 1980 yılı öncesinde zilyetlikle kazanım şartlarının oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine, 4 64... parsel sayılı taşınmazın tamamı 2304 pay olarak kabul edilerek 384 payın ..., 384 payın ..., 384 payın ..., 96 payın ..., 72 payın ..., 72 payın ..., 72 payın ..., 18 payın ..., 27 payın ..., 27 payın ..., 128 payın ..., 128 payın ..., 128 payın ..., 96 payın ..., 72 payın ..., 72 payın ..., 72 payın ..., 72 payın ... adlarına tapuya tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı Hazine vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve kanuna uygun olduğu gerekçesiyle davacı Hazine vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 353/(1)-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı Hazine vekili temyiz dilekçesinde; eksik inceleme ve araştırma ile karar verildiğini öne sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, dava konusu taşınmaz üzerinde davalılar lehine zilyetlikle iktisap koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkindir.

Dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde, 3116 sayılı Orman Kanun'a (3116 sayılı Kanun) göre yapılarak 1949 yılında kesinleşen orman kadastrosu, daha sonra 1969 yılında yapılan Istıranca Vakıf Ormanlarının tahdidi ile 09.06.1993 tarihinde ilân edilerek kesinleşen evvelce sınırlaması yapılmış ormanların aplikasyonu ve 6831 sayılı Orman Kanunu'nun (6831 sayılı Kanun) 2/B madde uygulaması, 2018 yılında 3402 sayılı Kanun'un 4/13. maddesi uyarınca yapılan teknik hataların düzeltilmesi çalışması ve 2020 yılında ilan edilen güncelleme ve teknik hataların giderilmesi çalışması vardır.

Aynı yerde genel arazi kadastrosu 1983 yılında kesinleşmiş, taşınmaz orman vasfı ile tespit harici kalmıştır.

Kural olarak kadastro davalarının tespit maliki yada komisyonca malik kılınan gerçek ve tüzel kişiler hasım gösterilmek suretiyle açılması gerekir. Tutanağın edinme yerinde adlarına tespit yapıldığı bildirilen kişiler ve mirasçılarının davanın doğal tarafı olacağı kuşkusuzdur.

Somut olayda, tespit maliki ...'ün dosya içerisinde bir örneği bulunan 28.09.2012 tarihli mirasçılık belgesi uyarınca mirasçılarından ..., ... ve ...'ün davada taraf olarak yer almadıkları tespit edimiştir. Tespit malikinin tüm mirasçıları davadan haberdar edilmeden ve dolayısıyla taraf teşkili yapılmadan davanın sonuçlandırılması doğru değildir.

Ayrıca, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmişse de yapılan araştırma ve inceleme yeterli değildir. Şöyle ki; dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde yapıldığı anlaşılan orman kadastro çalışmalarına ilişkin belgeler ve haritalar eksiksiz olarak getirtilmemiş, dava konusu taşınmazın orman kadastro çalışmaları ve teknik hataların giderilmesi çalışmalarındaki konumu ayrı ayrı değerlendirilmemiş, komşu taşınmazlara ilişkin tedavüllü tapu kayıtları getirtilip keşif esnasında uygulanmamış, davalı olup olmadıkları araştırılmamış, bunun yanı sıra hava fotoğraflarının kadastral paftayla sayısal ortamda çakıştırması ve stereoskopik incelemesi yapılmamış, hükme esas alınan orman mühendisi raporunda 1956, 1968, 1972, 19 85... yıllarına ait ortofotolar ile 2011, 2012, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 20 20... uydu görüntüleri üzerinde komşuları olmaksızın sadece dava konusu taşınmazın gösterilmesiyle yetinilmiş, 1965 tarihli memleket haritasında orman sayılan alanlar içerisinde kaldığı belirtilmesine rağmen 19 56... yılları arasında ziraat alanı olduğu belirtilmiş, bu şekilde orman araştırması yönünden yetersiz ve kendi içerisinde çelişkili bilirkişi raporu hükme esas alınmış, ayrıca dosya arasında yer alan ve zilyetlikle iktisap koşullarının oluşup oluşmadığı hususunda somut verilere dayalı bilgiler içermeyen, yalnızca dava konusu taşınmaz üzerindeki bitki türlerini ve yaşlarını incelemekle yetinilen, taşınmazın öncesinde imar ve ihya edilip edilmediğini belirlemekten uzak ziraatçi raporu hükme esas alınmış; taşınmazın geçmişte ne durumda bulunduğu, ilk olarak ne zaman, nasıl, kim tarafından ve ne şekilde kullanıldığı hususlarında mahalli bilirkişilerden maddi olaylara dayalı ayrıntılı beyan alınmamış, taşınmazda davalılar yararına zilyetlikle kazanma koşullarının oluşup oluşmadığı duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirlenmemiş ve bu suretle eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak hatalı hüküm kurulmuştur.

Hal böyle olunca; doğru sonuca ulaşılabilmesi için İlk Derece Mahkemesince öncelikle, tespit maliki ... mirasçılarından ve ...'e husumet yaygınlaştırılarak taraf teşkili sağlanmalı, daha sonra dava konusu taşınmazın bulunduğu yörede yapıldığı anlaşılan tüm orman tahditleri ile teknik hataların giderilmesi çalışmalarına ilişkin işe başlama, çalışma, işi bitirme ve sonuçlarının askı ilan tutanakları ile özellikle dava konusu taşınmazın bulunduğu yeri tarif eden orman tahdit tutanakları, orman tahdit sınır noktalarıyla birlikte gösterir onaylı orman tahdit harita örneği, yöreye ait en eski tarihli memleket haritası ve hava fotoğraflarının tamamı ile kadastro tespiti veya imar tarihinden hangisi daha eski tarihli ise bu tarihten 15-20 yıl öncesine ait hava fotoğrafları ve memleket haritaları ile varsa amenajman planı ve komşu parsellere ait kadastro tutanakları, tutanaklar kesinleşmiş ise tapu kayıt örnekleri ve tapu kayıtları Mahkeme kararı sonucu oluşmuş ise Mahkeme karar örnekleri ilgili yerlerden getirilerek dosya arasına konulmalı; taşınmazın hangi tarihte, hangi nedenle tespit dışı bırakıldığı ilgili Kadastro Müdürlüğünden, ayrıca 3402 sayılı Kanun'un 17/son maddesi uyarınca imar uygulaması yapılmış yerlerde imar-ihyaya dayanılarak yer kazanılması mümkün olmadığı ve bu nedenle zilyetlik süresinin imar planının kesinleşme tarihi esas alınmak suretiyle hesap edilmesi gerektiği gözetilerek, taşınmazın bulunduğu yerde imar planı çalışması yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise bu imar planının hangi tarihte kesinleştiği ve taşınmazın kesinleşen imar planı kapsamında kalıp kalmadığı ilgili Belediyeden sorularak kesin olarak belirlenmeli ve buna ilişkin kayıt ve belgeler dosya arasına celp edilmeli; bu şekilde dosyanın ikmal edilmesinden sonra mahallinde, yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan aynı köyde ve komşu köylerde ikamet eden şahıslar arasından seçilecek ayrı ayrı 3’er kişilik yerel bilirkişi kurulu ve taraf tanıkları ile önceki bilirkişiler dışında halen ... ve ... Bakanlığı ile bağlı birimlerinde görev yapmayan bu konuda uzman orman mühendisleri arasından seçilecek 3 orman mühendisi bilirkişisi, bir ziraat mühendisi bilirkişisi, bir fen bilirkişisi ve bir jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişisinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalıdır.

Yapılacak bu keşifte, orman sınır noktaları tutanak ve haritalarda yazılı mevki, yer, kişi isimleri ile açı ve mesafelere göre, orman kadastrosu tutanak ve haritalarının düzenlenmesinde kullanılan hava fotoğrafları ve memleket haritalarından yararlanılarak, değişik açı ve uzaklıklardaki en az 6-7 adet orman sınır noktası bulunup röperlenmeli, orman kadastrosu ile ilgili sınır noktaları aynı ölçeğe çevrilerek, dava konusu taşınmazın orman kadastro haritalarına ve teknik hataların giderilmesi çalışmalarına göre konumu genel kadastro paftası üzerinde ve aynı ya da yakın orman sınır hatlarında dava konusu edilen parseller varsa, bunların tümü birleşik harita üzerinde gösterilmeli; tutanaklardaki anlatımlar değerlendirilmeli; tutanaklarla tahdit haritası arasında çelişki bulunup bulunmadığı belirlenmeli; çelişki bulunmakta ise dava konusu parsel yönünden tahdit tutanakları ile haritalar arasındaki çelişki tahdit tutanaklarına değer verilmek suretiyle giderilecek şekilde tereddüte mahal bırakmayacak, açıklamalı, krokili rapor alınmalı; yine dosya arasına getirtilen belgeler dava konusu taşınmaz ile birlikte çevre araziye de uygulanmak suretiyle, taşınmazın öncesinin bu belgelerde ne şekilde nitelendirildiği belirlenmeli; 3116 sayılı Kanun, 4785 sayılı Orman Kanununa Bazı Hükümler Eklenmesine ve Bu Kanunun Birinci Maddesinde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 5658 sayılı Orman Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesine ve Bu Kanuna Bazı Maddeler Eklenmesine Dair Kanun karşısındaki durumu saptanmalı; zilyetlikle veya hukuki değeri kalmamış olan tapu kayıtlarıyla ormandan yer kazanılamayacağı, öncesi orman olan bir yerin üzerindeki orman bitki örtüsü yokedilmiş olsa dahi, salt orman toprağının orman sayılan yer olduğu düşünülmeli; toprak yapısı, bitki örtüsü ve çevresi incelenmeli; keşifte, hakim gözetiminde, taşınmazın dört yönden renkli fotoğrafları çektirilip, onaylanarak dosyaya eklenmeli; yukarıda değinilen diğer belgeler fen, jeodezi ve fotogrametri ile uzman orman bilirkişiler eliyle yerine uygulattırılıp; orijinal-renkli (renkli fotokopi) hava fotoğrafları ve memleket haritasının ölçeği kadastro paftası ölçeğine, yine kadastro paftası ölçeği de hava fotoğrafları ve memleket haritası ölçeğine (Net-Cad veya benzeri programlar kullanılarak) denetime elverişli olacak şekilde çevrildikten sonra komşu ve yakın komşu parselleri de içine alacak şekilde birbiri üzerine aplike edilmek suretiyle dava konusu taşınmaz, çevre parsellerle birlikte memleket haritası ve hava fotoğrafları üzerinde gösterilmeli; taşınmazın gerçek eğimi klizimetre aletiyle ölçülerek memleket haritalarındaki münhanilerden (yükseklik eğrilerinden) de faydalanılmak suretiyle belirlenmeli; stereoskopik hava fotoğraflarının stereoskop vasıtasıyla üç boyutlu incelemesi yapılarak, temyize konu taşınmazın niteliği ve kullanım durumu ile tasarruf sınırlarını belirgin olarak görünüp görünmediği belirlenmeli, taşınmazın üzerindeki bitki örtüsünün cinsi, yaşı, dağılımı, kapalılık oranı ile taşınmazın imar-ihyaya konu olup olmadığını, olmuş ise imar-ihyaya en erken ne zaman başlanıldığını ve imar-ihyanın hangi tarihte tamamlandığını, taşınmazın ekonomik amacına uygun olarak tarım arazisi niteliğiyle zilyetliğine ne zaman başlanıldığını ve dava konusu taşınmazın 6831 sayılı Kanun'un 17/2. maddesinde belirtilen orman içi açıklık vasfında olup olmadığını belirten müşterek imzalı, tereddüte mahal bırakmayacak şekilde, yalnız büro incelemesine değil, uygulamaya ve araştırmaya dayalı, bilirkişilerin onayını taşıyan krokili bilimsel verileri bulunan yeterli ve dosyadaki belgeler ile karşılaştırıldığında denetime elverişli rapor alınmalıdır.

Ayrıca keşifte dinlenecek yerel bilirkişi ve tanıklardan, taşınmazın öncesinin ne olduğu, kim veya kimler tarafından, hangi tarihten beri ve ne şekilde kullanıldığı, imar-ihya gerektiren yerlerden olup olmadığı, böyle yerlerden ise imar-ihyaya konu edilip edilmediği ve edilmiş ise imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığı, taşınmazın bulunduğu yerde imar uygulaması yapılıp yapılmadığı etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı; komşu parsellerin tutanak ve dayanakları uygulanmak suretiyle dava konusu taşınmazı sınır olarak nasıl nitelendirdikleri araştırılmalı ve bu yolla yerel bilirkişiler ve tanıkların sözleri denetlenmeli; yerel bilirkişi ve tanıkların beyanları arasında doğabilecek çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılarak giderilmeye çalışılmalı; üç kişilik ziraatçi bilirkişi kurulundan, taşınmazın evveliyatını, toprak yapısını, niteliğini ve zilyetlikle mülk edinilebilecek yerlerden olup olmadığını, komşu taşınmazlarla karşılaştırmalı şekilde açıklayan, bilimsel esaslara ve somut verilere dayalı, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; fen bilirkişisinden ise, keşfi takibe ve denetlemeye olanak verir rapor ve kroki düzenlemesi istenilmeli; tanık ve yerel bilirkişi ifadeleri bilimsel esaslara ve maddi bulgulara dayanılarak hazırlanan söz konusu bilirkişi raporlarıyla denetlenmeli; 3402 sayılı Kanun'un 14. maddesi uyarınca, adına tescil kararı verilecek kişi ya da kişiler ile diğer mirasçılar ve onların miras bırakanları adına aynı çalışma alanı içerisinde kayıtsız ve belgesizden başkaca taşınmaz mal tespit ya da tescil edilip edilmediği ilgili Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü ile Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğünden sorulup, aynı Kanun'un 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile değiştirilen 14/2. maddesi hükmü gözetilerek sulu ve susuz olarak kazanılmış toprak miktarı belirlenip, Kanun'un getirdiği sınırlamanın aşılıp aşılmadığı saptanarak, toplanacak tüm kanıtlar birlikte değerlendirilip ulaşılacak sonuca göre bir hüküm kurulmalıdır.

İlk Derece Mahkemesince, bu hususlar gözetilmeksizin, taraf teşkili sağlanmadan, eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak karar verilmesi isabetsiz olduğundan hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.