feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrası yükleniciden üçüncü kişiye devredilen bağımsız bölümün yolsuz tescili ve iyi niyet iddiasının muvazaa iddiaları ışığında temyizen incelenmesi.

Feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrası yükleniciden üçüncü kişiye devredilen bağımsız bölümün yolsuz tescili ve iyi niyet iddiasının muvazaa iddiaları ışığında temyizen incelenmesi.

Özet: Davacı vekili, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle geriye etkili feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olarak, yükleniciye avans olarak devredilen ve davalı adına kaydedilen bağımsız bölümlerin yolsuz tescilinin iptali ile müvekkili adına tescilini talep ederken; davalı, taşınmazı iyiniyetle iktisap ettiğini ve fesih kararının tarafların danışıklı işlemi olduğunu, zira fesih sonrası dahi yüklenici ile ilişkinin devam ettiğini savunmuştur. İlk derece ve bölge adliye mahkemeleri, fesih kararının tarafların gerçek iradesine uygun olmadığı ve davacı ile yüklenici arasındaki ilişkinin fiilen devam ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş; davacı vekili ise temyiz dilekçesinde, karar gerekçesindeki evrakların dosya ve kooperatif kayıtlarında bulunmadığını, tanık ve kolluk araştırmasının yapılmadığını, savunmanın genişletildiğini, davalının natamam taşınmazı iyiniyetle edinemeyeceğini belirterek kararı bozma talebinde bulunmuştur.

6. Hukuk Dairesi 2026/507 E. , 2026/2969 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/293 E., 2025/1208 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/390 E., 2023/487 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı arsa malikleri ile yüklenici ... Ltd. Şti. arasında 20.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, arsa maliklerinin işbu sözleşmeden doğan hakkı ve gayrimenkulü müvekkiline devrettiğinden müvekkilinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olduğunu, yüklenici şirketin yapıyı inşaa etmemesi sebebiyle açılan davada sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiği ve ilamın kesinleştiğini, yükleniciye avans niteliğinde verilen gayrimenkulün tapusunun davalıya devredildiğini, yüklenici edimini eksiksiz yerine getirmediğinden 3. şahsın mülkiyet iktisap edemeyeceğini ileri sürerek, İstanbul ili, ... ilçesi, 1007 ada, 10 parsel 3. blok no:8 ve no:11 de davalı adına kayıtlı yolsuz tescilin iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin söz konusu taşınmazı iyiniyetli olarak edindiğini, yükleniciler ve davacının danışıklı olduğunu , 17.04.2014 tarihinde imzalanan sözleşmeye göre mahkeme kararıyla iptal edilen ilk sözleşmenin fiilen devam ettiğini, hukuki açıdan sona erdirildiği belirtilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yeni sözleşmelerle devam ettirildiğini, bu nedenle kesin mahkeme hükmüne dayanarak hak talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında arsa sahibi ile yüklenici arasındaki feshe ilişkin davada davalı yüklenicinin savunma yapmadığı, kararı temyiz etmediği, bilirkişi raporlarına itirazda bulunmadığı gibi iş bu feshe ilişkin dava tarihinden sonra yüklenici ... tarafından inşaata devam ve hukuki zorunluluk olmamasına rağmen bu yükleniciye bağımsız bölümlerin devrine devam olunduğu, davacı tarafça açılan emsal dava dosyaları içerikleriyle de bu durumun sabit olduğu, dolayısıyla feshe ilişkin mahkeme kararının alınmasından sonra davacı ile dava dışı yüklenici ... Şirketi arasındaki ilişkinin devam ettirildiği anlaşıldığından fesih kararının tarafların gerçek iradesine uygun olmadığı belirtilerek, tapu kaydında eser sözleşmesine ilişkin şerhin yer almadığı dikkate alındığında hakkın dürüstlük kuralına aykırı olarak kullanıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Gerekçeli kararda zikredilen evrakların hiçbirisinin dava dosyasında yer almadığını, özellikle 17.02.014 tarihli olarak belirtilen protokolün kooperatif kayıtlarında da bulunmadığından içeriğinin bilinmediğini, aslının ibraz edilmediğini, müvekkili kooperatifin el ürünü olup olmadığı ve evrakta tahrifat ekleme bulunup bulunmadığının araştırılmadığını,

b....’ın, ... firmasının taşeronu olarak değil kendi adına yüklenici olarak inşaata devam ettiğinin ispatı için istenilen kolluk araştırılmasının yapılmadığını, tanıklarının dinlenmediğini, feshin muvazaalı olduğunun cevap süresinde sunulmadığından savunmanın genişletilmesi olup, muvafakat etmediklerini, kararının özensiz ve denetime elverişsiz olduğunu, istinaf kararında müvekkili lehine olan delillerin neden dikkate alınmadığının tartışılmadığını,

c.Bir an için muvazaanın tartışılabilir olduğu kabul edilse dahi fesih kararından sonra ... Şirketi tarafından inşaatın devam ettirilip bitirildiğinin kolluk araştırması, tanık, ticari defterler gibi inandırıcı delillerle ispatı gerektiğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla fesihten sonra eski yükleniciyle bir kısım taahhüt ve protokol yapılmasının ancak yeni bir sözleşmenin varlığına dayanak teşkil edebileceğini, fesihten sonra yükleniciye devir yapılmasının nedeninin yüklenici taahhütleri olduğunu, ... Şirketi edimlerini yerine getirmediğinden taahhütlerin de ortadan kalktığını, 2014 yılında başka bir yüklenici ile anlaşma sağlandığını, ... firmasının taahhüdüne dayalı protokollerin yeni bir sözleşme niteliğinde olup olmadığı hususu üzerinde durulması gerektiğini,

d.Davaya konu gayrimenkul natamam durumda devralındığından davalının iyiniyet kârinesine de dayanamayacağını,

e.Fesihten sonra inşaata ... şirketinin yüklenici olarak devam ettiğinin tanık beyanları, SGK raporu ve bilirkişi raporuyla ispatlandığını,

f.Tapu iptal ve tescil talebinin sözleşmenin geriye etkili feshi talebini de kapsadığını, işin tamamlanmamış olması karşısında taraf teşkili sağlanarak işlem yapılması gerektiğini,

g. Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2025/166 Esas sayılı dosyasında sözleşmenin geriye etkili feshi için açılan davanın işbu dosya ile birleştirilerek görülmesi gerektiğini,

h. Delil dilekçesinde belirtilen delilleri toplanmadan karar verildiğini, muvazaa iddiasının somutlaştırılmadığını, belirsiz ve delilsiz bir iddianın aksini ispat yükü kendilerinde olmamasına rağmen ispat etmeye çalıştıklarını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu iptal ve tescili istemine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.07.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.