arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklanan yüklenici edimsizliği sebebiyle tapu iptali ve tescil taleplerinin, birleşen davalar ve bozma ilamına uyularak yargıtay 6. hukuk dairesince incelendiği karar.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklanan yüklenici edimsizliği sebebiyle tapu iptali ve tescil taleplerinin, birleşen davalar ve bozma ilamına uyularak Yargıtay 6. Hukuk Dairesince incelendiği karar.

Özet: Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi sonucu geriye etkili feshedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkta, inşaatın %28,5 seviyesinde kalması nedeniyle yüklenicinin bağımsız bölümler üzerinde ayni hak kazanamadığı ve ondan bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin tapularının iptal edilerek arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi üzerine, bu kararın, sözleşmede belirli bağımsız bölümlerin hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatıyla bir kişiye ait olacağına dair özel düzenlemenin dikkate alınmadığı gerekçesiyle temyiz incelemesine tabi tutulan bir hukuki meseledir.

6. Hukuk Dairesi 2025/3619 E. , 2026/2964 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/300 E., 2023/218 K.

Birleşen 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/437-2011/421 Karar sayılı dosyası

Birleşen 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/371- 2006/406 Karar sayılı dosyası

Birleşen 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/366- 2006/401 Karar sayılı dosyası

Birleşen 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/396- 2006/481 Karar sayılı dosyası

Birleşen 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/369- 2006/404 Karar sayılı dosyası

Birleşen 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/367- 2006/402 Karar sayılı dosyası

Birleşen 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/395- 2006/479 Karar sayılı dosyası

Birleşen 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/392- 2006/477 Karar sayılı dosyası

Birleşen 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/370- 2006/405 Karar sayılı dosyası

Birleşen 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/394- 2006/478 Karar sayılı dosyası

Birleşen 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/393- 2006/480 Karar sayılı dosyası

Birleşen 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/368- 2006/403 Karar sayılı dosyası

Birleşen 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/108-2007/143 Karar sayılı dosyası

Mahkemece bozma ilamına uyularak verilen asıl karar, asıl ve birleşen davalarda davacı ..., ..., birleşen 2006/370 Esas sayılı davada davalı ... , birleşen 2007/108 Esas sayılı davada davalı ..., birleşen 2006/367 Esas sayılı davada davalı ... vekillerince, ek karar birleşen 2006/369 Esas sayılı davada davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

1.Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı ... İnş. Turz. Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında 12.04.1995 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, daha önce açtıkları dava sonucunda feshedildiğini ve kararın kesinleştiğini, bu davada yapılan imalatın %28,5 seviyesinde olduğunun tespit edildiğini, davalı yüklenici şirketin yetkilisi ve ortağı olan diğer davalıların yetkilerini kötüye kullanarak, kat irtifakı kurulu sözleşmeye konu parselde üçüncü kişilere daire satışı yaptıklarını ileri sürerek, kat irtifakının iptalini ve 1 05... nolu parselde davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

2.Birleşen davalarda davacılar vekili dava dilekçesinde; yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerini getirmemesi üzerine açtıkları dava sonucunda, Erdemli Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 11.02.2002 tarih ve 2001/511 Esas, 2002/41 Karar sayılı ilamıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verildiği, bu itibarla, yüklenici daire ve dükkanların tapularına hak kazanamadığından, ondan temlik yoluyla şahsi hak kazanan davalıların da tapulara hak kazanamadıklarını ileri sürerek, davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl ve birleşen davalarda davalılar, davaların reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 30.10.2013 tarihli kararı ile davalı yüklenici şirketin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği, inşaatın %28,5 seviyesinde olduğu, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararı ile feshedildiği, bu durumda tarafların birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade ile yükümlü oldukları, davalı yüklenici bağımsız bölümler üzerinde ayni hak kazanamadığından, gerçek anlamda malik olmayan yükleniciden bağımsız bölüm alan kişiler adına yapılan tescillerin sonuç doğurmayacağı ve iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceği gerekçesiyle, asıl davada davalı ... aleyhine açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalılar ... İnş. Turz. Tic. ve San. Ltd. Şti. ve ... ile birleşen davada davalılar aleyhine açılan davaların kabulü ile dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Mahkemenin 30.10.2013 tarihli kararının süresi içinde birleşen 2006/371 Esas sayılı davada davalı ..., birleşen 2006/392 Esas sayılı davada davalı ..., birleşen 2006/393 Esas sayılı davada davalı ... (...), birleşen 2006/395 Esas sayılı davada davalı ... ve birleşen 2007/108 Esas sayılı davada davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, birleşen 2007/108 Esas sayılı davada davalı ... vekilinin temyiz isteminin süreden reddine, diğer temyiz eden birleşen davalar yönünden ise; 12.04.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahipleri ... ve ...'ye ait olacak dükkan ve daireler belirlendikten sonra kalan tüm bağımsız bölümlerin hem arsa sahibi ve hem de yüklenici sıfatıyla ...'e ait olacağı düzenlendiği, buna uygun olarak dava konusu bağımsız bölümlerin tapuda ... adına tescil edildiği, her ne kadar davacı arsa sahipleri açıklama dilekçeleri ile hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibi, hangilerinin yüklenici şirket yetkilisi sıfatıyla ... adına tescil edildiğini açıklamışlarsa da, sözleşmede böyle bir tasnif bulunmadığı gibi, tapu kayıtlarında da bu yönde bir şerhe rastlanmadığı, davacı arsa sahiplerince yapılan bu tasnifin üçüncü kişiler açısından herhangi bir bağlayıcılığı bulunmadığı dolayısıyla, tapuda üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümlerin arsa sahibi sıfatıyla ... adına kaydedildiklerinin kabul edilmesi ve TMK'nın 1023. maddesi hükmü uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan davalıların kazanımlarının korunacağından birleşen davaların reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Birleşen 2007/108 Esas sayılı davada davalı ... vekili ve davacılar vekili tarafından karar düzeltme istemi üzerine Dairece, davacılar vekilinin karar düzletme isteminin reddine, davalı vekilinin temyiz isteminin sürede olduğu anlaşıldığından bozma ilamındaki gerekçelerle davalı ... lehine kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2.Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ilk kararı temyiz eden birleşen davada davalılar yönünden bozma ilamındaki gerekçe ile birleşen 2006/371 Esas, 2006/392 Esas, 2006/393 Esas, 2006/395 Esas, 2007/108 Esas sayılı davaların reddine, asıl dava ve birleşen diğer davalar yönünden ise usulü kazanılmış haklar gözetilerek asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmiştir.

Mahkemenin 22.04.2025 tarihli ek kararı ile birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/369 Esas sayılı dosyada davalı ... vekilinin temyiz başvurusunun süresinden sonra olduğu gerekçesiyle temyiz başvurusunun reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Asıl davada ve birleşen davalarda davacılar vekili temyiz dilekçesinde;

a.Dosyaya sunulan dilekçelerdeki paylaşım şeklinin tarafların uzlaştıkları gerçek paylaşım olduğunu,

b.Yükleniciden bağımsız bölüm alan ... ve ... 'in tapu talep etme hakkının inşaatın bitirilmesi koşuluna bağlı olup ondan devir alan ...'in hakkının da bu koşula bağlı olduğunu, iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunmadığını, tapu devir alındığı tarih itibariyle inşaatın terk edildiğini ve tamamlanmadığını, bu durumu görerek bağımsız bölümü satın aldıklarını,

c.Dava konusu bağımsız bölümlerin arsa sahibi ...’e isabet ettiğine ilişkin tek bir kanıt bulunmadığını,

d.Dosyaya sunulan taraflar arasındaki uzlaşma ve paylaşım biçiminin kat irtifakının kurulduğu andan itibaren yapılan devir işlemleriyle örtüştüğünü,

g.Davacı arsa sahibi ... yargılama sırasında dava konusu taşınmazlardaki 1/2 hissesini diğer davacı ...’ye devrettiğini açıklayıp buna ilişkin dilekçeleri sunmuş olmasına rağmen kabul kararı verilen bağımsız bölümlerin davacı ... adına tam hisse olarak tesciline karar verilmediğini beyan etmektedir.

2.Birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/367 Esas sayılı dosyada davalı ... mirasçılarından ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkilinin davadan gerekçeli karar tebliği ile haberdar olduğunu,

b.Müvekilinin müteveffa annesinin taşınmazı yükleniciden alıp almadığının bilinmediğini, yükleniciden de alsa, yüklenicinin arsa hissesi olan taşınmazdan da alsa müvekkilinin mülkiyet hakkının korunması gerektiğini, tapu geçmişlerinin araştırılmadığını beyan etmektedir.

3. Birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/370 Esas sayılı dosyada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye feshi halinde yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının değerlendirilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

4. Birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/370 Esas sayılı dosyaya müdahale yoluyla davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Dava konusu taşınmazları satış vaadi sözleşmesi ile .../...’den aldığını halef olarak bu davayı temyiz ettiğini, tapu devri için açmış olduğu dava olup işbu dava ile birleştirilerek görülmesi gerektiğini,

b. Davalılar .../ ... ’e yapılan tebligatların usulsüz olduğunu beyan etmektedir.

5.Birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/369 Esas sayılı dosyada davalı ... vekili 22.04.2025 tarihli ek karara ilişkin temyiz dilekçesinde;

a. Müvekkili adresinin Mersin olmasına rağmen KKTC adresine tebliğ yapılmasının usulsüz olduğunu, temyizin süresinde yapıldığını,

b.Müvekkilinin tapuya güven ilkesi çerçevesinde taşınmazı satın aldığını iyiniyetli olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl ve birleşen davalarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1.Birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/367 Esas sayılı dosyada davalı ... mirasçılarından ... vekili ile birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/370 Esas sayılı dosyada davalı ... vekili temyiz itirazları yönünden;

Mahkemenin 30.10.2013 tarihli kabul kararını temyiz etmeyen davalıların, son kabul kararını temyiz hakları bulunmadığından temyiz dilekçelerinin reddine karar verilmiştir.

2.Birleşen 2006/370 Esas sayılı dosyaya müdahale yoluyla davalı ... vekili temyiz istemi yönünden;

Birleşen 2006/370 Esas sayılı dosyada taraf olmayan ... vekilinin usulüne uygun müdahale talebi bulunmamakta olup temyiz dilekçesinin reddi gerekmiştir.

3.Birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/369 Esas sayılı dosyada davalı ... vekilinin 22.04.2025 tarihli ek karara ilişkin temyiz istemi yönünden;

Mahkeme hükmü davacı asıla 19.03.2025 tarihinde bizzat tebliğ edilmiş, temyiz dilekçesi ise HUMK'un 432. maddesinin l. fıkrası hükmünde öngörülen 15 günlük yasal süre geçirildikten sonra davacı vekili tarafından 22.04.2025 tarihinde verilmiştir. Süresinden sonra yapılan temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi, 01.06.1990 gün ve 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca Yargıtay’ca da temyiz isteminin reddine karar verilebilir.

Temyiz dilekçesinin süre aşımı sebebiyle reddine ilişkin Mahkemesince verilen ek karar yukarıda anılan Kanun hükümlerine uygun olduğundan temyiz isteminin reddi ile söz konusu kararın onanması gerekir.

4.Asıl davada ve birleşen davalarda davacılar vekili temyiz istemleri yönünden;

Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı HMK'nın geçici 3/2. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un uygulanacağı davalar yönünden HUMK'un 428. ve 439/2. maddelerinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

1.Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/367 Esas sayılı dosyada davalı ... mirasçılarından ... vekili ile birleşen 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/370 Esas sayılı dosyada davalı ... vekili, (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle birleşen 2006/370 Esas sayılı dosyaya müdahale yoluyla davalı ... vekili temyiz dilekçelerinin ayrı ayrı REDDİNE,

2. (3) no.lu bentte açıklanan nedenlerle birleşen 2006/369 Esas sayılı dosyada davalı ... vekili temyiz isteminin reddi ile Mahkemesince verilen 22.04.2025 tarihli ek kararın ONANMASINA,

3. (4) no.lu bentte açıklanan nedenlerle asıl davada ve birleşen davalarda davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalılar ... , ..., ...'a iadesine,

Aşağıda yazılı harcın ek karar yönünden davalı ...'den alınmasına,

Aşağıda yazılı harcın davacılar ... ve ...'den alınmasına,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

01.07.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.