sabit fiyat garantili konut satış sözleşmesi kaynaklı teslim edilemeyen daire nedeniyle şirket ve kooperatiften tazminat talebi ve husumet değerlendirmesi.

Sabit fiyat garantili konut satış sözleşmesi kaynaklı teslim edilemeyen daire nedeniyle şirket ve kooperatiften tazminat talebi ve husumet değerlendirmesi.

Özet: Davacı, 1997 tarihli sabit fiyatlı konut satış sözleşmesiyle edindiği evin davalı şirket tarafından mal varlığına tedbir konulması ve şirketin kurduğu kooperatifin konutları yalnızca üyelerine teslim etmesi nedeniyle kendisine teslim edilmemesi üzerine, evin teslimini veya rayiç bedeli ile kira kayıplarından oluşan toplam 176.000 TL tazminat talep etmiş; ancak ilk derece mahkemesi, davacının kooperatif üyesi olmaması ve alacağının şirketten kaynaklandığı gerekçesiyle kooperatife karşı açtığı davayı pasif husumet yokluğundan reddederken, şirket ve sahibine yönelik talebini kısmen kabul etmiştir.

6. Hukuk Dairesi 2026/2321 E. , 2026/2958 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/653 E., 2026/264 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi

SAYISI : 2023/115 E., 2024/737 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile davalı ... Sınai Ürünleri Üretim ve Pazarlama Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı ... Ürünleri Üretim ve Paz. Ltd. Şti. arasında 16.09.1997 tarihinde sabit fiyat garantili konut satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede konutun en geç 31.03.2000 tarihinde teslim edileceği, geciken her ay için de rayiç kira bedeli ödeneceğinin kabul edildiğini, ancak ödemelerini yapmasına karşın şirketle yaptığı görüşmelerde şirket mal varlığına tedbir konduğunu ve fiili teslimin mümkün olmadığını öğrendiğini, şirketin ... Konut Yapı Kooperatif adı altında kooperatifleştiğini öğrendiğini, kendisine satılan konutların kooperatife üye yapılanlara teslim edileceğini, kendisi üye olmadığı için konutunu teslim alma imkânının bertaraf edildiğini belirterek, konutun kira kayıplarıyla birlikte verilmesini, mümkün olmaması halinde rayiç kira bedeli karşılığı 140.000,00 TL ve 31.03.2000 tarihinden itibaren aylık 300,00 TL rayiç kira bedelleri toplamı olarak 36.000,00 TL olmak üzere toplam 176.000,00 TL'nin işleyecek ticari avans faiziyle tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... Konut Yapı Kooperatif vekili cevap dilekçesinde; sözleşmenin tarafı olmadığını, sözleşmenin diğer davalı şirket ile imzalandığını, ödemelerin şirkete yapıldığını, davacının kooperatifin ortağı olmadığını ve herhangi bir ödeme yapmadığını, adi yazılı sözleşmenin geçerli olmadığını, muvazaalı olduğunu, kooperatifin ortakları dışındaki kişilere konut verme zorunluluğu bulunmadığını, konutun bulunduğu arsanın kooperatife tahsis edildiğini, yapı ruhsatların kooperatif adına verildiğini, inşaatın müteahhitliğinin kooperatif tarafından yapıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalılar ... Ürünleri Üretim ve Paz. Ltd. Şti. ve ... vekili cevap dilekçesinde; davacının üzerinde düşen yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davalı şirketin ödemeleri davalı kooperatifin yaptığı inşaatlarda kullanması dolayısıyla davalı kooperatifin mal varlığına aktardığını, dava konusu konutların kooperatifin tasarrufu altında olduğunu, halen de kooperatif tarafından pazarlandığını, davalı şirketin sözleşme konusu konutları inşa edip teslim etmeyi taahhüt etmesine rağmen bu taahhüdünü hukuki ve fiili imkânsızlıklar nedeniyle yerine getiremediğini, zira ... ve yöneticisi olduğu şirketlerin tüm mal varlığına tedbir konduğunu, 2000 yılı Haziran ayından sonra şirketlerinin ticari faaliyetlerini yapamaz hale geldiğini, rakiplerin şirketlerinin başarılarını hazmedemediklerini, yapılan haksız yayınlarla ihtiyati tedbir kararlarının zeminini hazırladıklarını, davacının 140.000,00 TL'lik rayiç değer ile 36.000,00 TL'lik kira mahrumiyeti talebinin hukuka aykırı olduğunu, zira rayiç bedel talebi ile sözleşmenin feshi istenirken sözleşmenin devamı mahiyetinde olan kira mahrumiyetinin talep edilemeyeceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporunda; davacının, davalı kooperatife bu süre içinde ortak olmak amacı ile başvurmadığı, davalı ... Şirketinden adi sözleşme ile konut satın alanlardan sadece davalı kooperatife üye olmayı kabul eden ve davalı şirkete yapılan ödemeleri davalı kooperatife aktarılan kişilerin kooperatif üyesi sıfatıyla davalı kooperatiften daire sahip olmalarının sağlandığı, eşitlik ilkesi gereği uygulamanın da bu şekilde benimsenmiş olduğu, davacıdan tahsil edilen ödemelerin kooperatife üyeliğine kabul edilen diğer kişiler (iştirakçiler) gibi ödemelerinin davalı kooperatife aktarıldığının teyit, tespit ve ispat edilemediği, davacının 16.09.1997 tarihli sabit bedelli konut satış sözleşmesi gereği davalı şirkete (...) ödediği konut bedeli karşılığında, sadece davalı şirketin davacıya konut teslim etme yükümlülüğünün bulunduğu, bunun mümkün olmaması halinde davacının, davalı ... Şirketinden tazminat isteminde bulunabileceği hususunun belirtildiği, davacının, davalı şirket ve şirket sahibinden alacaklı olduğu, davacının, davalı kooperatife üye olmaması nedeniyle alacağının davalı kooperatife karşı ileri süremeyeceği belirtilerek, davacının, davalı Tasfiye Halinde ... Konut Yapı Kooperatifine ilişkin davasının pasif husumet yokluğundan reddine, davacının, davalılar ... Ürünleri Üretim ve Pazarlama Ltd. Şti. ve ... hakkındaki davasının kısmen kabulüne, 80.683,00 TL'nin 29.03.2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılar ... Ürünleri Üretim ve Pazarlama Ltd. Şti. ve ...'den müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, diğer taleplerin ve fazlaya dair taleplerin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı şirket ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile uyuşmazlığın davacı ile davalılardan ... Ürünleri Üretim ve Pazarlama Ltd. Şti. arasında düzenlenen adi yazılı şekilde 16.09.1997 tarihli Jetkent 2 sabit fiyatlı konut satış sözleşmesine dayandığı ve davalılardan ...'ün sözleşme tarafı olmadığı nazara alındığında, bu davalı yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, davacı vekilinin ve ... Sınaî Ürünleri Üretim ve Pazarlama Ltd. Şti.'nin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, esas hakkında yeniden hüküm kurularak; davanın kısmen kabulüne, 80.683,00 TL'nin 29.03.2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... Ürünleri Üretim ve Pazarlama Ltd. Şti.'den tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya dair istemin reddine, davalılar Tasfiye Halinde ... Konut Yapı Kooperatifi ile ...'e yönelik açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde:

a.Tüketici mahkemesinin görevli olduğunu, benzer davalarda davalı ...’ün sorumluluğuna karar verildiğini,

b. Tüketici mahkemesince davalı şirket ve davalı ... hakkında verilen kısmen kabul kararının davalı şirket ve davalı ... tarafından istinaf edilmediğini, bu nedenle usuli kazanılmış hak doğduğunu,

c. Davalı kooperatifin de sorumluluğu bulunduğunu,

d. Mahkemece, yeterli incelemenin yapılmadığını, davalı kooperatifin ve davalı şirketin defterleri üzerinde maddi gerçeğin ortaya çıkarılmasını sağlayacak, hakkaniyete uygun inceleme yapılmadığını, inşaat imalatının tespiti dosyası getirtilmediğini, başka dava dosyasında alınan bilirkişi raporu esas alınarak hazırlanan bilirkişi raporuyla karar verildiğini, itirazlarına rağmen yeni rapor alınmadığını, getirtilmesi, toplanması istenen deliller toplanmadan, eksik ve yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak karar verildiğini,

e. Güncellemenin sözleşmeye, hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, taşınmaz değerinin hesaplanması gerektiği, güncelleme yapan bilirkişi raporlarındaki rakamların birbiri ile çeliştiğini,

f. Kira talebinin reddinin sözleşmeye ve hakkaniyete aykırı olduğunu beyan etmektedir.

2. Davalı şirket vekili temyiz dilekçesinde:

a. Diğer davalı kooperatifin sorumluluğunun bulunduğunu, benzer davalarda alınan bilirkişi raporlarında kooperatifin de sorumluluğu bulunduğunun tespit edildiğini, davacıyla aynı konumda olan başka kişilerin ortak olarak kaydedilmesine rağmen davacının kaydedilmemesinin ayrıca hakkaniyet ve eşit işlem ilkelerine aykırılık teşkil ettiği gibi, açık kapı ilkesine de uymadığını,

b. Davalı şirketin müşterilerinden tahsil ettiği paralardan daha fazla değerde bir inşaatı diğer davalı kooperatifin mal varlığına intikal ettirdiğini,

c. Davalı şirketin, davalı kooperatif namına hareket ederek daire sattığı hususunun ve bu kişilerin davalı kooperatifin ortağı olmaları gerektiği hususunun açıkça davalı kooperatif 22.06.20 00... .06.2001 tarihli genel kurulunca da kabul edildiğini,

d. Bilirkişi raporundaki hesaplamanın da Yargıtay içtihatlarında belirtilen denkleştirici adalet ilkesi gereğince yapılan hesaplama kriterlerine uymadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, konutun kira kayıpları ile birlikte teslimi, mümkün değilse taşınmazın rayiç değeri ile rayiç kira bedelinin davalılardan müteselsilen tahsili istemine ilişkindir.

1. Davacı, davalı şirket ile konut satış sözleşmesi yaptığını, ödemelerini yapmasına karşın fiili teslimin kendisine yapılmadığını, konutun sözleşmede kararlaştırılan kira kayıpları ile birlikte kendisine verilmesini, mümkün olmaması halinde konutun rayiç bedeli ile birlikte rayiç kira bedelinin davalılardan tahsili ile kendisine ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davacının, kooperatiften daire verilmesi istemi kooperatif üyeliğinin tespitini de içermektedir.

Davalı şirket ile davalı kooperatif arasında 22.06.1995 tarihinde, şirketin kooperatifin dairelerini pazarlama ve kooperatife üye temin etme hususunda hizmet sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşmenin 26.06.1996 tarihli genel kurulda onaylandığı, davacının davalı şirketle 16.09.1997 tarihinde konut alımına ilişkin sözleşme imzaladığı, ... Yapı Kooperatifi tarafından yapılan binaların satışının ... Ürünler Üretim Ltd. Şti. tarafından yapıldığı, satış bedellerinin ... Ürünler Ltd. Şti tarafından tahsil edilmiş olduğu, aksine bir durumun söz konusu olmadığı, devamında davalı şirket ile davalı kooperatif arasındaki hizmet sözleşmesi ilişkisinin 31.12.1997 tarihinde fesih edildiği, bu esnada ... Yapı Kooperatifinin faaliyetlerini yapamayacağı anlaşılınca bütün olarak kooperatifteki dairelerin tamamlanması için yeni bir kooperatif yönetimi oluşturularak aralarında yapmış oldukları işbölümü paylaşımı doğrultusunda daireleri tamamlama yönüne gittikleri ve ... Konut Yapı Kooperatifi ismini değiştirerek aynı kooperatifin devamı mahiyetinde ... Yapı Kooperatifi adını aldıklarının görüldüğü, yapılan işlem itibariyle ... Yapı Kooperatifi'nin sadece ismindeki ünvan değiştirilerek ... Yapı Kooperatifi adını aldığı, dolayısıyla aynı kooperatifin devamı olduğunun anlaşıldığı, sonuç olarak davalı şirket ile davalı kooperatif arasındaki hizmet sözleşmesi ilişkisinin feshi tarihinden önce davacı ile davalı şirket arasında konut alımına ilişkin sözleşme imzalandığı ve davalı şirketin kooperatife üye temini için davalı kooperatifle hizmet sözleşmesi yaptığı, devamında davalı kooperatifin davalı şirketçe satış sözleşmesi yapılan kişileri kooperatife üye kaydettiği, dosyadaki kapsamından ve emsal dosyalarda yapılan incelemeler neticesinde anlaşılmış olup tum bu hususlar göz önünde bulundurulduğunda davacı ...’un kooperatif üyesi olduğunun kabulü gerekir.

Ancak davacının, eşitlik ilkesi uyarınca aynı durumdaki diğer üyelerin yerine getirdiği parasal yükümlülükleri yerine getirip getirmediğinin, parasal yükümlülüklerini yerine getirmeyen üyelere daire tesliminin yapılıp yapılmadığının, ya da hangi durumdaki üyelere daire tesliminin gerçekleştirildiğinin de araştırılması gerekir. Mahkemece, kooperatif genel kurul kararları ve diğer tüm kayıtları üzerinde kooperatifler konusunda uzman bilirkişi marifetiyle inceleme yapılarak davacının peşin ödemeli ortak mı, normal statülü ortak mı olduğunun belirlenmesi, yapılacak tespite göre kooperatife karşı üyeliğin türünün gerektirdiği parasal yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip getirmediği, borçlu olması halinde ise 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi de göz önünde bulundurulmak suretiyle davacı ile aynı durumda olan başka üyelere borca rağmen dairelerin teslim edilip edilmediği ve davalı kooperatifin elinde davacıya tahsis edilebilecek nitelikte bir konut bulunup bulunmadığı hususlarının belirlenmesi gerekir.

Davacının dava dilekçesinde konutun kira kayıpları ile birlikte verilmesi, mümkün olmaması halinde konutun rayiç bedeli ve kira bedelleri ile birlikte tazminini talep ettiği, yapılan inceleme ile eksik ödemenin tespit edilmesi halinde; terditli talebine göre eksik ödemesi olan davacı üyenin, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:

a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava tarihi itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi "TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır.

d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.

e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir.

Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.

Açıklandığı üzere, kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir.

Sonuç olarak mahkemece yapılacak iş; yapılacak inceleme sonucunda davacının peşin ödemeli ortak olduğu anlaşılması veya davacının peşin ödemeli ortak olmamasına rağmen normal ödemesini yapan bir ortak kadar ödeme yapmış olması veya davacının borçlu olmasına rağmen davacı ile aynı durumda olan başka üyelere dairelerin teslim edildiğinin anlaşılması halinde; davalı kooperatifin elinde davacıya tahsis edilebilecek nitelikte bir konut bulunması durumunda, tapu iptal tescilin kabulüne; davacının peşin ödemeli ortak olmadığı ve ödemelerinin de tam olmadığının tespiti durumunda ise yerleşik 6'lı formül uygulamasına göre hesaplanacak tazminata hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.

2. Bozma nedenine göre davalı şirketin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

VI. KARAR

1. Değerlendirme ve gerekçe bölümünün (1) numaralı bendinde açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

2. Değerlendirme ve gerekçe bölümünün (2) numaralı bendi uyarınca bozma nedenine göre davalı şirketin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde temyiz eden davacı ve davalıya iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.07.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.