Yüklenicinin Eksik İfası Sebebiyle Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Yüzde Altmışlık Tapu Devri Talebinin Mahkemece Yüzde Elli Oranında Kabulü.
Özet: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkta davacı yüklenici, inşaatı tamamladığını iddia ederek kararlaştırılan %60 hissenin tapu tescili ile kat mülkiyeti ve iskan işlemlerine yetki verilmesini talep etmiş, davalılar ise yüklenicinin sözleşmeye aykırı ve eksik imalat yaptığını, önceki davalarda da yükümlülüklerini yerine getirmediğinin tespit edildiğini savunmuştur; ilk derece mahkemesi ise sözleşme ve imar durumuna göre iki katlı olması gereken yapının tek katlı projelendirilip imal edildiğini, inşaatın ancak %50 seviyesinde tamamlandığını belirterek, sözleşmedeki kademeli devir şartlarına göre yüklenicinin henüz %60 hissenin tamamına değil, %50sine hak kazandığı yönünde değerlendirme yapmıştır.
MAHKEMESİ: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2023/311 E., 2025/652 K.İLK DERECE MAHKEMESİ: Manavgat 2. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI: 2020/255 E., 2022/322 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalılar arasında 24.04.2004 tarihli ve ... ile 30.06.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedildiğini, sözleşme konusu taşınmaz üzerinde imar izninin elverdiği ölçüde dükkan şeklinde yapı yapılarak %60 hissesinin yüklenici müvekkiline devredileceğinin karalaştırıldığını, müvekkilinin inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamladığını, davalıların devir yükümlülüklerini yerine getirmelerine rağmen süreçte ...'ın vefatı sonrasında ...'un murisi ...'ın sözleşmedeki devir yükümlülüğünü yerine getirmediğini, yine kat mülkiyeti kurularak iskân işlemlerinin tamamlanmasından imtina edildiğini beyanla, davalı ...'a isabet eden ve ... adına kayıtlı Manavgat-... Mahallesi, 190 ada, 1 parsel sayılı taşınmazdaki müvekkiline isabet eden %60 hissenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline ve taşınmazda kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının belirlenmesi, iskân ve ferdileştirme işlemlerinin yapılması hususunda müvekkiline yetki ve izin verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalılar vekili cevap dilekçesinde, dava konusu inşaatın tamamlanmadığını, davacı ile akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin 4. maddesinde imar ve parselasyon çalışmaları bittikten sonraki %60 hissenin davacıya ait olacağının karalaştırıldığını ve yine 5. maddede tapu devrine dair aşamaların belirlendiğini, sözleşme gereği eksik ifa yapılmasına rağmen davacıya bir kısım tapu hissesinin devredildiğini, ancak davacının sözleşme gereği üstlendiği işi tamamlamadığını, Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/167 Esas, 2010/762 Karar sayılı ve Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012/108 D.İş. sayılı dosyalarında davacının yükümlülüğünü yerine getirmediğinin ve tamamlanması için gerekli masraf tutarının tespit edildiğini, Manavgat 2. Asliye Hukuk Makemesi'nin 2012/632 Esas, 2014/726 Karar sayılı dosya ile inşaat eksikliklerini tamamlama yönünden yetki ve izin verilmesine ve kararın Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşmesine rağmen hiçbir imalât yapılmadığını, kesin hüküm teşkil eden taleplerin yeniden yargılama konusu yapılamayacağını, davacının kendisine isabet eden kısımları tamamlayarak kiralaya verdiğini ve gelir elde ettiğini, dava açmakta kötüniyetli olduğunu beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporları ile taraflar arasında 2004 yılında yapılan sözleşmeye göre iki katlı olması gereken yapının projelendirilmesi ve ruhsatı tek katlı olarak yapıldığı, bu doğrultuda imalâtı da tek kat üzere tamamlayıcı iskânı aldığı, bu nedenle sözleşmede belirtilen "İmar çapları bitip inşaat ruhsatı alınıp, inşaatında kaba işçiliği (betonarme karkas ve tuğla işçiliği) bitince ...'nın hakkı olan %60 lık bölümün %50 sine isabet eden bölümün tapu takrirleri verilecektir. İnşaatın tamamı bitirilip Ruhsat alınınca geri kalan %50 lik hissesine düşecek tapu takririni verecektir" şartına göre ve imar çapına göre eksik projelendirme ve imalât yaparak, mal sahibi tarafından verilecek tapu için sözleşme hükümlerinin gereğini tam olarak yerine getirmediği, taşınmazdaki toplam inşaat alanının 290,6 m² olduğu, sözleşemeye göre ve sözleşmenin imzalandığı tarihteki imar durumuna göre 290,6 m² daha inşaat alanı yapılması gerektiği, inşaatın %50 seviyelerinde olduğunun tespit edildiği, davacı tarafça sözleşmedeki %60'lık kısmın tamamının devredilmesi yönünde talepte bulunmuş ise de, sözleşmeye göre; "imar çapları bitip inşaat ruhsatı alınıp, inşaatında kaba işçiliği (betonarme karkas ve tuğla işçiliği) bitince ...'nın hakkı olan %60 lık bölümün %50 sine isabet eden bölümün tapu takrirleri verilecektir. İnşaatın tamamı Ruhsat alınınca geri kalan %50 lik bölümün hissesine düşecek tapu takriri yine mal sahipleri ...'ya ya da ...'nın göstereceği ahar kişilere kişiye tapu takriri verilecektir." hükmü değerlendirildiğinde, sözleşmeye göre yapılması gereken inşaatın tamamının bitirilmediği, inşaat %50 seviyelerinde olduğundan maliklerin hisselerinin %60'ının %50'sine isabet eden kısmı davacıya devretmeleri gerektiği, tapu kayıtları incelendiğinde davalı ...'nün kendi adına kayıtlı 9/16 payının olduğu, yine murisi ...'dan intikal ile gelen 1/4 payı olup toplamda 13/16 (65/80) payının olduğu, davalı ... kendi payı olan 9/16'dan sözleşemeye göre davacıya 27/80 hisse devrettiği, davacının toplamda 65/80 hissesinden sözleşmeye göre davacıya devretmesi gereken %60'ın %50'si olup, buna karşılık hisseden daha fazlasının davacıya devredildiği, davacı her ne kadar %60'a isabet eden hissenin tamamını talep etse de sözleşmeye göre yapılması gereken inşaatın tamamı bitirilmediğinden tapu iptal ve tescil talebinin reddi gerektiği gerekçesiyle tapu iptal tescil talebinin reddine, davacıya dava konusu Manavgat İlçesi, ... Mahallesi, 190 ada, 1 parsel sayılı taşınmaza ilişkin iskân ruhsatının alınması, vergi dairesinden ilişik kesilmesi, yönetim planının tapuya beyan edilmesi ve kat mülkiyetinin kurulması konularında izin ve yetki verilmesine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1-Davacı vekili temyiz dilekçesinde, davalılar ile akdedilen sözleşmede imar izninin el verdiği ölçüde dükkan şeklinde yapı yapılacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin karalaştırılan nitelikteki inşaatı yaptığını ve davalıların sözleşme gereği tapu devirlerini yaptığını, ancak vefat eden ... ve sonrasında mirasçısı ... tarafından ... ile akdedilen sözleşme gereği %60 hisse devir yükümünün yerine getirilmediğini, yine davalıların tüm taşınmazda kat mülkiyeti kurularak bağımsız iskâna geçilinceye kadar gerekli işlemleri yapmaktan imtina ettiklerini, 24.05.2007 tarihli ruhsat, proje ve eklerine göre taşınmaz tamamlandığından ...'ın vefat etmesi sonrası külli halefi ... tarafından devir yükümlülüğünün yerine getirilmesi gerektiğini, ...'ın ilgili tarihte vesayet altında olması nedeniyle devir işleminin gerçekleştirilemediğini, sonrasında müvekkilinin imar artışından faydalanarak tadilat projesi hazırlamasına rağmen, davalıların mevcut inşaatla yetinerek bunu istemediklerini, tadilat projesinin hayata geçirilmesine karşı koyduklarını, müvekkilinin ... namına yaptığı imalâta karşı kendisi veya mirasçısı davalı ... tarafından hiçbir tapu devri yapılmadığını, davalı ...'nün kendi namına yaptığı tapu devrine bu güne kadar çekince ileri sürmediğini, taşınmaz hissesinin ... hissesini de karşılar nitelikte kabulü ile tapu iptal taleplerinin reddinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, ... namına yapılan imalât için müvekkiline tapu devri yapılması gerektiğini beyan etmektedir.2-Davalılar vekili temyiz dilekçesinde, davacının yetki ve izin talep ettiği hususların Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince yapılan işlemler olup, davacının izin talepleri ile ilgili yargılamada Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğunu, tefrik kararı verilmeksizin talep hakkında karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil ile nâma ifaya izin istemine ilişkindir.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı ve davalı vekillerinin temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 01.07.2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.