Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi, daire karşılığı eser sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında ilk derece mahkemesi kararının istinaf incelemesi sonucunda verilen karar.
Özet: Bu hukuki evrak, davacının müteahhit tarafından daire karşılığı yapmayı taahhüt ettiği sıhhi tesisat ve doğalgaz işlerini tamamlamasına rağmen dairenin devredilmemesi üzerine açtığı tapu iptali ve tescil davasını incelemektedir; davacı işi bitirdiğini iddia ederken, davalı sözleşmenin resmi şekil şartına uymadığı için geçersiz olduğunu ve davacının edimlerini yerine getirmediğini savunmuştur; ilk derece mahkemesi, mülkiyet nakli hükümlerinin şekil eksikliği nedeniyle geçersiz, ancak iş bedeli konusunda sözleşmenin geçerli olduğuna hükmederek davacının edimlerini yerine getirdiğini tespit edip dairenin rayiç bedelini belirterek davanın kısmen kabulüne karar vermiştir.
T.C.ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 31.HUKUK DAİRESİ
Esas-Karar No: 2025/627-2026/644 T.C. ANKARABÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 31.HUKUK DAİRESİ (İnceleme Aşamasında / Duruşmasız)(Başvuru Kabul/Gönderme/HMK m. 353/1-a.3,4,6)DOSYA NO : 2025/627 EsasKARAR NO : 2026/644T Ü R K M İ L L E T İ A D I N Aİ S T İ N A F K A R A R IBAŞKAN : ... (...)ÜYE : ... (...)ÜYE : ... (...)KATİP : ... (...)İNCELENEN KARARINMAHKEMESİ : ANKARA 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ : 28/06/2024NUMARASI : 2021/470 Esas-2024/452 KararDAVACI : ... -...- ...VEKİLİ : Av. ...- DAVALI : ... -... VEKİLİ : Av. ...- DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)KARAR TARİHİ : 23/06/2026KARAR YAZIM TARİHİ : 14/07/2026 Taraflar arasında yapılan yargılama neticesinde, Tapu İptali Ve Tescil (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasında mahkemece davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen karara karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili; Davalının ...ismiyle müteahhitlik yaptığı, davacının ... ismiyle sıhhi tesisat ve doğalgaz işleri yaptığı, müvekkili ile davalının şubat 2021 tarihinde ... parsel ve ... ( tevhitli) parsel (18 daire ve 10 daireli) 2 binanın su tesisatı, doğalgaz, işçilik, proje ve malzemeleri işinin daire karşılığı yapılacağına dair sözleşmenin haricen imzalandığı, sözleşmenin not kısmında "bu işler karşılığında ...'dan ... parselde bulunan binadan katta muhtara bakan cepheden 1 daire ..... verilecektir." yazılı olduğu, sözlü olarak konuşmalarda 6 nolu daireyi devredeceğinin söylendiği, müvekkilin sözleşmeye göre tüm iş ve işlemleri tamamlamasına rağmen dairenin verilmediği, araya giren arkadaşların çabalarından ve uzlaşma görüşmelerinden bir sonuç alınamadığı, uzlaşma başvurusundan hemen sonra davalının Ankara 16. Noterliğinden gönderdiği 29.07.2021 tarih 13469 yevmiye sayılı ihtarname gödererek "daire karşılığı iş sözleşmesini" feshettiğini bildirdiği, ancak bu tarihte müvekkilin sözleşme kapsamında iş ve işlemleri zaten eksiksiz olarak yapıp bitirmiş olduğu belirtilerek davanın kabulü ile ... Mahallesi ... parselde 6 nolu bağımsız bölümün yada muhtar tarafına bakan dairelerden birinin tapu kaydının müvekkile devredilmesi, tapu kaydının iptali ve müvekkil adına tescili mümkün olmadığı takdirde şimdilik 10.000-TL nin dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesi talep ve dava etmiştir . Davalı vekili; Müvekkilin ...ismiyle faaliyette bulunan saygın bir müteahhit olduğu, davacı ile ... Mahallesi'nde yapılacak ... parsel ve ... ( tevhitli) parsel (18 daire ve 10 daireli) 2 binanın su tesisatı, doğalgaz, işçilik, proje ve malzemeleri ... ... tarafından yapılacağına dair daire karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıkları, sözleşmenin manaen satış vaadi içerdiği, dava konusu sözleşmede yapılacak iş karşılığında dairenin davalıya devrine ilişkin düzenleme yapıldığı ancak bu tür taşınmaz devirlerinin resmi şekilde yapılması halinde geçerli olacağı dolayısıyla sözleşmenin de bu anlamda geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmeye dayanılarak talepte bulunulamayacağı, Yargıtay kararlarına göre taraflar resmi şekil şartına uymadan düzenledikleri sözleşmeye eylem ve davranışlarıyla da uymadıkları takdirde sözleşmenin tümden geçersiz olduğu, davacı sözleşme kapsamındaki tüm edimlerini ifa ettiğini iddia etsede edimlerini yerine getirmediğinin bilirkişi raporuyla sabit olduğu, ayrıca tarafların eylem ve davranışlarıyla sözleşmeye bağlı kalmadığı müvekkilin ücret karşılığı iş yaptırdığı müvekkil tarafından, davacının yapmış olduğu işlere karşın kendisine 59.500-TL ödeme yapıldığı, davacının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemesinden dolayı müvekkilin sözleşmeyi feshettiği, o zamana kadarki yaptığı işlerin ücretlerinin de ödendiği belirtilerek yukarıda açıklanan nedenlerle ve mahkemece re'sen dikkate alınacak diğer nedenlerle taraflar arasında imzalanmış olan ''Daire Karşılığı İş Sözleşmesi'' başlıklı sözleşmenin geçersizliği nedeniyle, haksız davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir . İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece; davalının müteahhitliğini üstlendiği 2 binanın doğalgaz işlerinin davacı tarafından yapımı hususunda tarafların anlaştıkları, sözleşmedeki mülkiyet nakli doğuran hükümlerin resmi şekil şartına tabi olduğundan geçerli olmadığı ancak yapılacak işin bedeli konusunda sözleşme hükümlerinin geçerli olduğu, davacının edimlerini yerine getirdiği, 2021 şubat ayında davalının davacıya 40,500,00 TL ödediği, anılan tarihte dava konusu dairenin rayiç değerinin 358.000,00 TL olduğu belirtilerek davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; müvekkilinin işi tamamlamasına rağmen davalının sözleşmeye aykırı davrandığını, davalının sözleşme kapsamında ödeme yapmadığını, müvekkilinin enflasyon nedeniyle munzam zarara uğradığını, taşınmazın TÜİK TÜFE verilerine göre belirlenen 786.000,00 TL değeri üzerinden hüküm kurulması gerektiğini, aksi kanaat halinde TCMB yeni konut fiyatı endeksinin kabul edilmesi gerektiğini, taşınmaz devredilseydi müvekkilinin keşif tarihindeki taşınmaz devrine sahip olmuş olacağını, en yüksek banka faizi ile alacağı hükmedilmesi gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir. Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; tespit raporunda da belirtildiği üzere davalının bir çok işi eksik bıraktığından ihtar ile sözleşmeyi feshettiklerini, davacıya 59.500,00 TL ödeme yaptıklarını, davacının yaptığı işin sözleşme tarihindeki bedelini alabileceğini, sözleşmenin adi yazılı yapılmış olması sebebiyle geçersiz olduğunu, yapılmayan işlerin bedelinin düşülmesi gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. GEREKÇE : Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nun 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır. 1- 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümlerine göre: Yargı işlemlerinden bu kanuna bağlı (1) sayılı tarifede yazılı olanları, yargı harçlarına tabidir (2. md.). Yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer ölçüsüne göre nispî esas üzerinden, işlemin nev'i ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınır (15. md.). Noksan tespit edilen değerler hakkında 30'uncu madde hükmü uygulanır (16/4. md.). Yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden alınır (21. md.). Harçlar Kanunu 28. maddeye göre (1) sayılı tarifede yazılı nispi karar ve ilam harcının 1/4'ü peşin alınır (28. md.). Yargılama sırasında tespit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o oturum için yargılamaya devam olunur, takip eden oturuma kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 150. maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın işleme konulması noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır (30. md.). Yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemler yapılmaz (32. md.). HMK 120/1. maddeye göre de davacı, yargılama harçlarını mahkeme veznesine yatırmak zorundadır (Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesi, 2020/1033 Esas, 2020/3253 Karar). Bu kapsamda somut olayda davacı tarafça ıslahla birlikte 13.422,91 TL tamamlama harcı yatırılması gerekirken 1.342,30 TL harç yatırılmış olmakla, eksik peşin tamamlandıktan sonra yargılamaya devam edilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. 2- Taşınmaz satış vaadini içeren sözleşmelerin TMK'nın 706, 6098 sayılı TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri gereğince resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Söz konusu şekil şartı geçerlilik şartı olduğundan şekle aykırı yapılan sözleşmeler geçersizdir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2024/190 Esas - 2025/779). Somut olayda yukarıdaki açıklamaya göre taraflar arasındaki adi yazılı sözleşmede daireye karşılık herhangi bir iş bedelinin de belirlenmemiş olması dikkate alınarak TBK'nın 481. maddesine göre işin yapıldığı yıl serbest piyasa rayicine göre imalat bedeli hesaplanması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. 3- 6102 sayılı TTK'nın 19/2. maddesi gereğince taraflardan biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, kanunda aksine hüküm yoksa diğer taraf için de ticari iş sayılmaktadır. Somut olayda tarafların tacir olup olmadıkları araştırılmadan ve tartışılmadan ıslahla talep edilen faiz yönünden herhangi bir değerlendirme yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. 4- O halde mahkemece yapılacak işlem; yukarıdaki açıklamalar kapsamında öncelikle eksik peşin harcın davacı tarafa tamamlattırılması, delil tespiti raporu da dikkate alınarak işin yapıldığı yıl serbest piyasa rayicine (içerisinde KDV ve yüklenici kârı gibi maliyet unsurları olduğundan ayrıca eklenmeksizin) göre bedelinin hesaplanması, kanıtlanan ödemelerin düşülmesi, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ile heyetin kalan kısmı arasındaki çelişkinin giderilmesi, gerekirse yeni bir heyet oluşturulması, tarafların tacir olup olmadıkları tartışılarak davacı tarafın ıslah dilekçesinde talep ettiği ticari faiz yönünden değerlendirme yapılması ile ulaşılacak sonuca göre karar verilmesinden ibaret olacaktır. Açıklanan nedenlerle; sair hususlar incelenmeksizin taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne, mahkeme kararının HMK'nın 353/1-a.3,4,6 maddeleri gereğince kaldırılmasına, dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde sonuçlandırılması için kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1- Taraf vekillerinin istinaf başvurularının KABULÜNE, 2-ANKARA 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 28/06/2024 tarih ve 2021/470 Esas-2024/452 Karar sayılı kararının HMK’nun 353/1-a.3,4,6 maddeleri gereğince KALDIRILMASINA, 3-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde davacıya iadesine, 5-Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde davalıya iadesine, 6-Taraflarca ödenen istinaf kanun yoluna başvurma harcı ve yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek kararda dikkate alınmasına, 7-İnceleme konusu kararın icrasının geri bırakılması için İİK'nın 36/1 maddesi gereğince varsa taraflarca yatırılan nakit teminatların veya sunulan banka teminat mektuplarının dosya kapsamı ve kararın niteliğine göre aynı maddenin 5. Fıkrası gereğince yatıran/sunan tarafa İADESİNE, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nın 353/1.a maddesi gereğince KESİN olmak üzere 23/06/2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi. Başkan ... ✍e-imzalıdırÜye ... ✍e-imzalıdırÜye ... ✍e-imzalıdırKatip ... ✍e-imzalıdır