Erzurum Bölge Adliye Mahkemesinin, vekalet görevinin kötüye kullanılmasıyla gerçekleşen hileli taşınmaz satışının ardından tesis edilen yüksek bedelli ipoteğin fekki istemine ilişkin kararı.
Özet: Bu dava, davacının oğlunun vekaletini kötüye kullanarak taşınmazını bir üçüncü şahsa düşük bedelle devretmesi ve bu şahsın da kısa sürede mülk üzerine davalı banka lehine, satış bedeliyle orantısız yüksek bir meblağda ipotek tesis etmesi iddiasıyla, bankanın kötü niyetli olduğu ve ipoteğin kaldırılması gerektiği talebiyle açılmış olup; davacı, bankanın işlemdeki bedel farkı ve hız nedeniyle şüphe duyması gerektiğini savunurken, davalı banka ise tapu siciline güvenerek iyi niyetle hareket ettiğini ve usulüne uygun vekaletnameye dayandığını ileri sürmektedir.
T.C.
ERZURUMBÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ1. HUKUK DAİRESİDOSYA NO : 2025/1892 KARAR NO : 2026/1477KARAR TARİHİ : 17/07/2026T Ü R K M İ L L E T İ A D I N AB Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R IİNCELENEN KARARINMAHKEMESİ : ERZURUM ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTARİHİ : 20/10/2025NUMARASI : 2025/....Esas - 2025/....Karar DAVA : İpoteğin Kaldırılması (Fekki)KARAR YAZIM TARİHİ : 14/08/2026TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİDavacı vekili dava dilekçesinde özetle; Dava konusu ...ada .. parsel, .... kat ..nolu mağaza niteliğindeki taşınmazın, davacının iradesi dışında dava dışı olan davacının oğlu ... tarafından vekaletle dava dışı ...'a 15/09/2021 tarihinde 158.500,00 TL bedelle satıldığını, ...'in vekalet görevini kötüye kullandığını, ... ve ...'ın iş birliği içinde kötüniyetli olarak hareket ettiklerini, davacı müvekkilinin yapılan bu satşı hastalıkları nedeniyle daha sonra öğrendiğini, yapılan devrin hile ve ikrah nedeniyle de iptale tabi olduğunu, Erzurum CBS'nin 2021/... Soruşturma sayılı dosyasında dolandırıcılık ve tehditten dolayı şikayette bulunulduğunu, müvekkili tarafından Erzurum .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/...Esasında oğlu ... ile dava konusu taşınmazın devredildiği ... aleyhine vekalet görevinin kötüye kullanılması, hile ve tehdit nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının açıldığını, bir kısım intikal işlemleri gerçekleşmediğinden resmi işlemlerin yapılması için ...'e vekalet verildiğini, taşınmazı 15/09/2021 tarihinde devralan ...'ın 24/09/2021 tarihinde taşınmaz üzerine davalı banka lehine 2.950.000,00 TL tutarında ipotek tesis ettirdiğini, ...'ın kötü niyetli olması nedeniyle bu kadar kısa sürede dava konusu taşınmaz üzerine davalı banka lehine ipotek tesis ettirdiğini, amacının davacıyı zarara uğratmak olduğunu, taraflarınca Erzurum .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/...Esasında açılan tapu iptali ve tescil istemli davada takyidatların da terkinin talep edildiğini, ancak ipoteğin fekki ve terkini müstakil bir dava olduğundan eldeki davanın açıldığını, davalı ...'ın taşınmazı devraldıktan 8 gün sonra bankaya taşınmazı ipotek verdiğini, bankanın ise tapuda 158.500,00 TL'ye devredilen taşınmaz üzerine 2.950.000,00 TL'lik ipotek koyduğunu, arada 20 kat fark olduğundan ve devirden 8 gün sonra ipotek konulduğundan davalı bankanın kötü niyetli olduğunu, yine bankanın yolsuz tescil şüphesini de araştırmamış olması nedeniyle iyi niyetli olmadığını, dava konusu ipoteğin tesis edildiği taşınmazın cebri icra satışının gerçekleşmemesi için taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verilmesini, tedbir kararı verilmemesi halinde davacının ağır bir mağduriyet yaşayacağını, oysa davacının dava sonunda haksız çıkması halinde bile davalının her zaman satış gerçekleştirip var ise hakkını rahatlıkla alacağını, davalının dava sonunu beklemeden satış yoluna gidip davanın neticesini etkisiz bırakabileceği gerçeğinin de göz önünde bulundurularak öncelikle takdiren teminatsız olarak, mümkün olmaması halinde ise dava değeri ve satış bedeli olan 158.500,00-TL için uygun oranda bir teminat ile ihtiyati tedbir kararı verilmesini, ayrıca davanın kabulü ile davalı tarafından ...İli, ....Mahallesi, ...ada ..parselde bulunan...at .... numaralı mağaza niteliğindeki taşınmaz üzerinde tesis edilen ipoteğin fekki ile kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın haksız ve hukuksuz olarak açıldığını, davacının oğlu ...'ya Erzurum ... Noterliği'nin 20.05.2020 tarihli ve .... yevmiye numarası ile verilen vekalette ...'e ... il ve ilçe hudutları dahilinde istediği taşınmazı istediği bedelle satma yetkisinin verildiğini, ...'in bu vekaletnameye dayanarak taşınmazı ...'a sattığını, Erzurum ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/...Esasında açılan tapu iptali ve tescil davasının satış esnasında yapılan bir hileye dayanmayıp, satış sonrası bedelin alınamamasına dayandığını, bu nedenle hile iddiasının mesnetsiz olduğunu ve tescilin yolsuz olmadığını, müvekkili bankanın taşınmazın satışı işlemine müdahil ve taraf olmadığını, bu sebeple yapılan tescilin yolsuz olup olmadığını bilecek durumda olmayıp, TMK 1023 gereği, tapu siciline güvenerek ...'a kullandırttığı ticari kredi karşılığında taşınmaza ipotek koydurttuğunu, ipotek tarihinde taşınmaz üzerinde bir tedbirin de bulunmadığını belirterek açılan davanın usul ve yasaya aykırı ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davanın öncelikle usulden reddine, kabul edilmemesi halinde ise esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davacı ...'nun dava devam ederken vefat ettiği, tereke temsilcisi olarak mirasçılarından kızı ....'nun (....) atandığı görülmüştür.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI;Mahkemece yapılan yargılama neticesinde; "... Dava, ipoteğin kaldırılması (fekki) istemine ilişkindir.Dava konusu... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi ...ada.... parselde kayıtlı ...Kat .... bağımsız bölüm numaralı taşınmazın UYAP sistem üzerinden temin edilen güncel tapu kaydına göre taşınmazın, 18.04.2025 tarih ve ... yevmiye numaralı işlem ile davalı banka adına tescil edilmiş olduğu, hüküm tarihi itibariyle halen davalı banka adına kayıtlı olduğu ve dava konusu ipoteğin kayıtlarda yer almayıp terkin edilmiş olduğu anlaşılmaktadır.Hâl böyle olunca dava konusuz kalmış olmakla mahkememizce, konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına dair karar vermek gerekmiştir.... Somut uyuşmazlıkta ise, dava dilekçesinde bahsi geçen ve aşamalarda kesinleşme şerhi ile birlikte bir örneği dosyamız arasına alınan Erzurum ....Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.12.2024 tarihli, 2021/...Esas ve 2024/.... Karar sayılı ilâmına göre; dava konusu .... ili, .... ilçesi, ....Mahallesi ...ada ... parselde kayıtlı ... Kat ....bağımsız bölüm numaralı taşınmazın, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı olarak tapusunun iptal edilerek somut dosyada müteveffa davacı ...'nun mirasçıları adına tescil edilmiş olduğu, kararın istinaf edilmeksizin 19.02.2025 tarihinde kesinleşmiş olduğu, bu haliyle ipotek veren dava dışı ... ... tarafından yapılan ipotek işlemi de kural olarak yolsuz tescile dayanmakla birlikte davalı bankanın iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğu; kötü niyetinin varlığına dair dosyada somut bir kanıt bulunmadığı anlaşılmakla bu sonuca göre davanın dinlenmesi de hukuken mümkün olmadığından yargılama giderlerinden davacı tarafın sorumluluğu cihetine gidilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. G.D./ H Ü K Ü M : (Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere)1-Konusuz kalan dava hakkında KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,...6-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi doğrultusunda (md. 6) belirlenen 380.000,00 TL. nispi vekalet ücretinin müteveffa davacı ...'nun terekesinden alınarak davalıya verilmesine, " şeklinde karar verilmiştir.İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ:Tereke Temsilcisi vekili istinaf dilekçesinde özetle; Öncelikle Erzurum ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/...Esas sayılı dosyasında açılan tapu iptali ve tescili davasının kabulüne karar verilerek kararın 19.02.2024 tarihinde kesinleştiğini, bu rağmen Erzurum .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin talepleri hakkında geç karar tesis etmesi etmesi nedeniyle mahkeme hükmünün infaz edilemediğini, taşınmazın davalı banka tarafından 31/01/2022 tarihinde Erzurum.... İcra Müdürlüğü'nün 2022/...Esas sayılı dosyasından satışa çıkarıldığını ve Erzurum... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin kararının kesinleşmesinden sonra yani 18.04.2025 tarihinde davalı banka adına tapuya kayıt ve tescil edildiğini, bu hususun usul ve yasaya aykırı olduğunu, TMK'nın 705 ve 1022 maddeleri kapsamında ... adına yapılan 27.09.2021 tarihli tescil işleminin yolsuz olduğunu, bu nedenle bu tescilin herhangi bir sonuç doğurmayacağını, geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işleminin taşınmaz üzerindeki ayni hakkın durumunu etkilemeyeceğini, ayrıca mahkemece verilen hükmün tescil işleminin baştan itibaren geçersiz olduğunun tespitini içerdiğinden iptal hükmünün geriye doğru etikli olacağını, davalı bankanın ise basiretli bir tacir gibi hareket etme yükümlülüğünü yerine getirmediğini, taşınmazın 1/20'si bedel ile satın alındığının dahi başlı başına vekaletnamenin kötüye kullanıldığının göstergesi olduğunu, davalı bankanın bu duruma dahi dikkat etmediğini, bankaların araştırma yükümlülüklerinin sadece tapu kayıtları ile sınırlı olmadığını, bu hususa ilişkin yerleşik Yargıtay kararlarının bulunduğunu, mahkemece bu kararların da dikkate alınmadığını, verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu beyan ederek kararın kaldırılması talebi ile istinaf isteminde bulunmuştur.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığı hususlarıyla sınırlı olarak yapılan inceleme sonucunda;Uyuşmazlık; dava konusu ...ada .... parselde bulunan zemin kat, mağaza nitelikli.... nolu bağımsız bölümün tapu kaydına davalı banka lehine konulan ipoteğin terkinine ilişkindir.Davanın ilk olarak Erzurum .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2022/.... Esasında açıldığı, harcın yatırılmamış olması sebebiyle davanın usulden reddine karar verildiği, kararın dairemizce kaldırıldığı, kaldırma kararı sonrasında ise Erzurum Asliye Ticaret Mahkemesine görevsizlik kararının verilmiş olduğu, bu mahkemece yapılan yargılamada ise dava konusu ipoteğin terkin edilmiş olması nedeniyle dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığı kararı ile birlikte yargılama giderlerinden davacının sorumluluğunun yoluna gidildiği, verilen karara karşı davacılar vekilinin istinaf yoluna başvurduğu görülmüştür. 1-) Taraflar arasındaki uyuşmazlık davalı banka lehine kurulan ipoteğin terkinine ilişkindir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 4. maddesinde ticari davalar, mutlak ticari davalar ve nispi ticari davalar olarak iki gruba ayrılmış olup, mutlak ticari davaların tarafların sıfatına veya bir ticari işletme ile ilgili olup olmamasına bakılmaksızın kanun gereği ticari sayılan davalar olduğu TTK’nin 4/1. maddesinin b, c, d, e ve f fıkralarında ve özel kanunlarda düzenlenmiştir. Nispi ticari davalar ise, tarafların tacir sıfatını haiz olduğu ve her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili uyuşmazlıklardan doğan davalardır. Bir başka ifade ile, bu davalar ya bir ticari işletmeyi ilgilendirmeleri ya da iki taraf için de ticari sayılan hususlardan doğmaları halinde ticari dava olarak nitelendirilebilirler. Gerek mutlak ve gerekse nispi ticari davaların asliye ticaret mahkemelerinde görüleceği açıktır.Eldeki davada yargılamanın ilk olarak asliye hukuk mahkemesinde görüldüğü, dava dışı ...'a kullandırılan kredinin ticari nitelikte kredi olduğu gözetilerek asliye ticaret mahkemesine görevsizlik kararının verildiği, verilen görevsizlik kararına göre de yargılamaya asliye ticaret mahkemesinde devam edilerek bu mahkeme tarafından incelemeye konu kararın verildiği görülmüş ise de, davacının tacir olup olmadığı ve dava dışı ...'a kullandırılan kredinin ticari işletmesiyle ilgili olup olmadığı araştırılmadan asliye ticaret mahkemesince karar verilmiş olduğundan, öncelikle bu hususta araştırma yapılarak davanın asliye hukuk mahkemesinde mi yoksa asliye ticaret mahkemesinde mi görülmesi gerektiğine dair göreve ilişkin araştırma yapılmalı, asliye hukuk mahkemesinde görülen davalardan olması halinde görevsizlik kararı verilmelidir.2-) 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (I) sayılı tarifenin yargı harçları başlığını taşıyan kısmında, konusu belli bir değerle ilgili bulunan davalarda esas hakkında karar verilmesi halinde, hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden tarifede gösterilen oranda nispi karar ve ilam harcı alınacağı, Bölge Adliye Mahkemelerinin tasdik veya işin esasasını hüküm altına aldığı kararları için de bu oranda karar ve ilam harcı alınacağı hükme bağlanmış ve aynı Kanunun 16. madde düzenlenmesi ile de temyize konu kararla ilgili davanın nispi harca tabi olacağı öngörülmüştür. Bu durumda; konusu belli bir değerle ilgili bulunan davada esas hakkında karar verilmesi halinde nispi harç alınacağı, usule ilişkin nihai kararlarla davanın konusuz kalması halinde verilecek kararlarda ise maktu harç alınacağı kuşkusuzdur. Harç kamu düzenine ilişkin olup, taraflarca bu konu ileri sürülmemiş olsa bile harç alınması gerekip gerekmediği resen incelenir. (Yargıtay 7. HD'nin 2021/2855 E - 2022/2453 K sayılı kararı).3-) İpoteğin terkini istemli olarak açılan davalarda, dava değeri ipotek tutarı kadar olup, yargılama giderlerinden olan vekalet ücretinin de bu tutar üzerinden hesaplanması gerekmektedir. Nitekim, davacılar tarafından da dava değeri olarak ipotek bedeli olan 2.950.000,00 TL üzerinden harç yatırılmıştır. Bu durumda mahkemece, dava değeri olarak gösterilen tutar üzerinden davacılar lehine nispi vekalet ücreti takdir edilmesi gerekir. (Yargıtay 11. HD'nin 2014/1613 E - 2014/8062 K sayılı, 2019/4255 E - 2020/2650 K sayılı ilamı).Yapılan açıklamalardan sonra somut olaya gelince; yargılama sonucunda asliye ticaret mahkemesi tarafından davanın konusuz kalmış olması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmişse de, yukarıda belirtildiği üzere öncelikle mahkemece görev hususunda araştırma yapılması, davanın asliye hukuk mahkemesinde görülen davalardan olması halinde görevsizlik kararı verilmesi, aksi halde dosyadaki delillere göre asliye ticaret mahkemesince karar verilmesi, karar verilirken yine yukarıda yapılan açıklamalar göz önünde bulundurularak harç ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma neticesinde karar verilmesi hatalı olmuş, bu nedenle mahkemece verilen kararın kaldırılması gerekmiştir.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 355. maddesi uyarınca kamu düzeni ve istinaf sebepleri ile sınırlı olmak üzere yapılan inceleme sonucunda; açıklanan nedenlerle ilgili deliller toplanılmadan ve değerlendirilmeden karar verilmiş olması nedeniyle davacılar vekilinin istinaf talebinin HMK'nın 353/1-a.3. maddesi uyarınca kabulü ile, mahkeme kararının kaldırılmasına ve yeniden karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle:1-Davacılar vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile; HMK’nın 353/1-a.3. maddesi uyarınca, Erzurum Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2025/... Esas - 2025/... Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,2-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine,3-İstinaf başvurusunda davacı taraftan alınan 615,40TL istinaf karar harcının talep halinde davacı tarafa iadesine, 4-İstinaf aşamasında davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda ele alınmasına,5-Kararın tebliği ve harç işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362/1-g maddesi uyarınca kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.17/07/2026