Dairenin eksik teslimi, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşme feshi, tapu devri sonrası eksik iş bedeli talebi ve hakkaniyet değerlendirmesi uyuşmazlığı.
Özet: Bu hukuki belgede, müvekkilinin dava dışı bir kişiden harici satış sözleşmesiyle devraldığı, ancak bakiye ödemesini doğrudan müteahhit firmaya yaparak tapusunu aldığı dairenin eksik ve kusurlu teslim edildiği iddiasıyla açtığı alacak talebine ilişkin dava incelenmiştir; davalı müteahhit, pasif husumet ve davacının kötü niyeti savunmalarıyla birlikte karşı davayla tapu iptali talep ederken, dava dışı aracı da kendi beyanını sunmuştur; mahkeme, davacı tarafından yapılan tüm ödemeler ile dairenin değerini dikkate alarak, hakkaniyet ve nesafet ilkeleri çerçevesinde her iki tarafın da hakkını aldığını belirterek uyuşmazlığı karara bağlamıştır.
3. Hukuk Dairesi         2026/240 E.  ,  2026/2682 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/578 E., 2025/312 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, karşı/birleşen davalı ... ve davalı/karşı davacı ... Elektrik Makine İnşaat İhracaat İthalat Ticaret A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Davacı vekili asıl dava dosyasındaki dava dilekçesiyle; müvekkilinin dava dışı ... isimli şahıstan harici satış sözleşmesi ile davalı müteahhit tarafından yapılmakta olan bir daireyi satın aldığını, dava dışı ...'un da daireyi davalı şirketten yapacağı asansör işi karşılığı satın aldığını, müvekkilinin satış bedelinin 60.000,00 TL'lik kısmını dava dışı ...'a ödediğini ancak davalı ile dava dışı ... arasındaki asansör yapım sözleşmesinin feshedildiğini, bunun üzerine müvekkilinin davalı ile biraraya gelerek anlaştığını, bu anlaşmaya göre bakiye 40.000,00 TL'nin davalı şirkete ödendiğini, davalının da dairenin tapusunu müvekkiline devrettiğini, daire satışından kaynaklı müvekkilinden başkaca bir talepte bulunulmayacağının güvencesinin verildiğini, buna rağmen tapusu devredilen dairenin içinde bir çok eksiklikle teslim edildiğini, binadaki diğer dairelerin tamamlandığını, sözleşmede bulunan mahal listesindeki bir çok şeyin davalı tarafından eksik bırakıldığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak kaydıyla tespit dosyası ile belirlenen 32.760,00 TL eksik iş bedeli, 693,85 TL tespit dosya masrafı, 118,40 TL ihtarname gideri ve sonradan müvekkili tarafından takılan 750,00 TL çelik kapının bedeli toplamı olan 34.322,25 TL'nin dairenin teslim tarihi olan 15.05.2013 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 17.09.2014 tarihli ıslah dilekçesiyle; 32.760,25 TL bedeli 2.520,00 TL artırarak 34.322,25 TL'nin taşınmazın eksiksiz ve tam olarak teslim tarihi olan 15.05.2013 tarihinden itibaren, ıslah ile artırılmış bedele de ıslah tarihinden itibaren ticari faiz yürütülmesine karar verilmesini talep etmiştir.
2.Davacı vekili birleşen Kahramanmaraş 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/93 E. sayılı dava dosyasındaki dava dilekçesiyle; aynı nedenlerle davalı ...'un da davalı şirket ile birlikte sorumlu olduğunu ileri sürerek; bu dosyanın asıl dava dosyası ile birleştirilmesini ve 35.280,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... A.Ş. vekili asıl dava dosyasındaki cevap dilekçesiyle; davacının daireyi ... isimli kişiden satın aldığını, satış sözleşmesinde şahit olarak ismi yazılı şirket yetkilisi ...'nin dairenin satışı için gerekli olan şartların yerine getirilmesi gerektiğini beyan ettiğini, dolayısıyla davacının aldığı dairenin nizalı bir yer olduğunu bildiğini, aleyhine açılan davada pasif husumet yokluğunun bulunduğunu, zira davacı ile müvekkili şirket arasında herhangi bir sözleşme imzalanmadığını, davacı ile ... arasında bir sözleşme bulunduğunu, dolayısıyla şirketin davacıya karşı bir sorumluluğunun bulunmadığını, davacıdan yansıyan sadece 40.000,00 TL'lik bir ödeme bulunduğunu, esasen satış tarihi itibarıyla söz konusu değerinin 130.000,00 TL'ye tekabül ettiğini, davacının kötü niyetli davranarak herhangi bir sözleşme ya da sorumluluk olmamasına rağmen dairenin iç yapımı ile ilgili para talep ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
2.Davalı ... A.Ş. vekili karşı dava dilekçesiyle; firmanın söz konusu taşınmaz üzerine inşa edilen yapı nedeniyle davalı ... ile asansör işine ilişkin sözleşme yaptığını, ilgilinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshedildiğini ve bu durumun da diğer davalı ...'ya bildirildiğini, ... tarafından yapılan ödemenin 40.000,00 TL olduğunu ve tüm bu işlemler ile firmanın zarara uğradığını ileri sürerek; karşı davanın kabulü ile ihtilafa konu dairenin mevcut tapusunun iptali ile şirket adına tapuya tescilini talep etmiştir.
3.Davalı ... karşı dava dilekçesine ve birleşen Kahramanmaraş 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/93 E. sayılı dava dosyasındaki dava dilekçesine cevap vermemiş ve bozma sonrası 10.06.2021 tarihli 9. celsede "Ben yüklenici firmadan iki daireyi iş karşılığı aldım ve işin % 60 ını da bitirdim, taşınmazlardan birini davacıya 100.000,00 TL bedelle sattım, 60.000,00 TL sini davacı bana ödedi ancak daha sonra haberim olmadan bakiye tutarı yüklenici firma sahibi ...'ye ödeyerek almış, aldığı para 40.000,00 TL dir, bu işlemden bilgim ve rızam yoktur." şeklinde beyanda bulunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 23.09.2014 tarihli kararıyla; davacı tarafından dava dışı ...'a ve davalıya ödenen paranın miktarı, dava konusu dairenin tespit ve dava tarihindeki değeri nazara alındığında hak adalet ve nesafet ilkeleri gereği her iki tarafın da hakkını aldığı gerekçesiyle; asıl ve karşı davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı/karşı davalı ... vekili ve davalı/karşı davacı şirket temyiz isteminde bulunmuşlardır.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1.Yargıtay(kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 27.06.2018 tarihli ilamıyla; bozma sebebine göre tarafların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığı belirtilerek, Mahkemece davanın reddine ilişkin verilen kararın gerekçesinde tarafların iddia ve savunmaları üzerinde durulmadan, taraf delilleri ve sözleşme içerikleri tartışılmadan yetersiz gerekçe ile hüküm tesis edildiği gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
2.Bozmaya uyan Mahkemenin 27.05.2022 tarihli kararıyla; asıl davanın reddine, davalı/karşı davacı şirketin davasının tapu kayıt maliki ... yönünden reddine, ... yönünden ise adı geçenin kayıt maliki olmaması sebebiyle pasif husumet yokluğundan reddine, birleşen davanın reddine karar verilmiş; kararın süresi içinde davacı/karşı davalı ... vekili ve davalı/karşı davacı şirket vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizce verilen 27.02.2023 tarihli ilamla; davalı/karşı davacı şirketin karşı davaya yönelik tüm temyiz itirazlarının reddedildiği belirtilerek, dava dosyasında yer alan sözleşmeler incelendiğinde; asıl davada davalı/karşı davacı şirket ile birleşen davada davalı ... arasında asansör yapım sözleşmesinden kaynaklı iş bedeline karşılık daire satışına ilişkin 23.07.2011 tarihli sözleşmenin düzenlendiği, birleşen davada davalı ... tarafından ise anılan taşınmazın 22.12.2011 tarihli harici daire satış sözleşmesi ile davacıya satıldığı, sözleşme içeriğinde taşınmazın niteliklerine ilişkin taahhütlerde bulunulduğu, 22.12.2011 tarihli sözleşmede asıl davada davalı/karşı davada davacı şirket yetkilisi ...'nin de şahit olarak imzasının yer aldığı, söz konusu sözleşmede satış bedelinin 100.000,00 TL olarak belirlendiği, davacının satış bedelinin 60.000,00 TL'lik kısmını birleşen davada davalı ...'a, 40.000,00 TL'lik kısmını ise asıl davada davalı/karşı davada davacı şirkete ödediği, yine davacının asıl davada davalı/karşı davada davacı şirkete yaptığı 15.000,00 TL ödemeye ilişkin 18.09.2012 tarihli makbuzda "...'dan dolayı daire" açıklamasının yer aldığı, tapu devrinin davacıya 31.12.2012 tarihinde asıl davada davalı/karşı davada davacı şirket tarafından gerçekleştirildiği hususlarının uyuşmazlık konusu olmadığı, somut olay özelinde yapılan değerlendirmede; davacıya 31.12.2012 tarihinde anılan dairenin asıl davada davalı/karşı davada davacı şirket tarafından tapuda devrinin yapılmış olması, 22.12.2011 tarihli harici satış sözleşmesinde asıl davada davalı/karşı davada davacı şirket yetkilisinin şahit olarak isminin yer almadığı gözetildiğinde, birleşen davada davalı ... ile davacı arasında yapılan sözleşmeden haber olduğu ve davacı tarafta sözleşmede yer alan taahhütlerin gerçekleştirileceği inancını oluşturduğu anlaşıldığından ve yine tapu devrinin yapılması ile geçersiz sözleşmenin geçerli hale geldiği de değerlendirilerek asıl dava ve birleşen dava yönünden davalıların 22.11.2011 tarihli satış sözleşmesi hükümleri gereğince davacıya karşı müşterek ve müteselsilen sorumlu olduğu gözetilmeden karar verildiği, İlk Derece Mahkemesince, asıl dava ve birleşen dava yönünden davalıların 22.11.2011 tarihli satış sözleşmesi hükümleri gereğince davacıya karşı müşterek ve müteselsilen sorumlu olduğu değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, karar davacı/birleşen davacı şirket yararına bozulmuştur.
3.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporunda dava tarihi itibarıyla eksik işler maliyetinin 32.760,00 TL olduğu, 750,00 TL çelik kapı bedeli olmak üzere toplam 33.510,00 TL'den asıl ve birleşen dosya davalısının sorumlu olduğu, davacı asıl alacak olarak, 118,40 TL ihtarname masrafı, 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/57 Değişik İş sayılı dosyası için yapılan masrafları talep etmiş ise de işbu alacak kalemlerinin uyuşmazlık konusu olmadığı dikkate alınarak yargılama giderleri içerisinde değerlendirilmediği, karşı dava yönünden yapılan değerlendirmede ise; davalı/karşı davacı şirketin 31.12.2012 tarihinde taşınmazı ...'ya devrettiği, satış bedelinin 70.000,00 TL olarak gösterildiği, resmi senette satıcı şirketin satış bedelini nakden ve tamamen aldığının yazdığı, aksine ilişkin bir anlaşma olmadığı, buna ilişkin karşı davacı şirket tarafından yazılı bir belge sunulmadığı, resmi satış sözleşmesinin aksinin resmi belge ile ispat edilmesi gerektiği, karşı davacı tarafça bedelin ödenmediği iddiasının usulünce kanıtlandığını söyleyebilme imkanının olmadığı, bu nedenle tapu kaydının iptali ve tescil talebinin yerinde görülmediği, davalı ...'un kayıt maliki olmadığı gerekçesiyle; Mahkemenin 2023/578 E. sayılı asıl dosyası yönünden; davanın kısmen kabulü ile eksik imalat bedeli olarak (çelik kapı bedeli dahil) 33.510,00 TL tazminatın 15.05.2013 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı ....A.Ş.den alınarak (Birleşen Kahramanmaraş 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/93 E. sayılı dosyasında davalı ... ile işbu hükümdeki davalı şirketin müşterek ve müteselsilen sorumluluğu olduğu gözetilerek; tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla) davacı ...'ya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, dava dilekçesinde asıl alacak olarak talep edilen ihtarname masrafı 118,40 TL, Kahramanmaraş 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/57 D.İş sayılı dosyası için sarf edilen 693,85 TL'nin yargılama gideri olarak kabulü ile 812,25 TL'nin yargılama gideri olarak davalı ....A.Ş.den alınarak davacı ...'ya verilmesine, Mahkeme asıl dosyası içerisindeki karşı dava yönünden; karşı dava davacısı ....A.Ş. tarafından ... aleyhine açılan davanın reddine, karşı dava davacısı ... A.Ş. tarafından ... aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine, birleşen Kahramanmaraş 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/93 E. sayılı dosyası yönünden, davanın kısmen kabulü ile; eksik imalat bedeline ilişkin 33.510,00 TL'nin davalı ...'dan alınarak (Mahkemenin asıl dosyası olan 2023/578 E. sayılı dosyasında davalı ....A.Ş. ile işbu hükümdeki davalı ...'un müşterek ve müteselsilen sorumluluğu olduğu gözetilerek; tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla) davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde karşı/birleşen davalı ... ve davalı/karşı davacı ... Elektrik Makine İnşaat İhracaat İthalat Ticaret A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Karşı/birleşen davalı ...; haricen satın aldığı bağımsız bölümü yapı müteahhidi huzurunda 22.12.2011 tarihinde 100.00,00 TL bedelle harici satış sözleşmesiyle davacıya sattığını, davacının satış bedelinin 60.000,00 TL'sini tarafına ödediğini ancak bakiye 40.000,00 TL alacağını ödemediğini, müteahhit ile yaptığı asansör montaj sözleşmesinin kötü niyetli olarak feshedildiğini, kendisinin bilgisi ve rızası dışında davacı ile davalı müteahhit arasında yeni bir harici satım sözleşmesi yapıldığını ve kendisine ait olan bağımsız bölümün satışından kalan ödeme karşılığında tapunun davacıya devredildiğini, beyanlarının sadece bir kısmının zapta geçtiğini, tek mağdurun kendisi olduğunu, müteahhidin hileye başvurduğunu ifade ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalı/karşı davacı ... A.Ş. vekili; taşınmaz sözleşmesinde müvekkili şirketin imzası ve kaşesi olmamasına rağmen, şirket yetkilisi ...'nin şahsı adına şahit sıfatıyla koyduğu şerh nedeniyle müvekkili şirkete sorumluluk yükletilmesinin doğru olmadığını, davacı ... ile davalı ... arasında yapılan sözleşmenin müvekkili şirket tarafından geçerli hale geldiği yönünde verilen kararın doğru olmadığını, ... tarafından edim yerine getirilmediğinden sözleşmenin feshedildiğini, davacı ile müvekkili şirket arasında sözleşme olmadığını, müvekkili şirkete husumet yöneltilemeyeceğini, karşı dava yönünde ise; karşı davalı ...'nın bakiye bedeli tapuyu aldıktan sonra ödeyeceğini beyan ederek taşınmazı satın aldığını ancak herhangi bir ödeme yapmadığını, Mahkemece sadece yoruma dayanarak hüküm kurulduğunu, karşı davalı ...'un defterlerini ibraz etmediğini, müvekkili şirketin ticari zarara uğradığını, davacıya yapılan tapu devri nedeni ile tüm sorumluluğun müvekkiline yüklendiğini, davacı/karşı davalının aşırı zenginleştiğini ifade ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, asıl davada taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan eksik iş bedelinin tahsili, karşı davada tapunun iadesi ile adına tescili ve yine birleşen davada ise taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan eksik iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Temyizen edilen kararda belirtilen gerekçeye, uyulan bozma ilamında gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yapılmasına, bu doğrultuda bilirkişi heyetinden alınan raporun denetime elverişli bulunmasına, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşen kısımlara yönelik itirazlarının incelenemeyecek olmasına göre, karşı/birleşen davalı ... ve davalı/karşı davacı ... A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
30.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.