Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesine istinaden ödenen kaporanın iadesi talepli icra takibine vaki itirazın iptali davası.
Özet: Bu dava, taraflar arasında gayri resmi olarak anlaşılan taşınmaz satışına ilişkin davacı tarafından ödenen 3.000.000 TL kaporanın iadesi talebiyle başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir; ilk derece ve bölge adliye mahkemeleri, taşınmaz satış sözleşmelerinin resmi şekil şartına tabi olup, bu şart yerine getirilmediği için geçersiz olduğuna, geçersiz sözleşmelerde tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri alabileceğine, bu nedenle davalının kaporanın cayma akçesi olduğu veya zararlarının mahsup edilmesi gerektiği yönündeki savunmalarının hukuken dayanağı olmadığına hükmederek, davanın kısmen kabulüne ve icra inkar tazminatına karar vermiştir.
11. Hukuk Dairesi         2025/4951 E.  ,  2026/1960 K.
"İçtihat Metni"

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2022/1044 E., 2024/488 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
KARAR
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; tarafların, davalının sahibi olduğu taşınmazın davacıya satışı konusunda anlaştığını, davalıya banka aracılığı ile 3.000.000,00 TL kapora havale edildiğini, sözlü anlaşmaya göre taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizler müvekkili tarafından kaldırıldıktan sonra anlaşma bedelinden kalan bakiyenin davalıya ödeneceğini, tapuda işlemlerine başladığını, ancak tapu devri yapılacağı zaman davalının, taşınmaz satış bedelin tamamının kendisine ödenmesini, ipotek ve hacizlerin kendisi tarafından kaldıracağını bildirmesi müvekkilinin de bunu kabul etmemesi üzerine satış işleminin iptal edildiğini, davalıya ödenen 3.000.000,00 TL'nin iade edilmemesi üzerine başlatılan icra takibine davalının itirazının haksız olduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde, tarafların taşınmaz alım satımı konusunda vardığı anlaşma uyarınca ödenen bedelin cayma akçesi olduğunu, davacı tarafından gönderilen bu kapora bedelinin diğer alıcıların satıştan çekilmesi amacıyla müvekkiline ödendiğini, müvekkilinin anlaşmaya uygun şekilde taşınmazı satmak için edimlerini yerine getirdiğini, ancak karşı tarafın sebep göstermeksizin alıştan vazgeçtiğini, müvekkilinin alınan kapora ve satış harçlarının da yatmış olması nedeniyle diğer alıcılar ile görüşmelerini sonlandırdığını, ancak davacının satıştan vazgeçmesi sebebi ile müvekkilinin alıcı konumunda olan müşterilerini kaybettiğini, bankaların faiz indiriminden vazgeçtiğini, müvekkilin zararının cayma akçesi ile dahi karşılanamaz olduğunu, müvekkilin işbu taşınmaz alım-satımından kaynaklanan zararları nedeniyle takas-mahsup taleplerinin olduğunu, talep edilen alacak için işlemiş faiz istenemeyeceğini taşınmaz alım-satımından kaynaklanan bir ihtilafta reeskont faizi işletilmesinin de mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmelerin resmî şekilde yapılmadığı takdirde geçersiz olacağı, geçersiz sözleşmelerde tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebileceği, herkesin aldığını iade ile yükümlü olduğu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.09.2022 tarihli ve 2020/3-551 E., 2022/1147 K. sayılı kararına göre bağlanma parasının (pey akçesi), sözleşme yapılırken bir kişinin vermiş olduğu para olduğu, kaparo olarak da adlandırılan bu paranın cayma parası olmadığı, sözleşmenin yapıldığına ispat olarak verilmiş sayılacağı, aksine sözleşme veya yerel adet olmadıkça bu paranın, alacaktan düşüleceği, asıl sözleşme geçerli değilse, yan hak olan bağlanma parasının da geçerli olmayacağı, somut olayda taraflar arasındaki tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşmenin, resmî şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu, herkesin verdiğini geri alacağı, geçersiz sözleşme nedeniyle uğranılan zararın tazminin istenemeyeceği, davacı tarafından davalı satıcıya 3.000.000,00 TL kapora bedelinin ödendiğinin, ancak tapu devrinin gerçekleşmediğinin, kaparo bedelinin de davalı tarafından davacıya iade edilmediğinin sabit olduğu, davacının davalıyı takip tarihinden önce temerrüde düşürmediği, davacının işlemiş faiz talebinin yerinde olmadığı, geçersiz sözleşmeye dayanak davalının menfi ve müspet zarar talep edemeyeceği, takas - mahsup talebinin yerinde olmadığı, alacağın likit olduğu, icra inkar tazminatı verilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
IV. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi kararında vakıa ve hukuki değerlendirme bakımından usul ve esas yönünden hukuka aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesi ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Dava ve Hukuki Nitelendirme
Dava, taşınmaz satışına ilişkin anlaşma uyarınca ödenen kaporanın, satışın iptali üzerine iadesi talebi ile başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali talebine ilişkindir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Yapılan yargılama ve saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları gözetildiğinde İlk Derece Mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik olmadığının anlaşılmasına göre yapılan istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b(1) hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varıldığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın HMK'nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, aynı Kanun'un 372. maddesi uyarınca işlem yapılmak üzere dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, 13.04.2026 tarihinde kesin olarak oy birliğiyle karar verildi.