tapusuz taşınmazın tescili isteminde, imar ve ihya koşullarının ispatı için yetersiz bilirkişi raporları ve eksik teknik inceleme sebebiyle bozma kararı.

Tapusuz taşınmazın tescili isteminde, imar ve ihya koşullarının ispatı için yetersiz bilirkişi raporları ve eksik teknik inceleme sebebiyle bozma kararı.

Özet: Yargıtay, tapusuz taşınmazın tescili davasında, ilk derece ve bölge adliye mahkemelerinin kararını yetersiz inceleme sebebiyle bozmuş; taşınmazın niteliği, imar ve ihya koşulları ile zilyetliğin başlangıcı ve süresinin tereddüde mahal bırakmayacak şekilde belirlenmemesini, uzman bilirkişilerce hava fotoğrafları, uydu görüntüleri ve toplulaştırma evrakları gibi teknik verilerin kapsamlı değerlendirilmemesini, mevcut bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya elverişli olmamasını, taşınmazın dere yatağı ile ilişkisi ve doğal oluşum niteliğinin açıklığa kavuşturulmamasını ve infaza elverişli sınır tespitinin yapılmamasını eksiklik olarak belirleyerek, davanın esastan yeniden incelenmesi gerektiğine işaret etmiştir.

1. Hukuk Dairesi 2025/3608 E. , 2026/3187 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Van Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1358 E., 2025/155 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ:... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/435 E., 2023/562 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

-K A R A R-

Dava, tapusuz taşınmazın tescili istemine ilişkindir.

Dosya içeriğinden; dava konusu taşınmazın 1974 yılında yapılan kadastro çalışmalarında taşlık vasfıyla kadastro harici bırakıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı vekili; ...ili,... ilçesi, ...köyünde ... Deresi bitişiğinde bulunan ve tapuya kayıtlı olmayan dava konusu taşınmazın davacı tarafından otuz yılı aşkın süredir malik sıfatıyla çekişmesiz ve aralıksız şekilde kullanıldığını, taşınmazın emek ve masraf sarf edilerek tarıma elverişli hale getirildiğini, 27.518, 22... yüz ölçümü olduğunu, imar ve ihya koşullarının gerçekleştiğini ileri sürerek davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Hazine vekili; davanın hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, dava konusu taşınmaz yönünden imar ve ihya ile kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği koşullarının oluşmadığını, eksik araştırma ile sonuca gidilemeyeceğini belirterek taşınmazın Hazine adına tesciline karar verilmesini ve davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazın imar ve ihya edilerek kültür arazisi niteliği kazandığı, davacının uzun yıllardır malik sıfatıyla zilyet olduğu ve taşınmazın özel mülkiyete konu olmasına engel bir niteliğinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı Hazine vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; İlk Derece Mahkemesince yapılan araştırma ve incelemenin hüküm kurmaya yeterli olduğu ve davanın kabulünde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davalı Hazine vekilinin istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.

Bilindiği üzere, TMK'nın 713. maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. ve 17. maddelerine dayalı tescil davalarında taşınmazın niteliği, imar ve ihya durumunun ne zaman başlayıp tamamlandığı, zilyetliğin başlangıcı ve süresi ile taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olup olmadığı hususlarının hiçbir kuşkuya yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi gerekir. Bu tür davalarda keşif ve bilirkişi incelemesinin uzman bilirkişiler eliyle yapılması, hava fotoğrafları, memleket haritaları, uydu görüntüleri ve tüm teknik verilerin birlikte değerlendirilmesi zorunludur. Ayrıca hüküm kurulacak taşınmazın sınırlarının ve komşularının infaza elverişli biçimde belirlenmesi gerekir.

Somut olaya gelince; Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya yeterli ve denetlenebilir nitelikte olmadığı görülmektedir. Özellikle jeoloji bilirkişisi ek raporunda hava fotoğraflarının dosya kapsamına alınarak değerlendirilmesi gerektiği belirtilmesine rağmen taşınmaza ilişkin tüm hava fotoğrafları getirtilip uzman bilirkişilerce ayrıntılı şekilde incelenmemiştir. Öte yandan, toplulaştırma çalışmaları sonrasında komşu parsellerin yüzölçümlerinin değiştiği anlaşılmasına rağmen dava konusu taşınmazın güncel konumu ve çevre parsellerle ilişkisi duraksamaya yer bırakmayacak şekilde ortaya konulmamış, toplulaştırma evrakları Mahkemece dosya arasına alınmamıştır. Ayrıca, dava konusu taşınmazın jeolojik yapısı, dere yatağı ile ilişkisi, doğal oluşum niteliği taşıyıp taşımadığı, tarımsal kullanım ve imar-ihya koşullarının hangi tarihte tamamlandığı hususlarında mevcut bilirkişi raporları arasında yeterli açıklık bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca; öncelikle taşınmaza ait eski ve yeni tarihli ortofoto ve uydu fotoğrafları ile Harita Genel Müdürlüğü web sitesinin harita sorgulama sayfasına girilerek taşınmazların bulunduğu köyü/ mahalleyi kapsayacak şekilde hangi yıllara ait hava fotoğrafı bulunduğu araştırılıp belirlenmek ve (denetimin sağlanması bakımından) ilgili sayfanın çıktısı dosya arasına alınmak suretiyle buradan elde edilen verilere göre tespit tarihinden 15-20-25 yıl öncesine ilişkin farklı dönemlerde çekilmiş stereoskopik hava fotoğraflarının en az üç tanesi tarihleri açıkça yazılmak suretiyle Harita Genel Müdürlüğünden getirtilmesi; çekişmeli taşınmaza komşu parsellere ait toplulaştırma evraklarının, kadastro tutanak örneklerinin, tespitlerine esas alınan kayıt ve belgeler varsa bu kayıt ve belgelerin tüm tesis ve tedavülleri ile varsa haritalarının, davalı iseler davanın taraflarını, iddia ve savunmaların nelerden ibaret oludğunu ve yargılamanın aşamasını gösteren inceleme tutanaklarının, davalar sonuçlanmış ve kesinleşmiş ise mahkeme ilamları ile varsa Yargıtay ilamlarının örneklerinin, sözkonusu mahkeme ilamlarında hükme esas alınan kayıt ve belgeler mevcutsa sözkonusu kayıt ve belgelerin tüm tesis ve tedavülleri ile varsa haritalarının getirtilerek dosya arasına alınması gerekir.

Dosya bu şekilde keşfe hazır hale getirildikten sonra mahallinde yaşlı ve yansız yerel bilirkişiler, taraf tanıkları, dosyada daha önce yer almayan 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişi kurulu, 3 kişilik jeolog bilirkişi kurulu, jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişi ve fen bilirkişisinin katılımı ile yeniden keşif yapılmalıdır. Keşif sırasında yerel bilirkişi ve tanıklardan taşınmazın evveliyatının ne olduğu, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olup olmadığı, ilk olarak kim tarafından hangi tarihte kullanılmaya başlandığı, taşınmaz imar-ihyaya muhtaç yerlerden ise imar-ihyasına ne zaman başlandığı ve imar-ihyanın ne zaman tamamlandığı, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin hangi tasarruflarla sürdürüldüğü, zilyetliğin kimden kime hangi tarihte ve hangi hukuki yolla intikal ettiği hususları ayrıntılı olarak sorulup maddi olaylara dayalı olarak bilgi alınmalı, yerel bilirkişiler ve tanıkların beyanları arasında doğabilecek çelişkilerin gerektiğinde yüzleştirme yapılarak giderilmesine çalışılmalı, öte yandan tespite aykırı sonuca ulaşılması halinde tespit bilirkişileri tanık sıfatıyla dinlenilerek aykırılıklar giderilmeli; 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişi kurulundan taşınmazın evveliyatının ne olduğu, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olup olmadığı, toprak yapısı ve niteliği, zirai durumu, üzerinde sürdürülen zilyetliğin şekli ve süresi, taşınmazın/taşınmazların üzerindeki bitki örtüsü, evveliyatı itibari ile imar-ihyaya muhtaç yerlerden ise imar-ihyanın başladığı ve tamamlandığı tarihi bildirir ve çekişmeli taşınmazın/taşınmazların dava konusu edilmeyen bölümleriyle komşu parseller karşısındaki durumunu açıklar nitelikte ve taşınmazın değişik yönlerden çekilmiş renkli fotoğraflarını da içerir, somut verilere ve bilimsel esaslara dayanan ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı, bu kapsamda taşınmaz üzerinde ağaç bulunması halinde bu ağaçların yaşları, cinsi ve dağılımının gösterilmesi istenilmeli; 3 kişilik jeolog bilirkişi kurulundan taşınmazının önceki ve şimdiki niteliğini, evveliyatının dere yatağı niteliğinde olup olmadığını, dere yatağından kazanılıp kazanılmadığını, halen aktif dere yatağında kalıp kalmadığını, aktif dere yatağında kalmıyor ise derenin etkisi altında kalan yerlerden olup olmadığını açıklar nitelikte rapor düzenlemesi istenilmeli, jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişiye yukarıda belirtilen tarihlerde çekilmiş stereoskopik çift hava fotoğraflarının stereoskop aletiyle incelemesi yaptırılmalı, temin edilebilen en eski ve tespit tarihine en yakın tarihli uydu fotoğrafları değerlendirilmeli ve böylelikle çekişmeli taşınmazın önceki ve şimdiki niteliğinin ne olduğu, imar-ihyaya muhtaç yerlerden olup olmadığı/olmadıklarının, imar-ihyaya muhtaç yerlerden ise/ler imar-ihyaya ne zaman başlanıldığının ve tamamlandığının, bir diğer ifade ile taşınmaz/taşınmazların ekonomik amacına uygun olarak tarım arazisi niteliğiyle zilyetliğine ne zaman başlanıldığının belirlenmesine çalışılmalı; fen bilirkişisinden keşfi takibe ve bilirkişi ve tanık sözlerini denetlemeye imkan verir, komşu parselleri de gösterir güncel krokili rapor alınmalı; mahkeme hakiminin, taşınmazların konumuna, niteliğine ve çevre parsellerle karşılaştırılmalı olarak fiziksel özelliklerine ilişkin gözlemi keşif tutanağına aynen yansıtılmalı; mahalli bilirkişi ve tanık sözleri bilimsel esaslara ve maddi bulgulara dayanılarak hazırlanan söz konusu bilirkişi raporlarıyla denetlenmeli, dava konusu taşınmazı ve çevresini geniş açıyla gösteren güncel fotoğrafların dosyaya kazandırılması gerekir.

Yukarıda değinilen hususlar göz ardı edilerek eksik araştırma ve yetersiz uygulama ile yazılı olduğu üzere karar verilmesi isabetsizdir.

Kabule göre de; dava konusu taşınmazın çevresinde bulunan ve sınır teşkil eden parsellerin maliklerinin kimler olduğu araştırılmadan, bu kişilerin davadaki hukuki durumları değerlendirilmeden ve hükmün infazında tereddüt yaratmayacak şekilde karar verilmemiş olması da doğru değildir.

Davalı Hazine vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenden ötürü yerindedir. Kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Bozma nedenine göre sair hususların incelenmesine şimdilik yer olmadığına, Temyiz eden davalı Hazine harçtan muaf bulunduğundan bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.