Hazine adına kayıtlı taşınmazda kadastro öncesi nedene dayalı zilyetlikle iktisap talepli tapu iptali ve tescil davasında, yetersiz bilirkişi raporları, hava fotoğrafı ve senetsiz araştırması eksikliği nedeniyle verilen kararın bozulması.
Özet: Zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil davasında, Bölge Adliye Mahkemesinin daha önce verdiği hüküm, davacı ve murisi hakkında senetsiz araştırması yapılmadığı, hava fotoğraflarından yeterince yararlanılmadığı ve taşınmaz üzerindeki zilyetliğin süre ile niteliğinin kesin olarak tespit edilmediği gerekçeleriyle bozulmuş; sağlıklı bir sonuca ulaşılması için eksik hususlarda yeniden inceleme yapılmasına karar verilmiştir.
1. Hukuk Dairesi         2025/3813 E.  ,  2026/2739 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: ...Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/827 E., 2025/1213 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/154 E., 2024/118 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
-KARAR-
Dava, kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kadastro sonucu ...ili, ... ilçesi,...köyü çalışma alanında bulunan 1 61... parsel sayılı taşınmaz ham toprak vasfı ile Hazine adına tespit ve tescil edilmiştir.
Davacı; kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak tapu iptali ve tescil istemiyle dava açmış, yargılama sırasında vefatı üzerine mirasçıları davaya devam etmiştir.
Davalı Hazine vekili; çekişmeli taşınmazın zilyetlikle iktisabının mümkün olmadığını, dava konusu taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, dava konusu taşınmaz üzerinde davacılar lehine zilyetlikle edinim koşullarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulüne, çekişmeli taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiş, karara karşı davalı Hazine temsilcisi istinaf yoluna başvurmuş, Bölge Adliye Mahkemesince yapılan inceleme neticesinde, muris...açısından da senetsiz araştırması yapılması gerektiği açıklanarak 3402 sayılı Kanun’un 14. maddesinde düzenlenen miktar kısıtlamaları gözetilmek suretiyle davacılara tercih haklarının hatırlatılması gereğine değinilerek İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılmış, dosya Mahkemesine gönderilmiş, Mahkemece yapılan yargılama sonucunda dava konusu taşınmaz üzerinde davacılar lehine zilyetlikle edinim koşullarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın 9171,81 metrekarelik bölümün tapu kaydının iptali ile 1 61... parsel sayılı taşınmaza eklenmek suretiyle ... mirasçıları adına tesciline karar verilmiş, karara karşı davacı vekili ve davalı Hazine temsilcisi istinaf yoluna başvurmuş, Bölge Adliye Mahkemesince yapılan inceleme neticesinde hükmün infazı kabil olmadığı, 1 61... parsel sayılı taşınmazın hangi kısmı hakkında hüküm kurulduğunun belirtilmediği, davacının tercih hakkını kullanmadığı açıklanarak İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılmış, dosya Mahkemesine gönderilmiş, Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne, bilirkişi raporunda (A) ile gösterilen bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına kayıtlı 1 61... parsele eklenerek davacılar adına tesciline karar verilmiş, karara karşı davacılar vekili ve davalı Hazine vekili istinaf yoluna başvurmuş, Bölge Adliye Mahkemesince 1 61... parsel sayılı taşınmazın (A) harfi ile gösterilen 9.171,81 m²lik kısmında davacıların murisi lehine kadastro tespit tarihi itibari ile 3402 sayılı Yasa'nın 14/1. maddesi uyarınca zilyetlikle kazanım koşullarının oluştuğu ancak davacı tarafın 1 61... parselin tümüne yönelik dava açtığı göz önüne alındığında davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin, çekişmeli bölümün yeni parsel numarası ile tapuya tesciline karar verilmesi gerekirken 1 61... parsele eklenmesine karar verilmesinin ve davalı Hazine harçtan muaf olmasına rağmen yargılama gideri niteliği ile Hazineye yüklenmesinin doğru olmadığı açıklanarak davacı vekilinin ve davalı Hazine vekilinin istinaf başvurularının gerekçeye ilişen yönleri ile kamu düzenine ilişkin nedenlerle kabulüne, Mahkeme kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulü ile; 1 61... parsel sayılı taşınmazın 17.11.2024 tarihli fen bilirkişi raporunda (A) harfi ile gösterilen 9.171,81 m²lik kısmın ayrı parsel numarası ile ifraz edilerek tapu kaydının iptali ile mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında davacılar adına tesciline ilişkin yeniden hüküm kurulmuştur.
Mahkemece yazılı gerekçe ile hüküm kurulmuş ise de; eksik ve yetersiz bilirkişi raporları ile yetinilmiş, bir yerin kullanım durumunu en iyi belirleme yöntemi olan hava fotoğraflarından usulünce yararlanılmamış, davacı ve murisi açısından usulünce senetsiz araştırması yapılmamış, dava konusu taşınmaz üzerinde sürdürülen zilyetliğin süre ve niteliği kesin olarak belirlenmemiştir.
Hal böyle olunca; sağlıklı bir sonuca varılabilmesi için Mahkemece öncelikle Harita Genel Müdürlüğü WEB sitesinin hava fotoğrafı sorgulama sayfasına girilerek dava konusu taşınmazın bulunduğu köyü kapsayacak şekilde hangi yıllara ait hava fotoğrafları bulunduğu araştırılmalı ve denetimin sağlanması bakımından ilgili sayfanın çıktısı dosya içerisine konulmalı, tespit tarihinden 15-20-25 yıl öncesine ait (bulunmadığı taktirde bulunan tüm hava fotoğrafları getirtilerek) stereoskopik hava fotoğraflarının en az üç tanesi tarihleri açıkça yazılmak suretiyle Harita Genel Müdürlüğünden getirilmeli, bundan sonra mahallinde elverdiğince yaşlı, tarafsız ve yöreyi iyi bilen şahıslar arasından seçilecek üç kişilik yerel bilirkişi kurulu, taraf tanıkları, 3 kişilik ziraat mühendisi bilirkişi kurulu, jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişisi ve fen bilirkişinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalıdır. Keşifte; yerel bilirkişi ve tanıklardan taşınmazın öncesinin ne olduğu, kimden kime kaldığı, zilyetliğin ne zaman başladığı, taşınmazın kim tarafından ne zamandan beri hangi hukuki nedene dayalı olarak kullanıldığı, hibe, taksim, paylaşma ya da satışa konu olup olmadığı, davacıya ne şekilde intikal ettiği hususlarında maddi olaylara dayalı bilgi alınmalı, keşifte alınan beyanlar komşu parsellerin tutanak ve dayanağı kayıtlar ile denetlenmeli; ziraat bilirkişisi kurulundan çekişmeli taşınmazın komşu taşınmazlarla karşılaştırmalı şekilde önceki ve mevcut niteliğini, toprak yapısını, eğimini, bitki deseni ve kullanım durumunu belirten, komşu taşınmazlarla arasında ayırıcı unsur bulunup bulunmadığını ve komşu parseller ile nasıl ayrıldığını açıklayıp tarımsal niteliğini bildiren, taşınmazın değişik yönlerden çekilmiş fotoğrafları ile desteklenmiş ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; jeodezi ve fotogrametri mühendisi bilirkişisine taşınmazı kapsayan hava fotoğrafları üzerinde stereoskop aletiyle inceleme yaptırılarak dava konusu taşınmazın önceki ve şimdiki niteliğinin ne olduğunu, arazinin ekonomik amaca uygun olarak tarım arazisi niteliğiyle kullanılıp kullanılmadığını, kullanımın hangi tarihten itibaren olduğunu, kullanıma ara verilip verilmediğini, taşınmazda kullanım sınırlarının oluşup oluşmadığını, imar-ihyaya konu olup olmadığını, imar-ihya varsa hangi tarihte tamamlandığını ve üzerindeki zilyetliğin hangi tasarruflarla sürdürüldüğünü belirtir şekilde rapor istenmeli; fen bilirkişisine keşifi izleyip denetlemeye olanak verir, denetime elverişli ayrıntılı rapor ve kroki düzenlettirilmeli; 3402 sayılı Kanun'un 14. maddesi uyarınca, davacı ile murisi adına aynı çalışma alanı içerisinde kayıtsız ve belgesizden başkaca taşınmaz mal tespit ya da tescil edilip edilmediği Tapu Müdürlüğü ile Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğünden sorulmalı; bundan sonra, toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Mahkemece açıklanan hususlar gözardı edilip ve eksik inceleme ile yetinilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
Davacılar vekilinin ve davalı Hazine vekilinin açıklanan nedenden ötürü temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek hâlinde temyiz eden davacılara iadesine, temyiz eden davalı Hazine harçtan muaf olduğundan bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, Dosyanın kararı veren ...Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 08.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.