kiralayanın arazisine kiracı tarafından inşa edilen binalar ve eklentiler için kira sözleşmesindeki hükümlere dayanarak tazminat talebinin reddi, haksız zenginleşme iddiasının değerlendirilmesi.

Kiralayanın arazisine kiracı tarafından inşa edilen binalar ve eklentiler için kira sözleşmesindeki hükümlere dayanarak tazminat talebinin reddi, haksız zenginleşme iddiasının değerlendirilmesi.

Özet: Kiralanan taşınmaza düğün salonu ve eklentileri inşa eden davacı kiracı, tahliye talebi sonrasında müvekkilinin yaptığı imalatların bedelini davalının sebepsiz zenginleşeceği gerekçesiyle talep etmiş; ilk derece mahkemesi ve istinaf, kira sözleşmelerindeki açık hükümler uyarınca yapılan binaların kira süresi sonunda kiralayana devredildiği veya bedelinin istenemeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiş, davacı ise bu kararları önceki sözleşme hükümleri, sebepsiz zenginleşme ve yapıları sökememe durumu üzerinden temyiz etmiştir.

3. Hukuk Dairesi 2025/5503 E. , 2026/2433 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/24 E., 2025/16 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/191 E., 2022/1755 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; kiracı olan müvekkilinin mülkiyeti davalıya ait olan taşınmaz üzerine düğün salonu olarak kullanılan

bina ve eklentileri yaptığını, ... Belediyesi Emlak ve İstimlak Daire Başkanlığınca gönderilen ... sayılı yazı ile tahliye ve taşınmaz üzerindeki binalar açısından kamulaştırma

talebinde bulunulduğunu, yapılan bina ve eklentilerin bedelinin ödenmesi gerektiğini, aksi halde davalının sebepsiz zenginleşeceğini ileri sürerek;

bina ve eklentilerinin bedeli olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik

100.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmesinde kiralananın, düğün salonu olarak kullanılacağı belirtilerek ve teslim edildiğini, kiracı tarafında yapılan faydalı masrafları yazılı olarak rıza verilmediğini, kiracının yapmış olduğu yenilik ve değişiklikler sebebi ile ortaya çıkan değer artışını talep edemeyeceğini, kira sözleşmesinin (9.) maddesinde de bu yönde hüküm bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin 01.07.1998 tarihli kira sözleşmesi ile başladığı, dönem dönem sözleşmenin yenilendiği, son yenilemenin 01.01.2018 tarihinde yapıldığı, dava devam ederken kiralananın tahliye edildiği, 10.01.2008 tarihli sözleşmenin konusunun "düğün salonu ve bahçesi" olduğu, sözleşmenin bedeli talep edilen binalar davalının mülkiyetindeymiş gibi hazırlandığı, bu sözleşmeyle davacının kiralanan "düğün salonu ve bahçesi"nin davalıya ait olduğunu kabul ettiği, 01.01.2018 tarihli sözleşmede de lokanta olarak dava konusu binanın kiraya verildiği, bahsi geçen kira sözleşmesinin (7/b) maddesinde; “Kiralanan gayrimenkulde, kiracının yapacağı ince imalat ve tefrişat ile oluşacak ve Eşya Hukukuna göre teferruat olan kısımlar ile kiracının işletme için kullandığı mobilya, mutfak malzemeleri ve sökülebilir malzemeler sözleşmenin bitimi ile birlikte kiracı tarafından alınabilir ve sökülebilir. Ancak mütemmim cüzler gayrimenkulün ayrılmaz parçası olup, kira sözleşmesinin bitiminde hiçbir şekilde sökülemez ve gayrimenkulden alınamazlar.” şeklinde hüküm bulunduğu, taraflar arasındaki sözleşmelerin birlikte incelenmesinden 2008 tarihinden itibaren davaya konu binaların davalı kuruma devredildiği kanaatine varıldığı ve kiracının idareye devrettiği binaların bedelini davalı idareden isteyemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira ilişkisinin 01.07.1998 tarihli kira sözleşmesi ile başladığı, kira sözleşmesinin yenilenerek devam ettiği, son kira sözleşmesinin 01.01.2018 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli olduğu, söz konusu kira sözleşmesi ile kiralananın "lokanta" olarak kiraya verildiği, sözleşmenin (1.) maddesinde kiralanan lokantanın mülkiyetinin davalı kiraya verene ait olduğunun belirlendiği, dava tarihi itibariyle kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona erdiği, tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırılmış olan sözleşme maddelerinin geçerli olup kendilerini bağladığı, sözleşmede aksine hüküm bulunduğundan davacının kiralanan taşınmaz üzerine yapılan

bina ve eklentilerinin bedelini talep edemeyeceği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; ilk kira sözleşmelerinde de belirtildiği üzere projeye uygun olarak müvekkili tarafından bina ve eklentiler inşa edildiğini, 2003 tarihli sözleşmelerin (18.) maddesinde "...işletmeciye tesisin amortisman bedeli düşüldükten sonraki rayiç inşaat bedelini ödemek koşulu ile işletmeyi tahliye edebilir." denildiğini, gönderilen ...-000 sayılı yazı ile tahliye ve taşınmaz üzerindeki binalar açısından kamulaştırma talebinde bulunulduğunu, davalının sebepsiz zenginleşeceğini, iyiniyetli davacının sözleşme gereğince bina yaptığı malzeme de sökülüp alınmadığından serbest piyasa rayici üzerinden bedelinin tahsili gerektiğini, İlk Derece Mahkemesince aynı taşınmaz üzerindeki farklı yapılar için farklı karar verildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiralananın üzerine inşa edilen yapıların bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, 01.07.1998 tarihli kira sözleşmesi ile başlayan kira ilişkisin devamı sırasında taraflar arasında birden fazla kira sözleşmesi imzaladığı, en son akdedilen 01.01.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin (1.) maddesinde sözleşmenin konusunun; davalının mülkiyetindeki taşınmaz üzerinde bulunan 1.548,50 m² alanlı 14 -16 nolu iş yerinin lokanta olarak kiraya verilmesi olarak düzenlendiği, (7/b) maddesinde ise; mütemmim cüzlerin gayrimenkulün ayrılmaz parçası olup, kira sözleşmesinin bitiminde hiçbir şekilde sökülemeyeceğinin ve gayrimenkulden alınamayacağının belirtildiği dikkate alındığında, kiralanan üzerinde yapılan binaların kiraya verene ait olduğunun kararlaştırıldığına dair derece mahkemelerince yapılan değerlendirmelerde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda bakiye yazılı temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.