Kiracının kiraladığı taşınmaza inşa ettiği bina ve eklentilerin bedelini talep etmesi üzerine, kira sözleşmelerindeki özel hükümler gereği reddedilen davanın temyiz incelemesi.
Özet: Davacı kiracının, davalı kiraya verene ait taşınmaza inşa ettiği bina ve eklentilerin bedelinin tahsili talebiyle açtığı davada, ilk derece mahkemesi ve istinaf mahkemeleri, taraflar arasında akdedilen sonraki kira sözleşmelerinde yer alan "kiracının hiçbir hak ve bedel talep etmeksizin taşınmazı teslim etme mecburiyeti" ile "mütemmim cüzlerin kira süresi sonunda sökülemeyeceği ve gayrimenkulden alınamayacağı" şeklindeki açık hükümler uyarınca, kiracının dava konusu yapıların bedelini talep edemeyeceğine kanaat getirerek davanın reddine karar vermişlerdir; uyuşmazlık, serbest iradelerle belirlenen bu sözleşme hükümlerinin hukuki bağlayıcılığı etrafında toplanmaktadır.
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/23 E., 2025/21 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 3. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : 2021/1676 E., 2023/503 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin, mülkiyeti davalıya ait taşınmazda kiracı olduğunu, kira sözleşmesine istinaden taşınmaz üzerinde bina ve eklentilerinin inşa edildiğini, davalının kiralananın tahliyesi ve taşınmaz üzerinde müvekkili tarafından inşaa edilen binalar açısından kamulaştırma talebinde bulunduğunu, davalıya taşınmaz üzerindeki yapıların ve eklentilerin bedellerinin ödenmesi için başvuru yapıldığını ancak ödeme yapılmadığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, kiralanan taşınmaz üzerine müvekkili tarafından yapılan bina ve eklentilerin bedeli olarak şimdilik 10.000,00 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; kiracının yaptığı masrafları talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki son sözleşmenin 01.01.2018 tarihinde yapıldığı, 17.05.2000 tarihli kira sözleşmesinde binaların davacı/kiracı tarafından inşaa edileceği, 17.05.2000, 20.01.20 03... .03.2008 tarihli sözleşmelere "Kamulaştırma bedeli Fuar Müdürlüğü tarafından tek taraflı olarak takdir edilecek ve 120 gün vade, 4 eşit taksitte hak sahibine ödenecektir." şeklinde hüküm bulunduğu, 21.01.2016 tarihli sözleşmenin (4.) maddesinin "Akdin devam etmeyeceğinin bildirilmesi, sözleşme süresinin bitmesi veya herhangi bir nedenle sözleşmenin bozulması durumunda kiracı, taşınmazı boşaltmaya, anahtarlarıyla birlikte hasarsız, eksiksiz ve çalışır vaziyette, hiçbir hak ve bedel talep etmeksizin taşınmazı Belediyeye teslim etmeye mecburdur." şeklinde kararlaştırıldığı, 01.01.2018 başlangıç tarihli sözleşmenin konusunun "lokanta" olduğu, bedeli talep edilen binanın davalı/kiraya verenin mülkiyetine geçtiğini kabul eder şekilde sözleşme yapıldığı, bu sözleşmeyle davacının kiralanan lokantanın davalıya ait olduğunu kabul ettiği, 01.01.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin (7/b) maddesinde; “ Kiralanan gayrimenkulde, kiracının yapacağı ince imalat ve tefrişat ile oluşacak ve Eşya Hukukuna göre teferruat olan kısımlar ile kiracının işletme için kullandığı mobilya, mutfak malzemeleri ve sökülebilir malzemeler sözleşmenin bitimi ile birlikte kiracı tarafından alınabilir ve sökülebilir. Ancak mütemmim cüzler gayrimenkulün ayrılmaz parçası olup, kira sözleşmesinin bitiminde hiçbir şekilde sökülemez ve gayrimenkulden alınamazlar.” şeklinde hüküm bulunduğu, tarafların özgür iradeleriyle akdettikleri 21.01.2016 tarihli sözleşmeye göre kiracının davaya konu binanın bedelini davalıdan isteyemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; 17.05.2000 tarihli kira sözleşmesinde, kiralananın "fuar alanı" olarak, 20.01.2003 tarihli kira sözleşmesinde, kiralananın "restaurant/bar" olarak kiraya verildiği, kira sözleşmelerinin (9/e) maddesinde; “Tesisin tahliyesi halinde işletmeci menkul mallarını tamamen boşalarak, binayı boş olarak teslim edecektir.” şeklinde hüküm bulunduğu, dava tarihi itibariyle kira sözleşmesinde belirlenen sürenin sona erdiği, özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları bu maddelerinin geçerli olup tarafları bağladığı, sözleşmede aksine hüküm bulunduğundan davacının kiralanan taşınmaz üzerine yapılan bina ve eklentilerinin bedelini talep edemeyeceği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; taşınmazın, davalı tarafından müvekkile kiralandığı ilk kira sözleşmelerinde de belirtildiği üzere, müvekkili tarafından bina ve eklentilerin inşa edildiğini, 2003 tarihli sözleşmenin kamulaştırma başlıklı (18.) maddesinde, işletmeciye tesisin amortisman bedeli düşüldükten sonraki rayiç inşaat bedelinin ödenmesi gerektiğinin düzenlendiğini, davalının müvekkilin inşa ettiği bina ve yapıların bedellerini ödemesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, kiralanana inşa edilen yapının bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına, davacının ilk olarak 17.05.2000 tarihli sözleşmeyle kiracı olduğu taşınmaza ilişkin bu sözleşmenin dönem dönem yenilenmesine ve son olarak 01.01.2018 tarihli kira sözleşmesinin düzenlenmesine, önceki dönem sözleşmelerde yer alan kamulaştırma bedeline ilişkin hükmün somut olayda uygulanma imkanın bulunmamasına, davalı ile düzenlenen 01.01.2018 tarihli kira sözleşmesinde kiralanana yapılan masrafların talep edilemeyeceğinin düzenlenmesine, kira sözleşmesinin süresinin sona erdiğinin anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.