Danıştay 4. Daire, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararı sonrası arsa payı satış işleminde düşük kıymet takdiri ve fahiş ek ücret nedeniyle verilen iptal kararını onadı.
Özet: Davacıya ait riskli yapı kapsamındaki taşınmazın arsa payının düşük değer tespiti ve müteahhit şirketin davacıdan fahiş ek maliyet talep etmesi nedeniyle satışına ilişkin idari işlemin iptali talebiyle açılan davada, ilk derece mahkemesi, taşınmazın kıymetinin gerçeği yansıtmadığını ve davacıya haksız ek yükümlülük getirildiğini belirterek söz konusu satış işlemini hukuka aykırı bularak iptal etmiş, bu karar bölge idare mahkemesince de usul ve hukuka uygun görülerek istinaf başvurusu reddedilmiş, temyiz incelemesinde ise davalı idarenin ileri sürdüğü iddiaların kararı değiştirecek nitelikte olmadığı kanaatiyle bölge idare mahkemesi kararının onanması yönünde görüş bildirilmiştir.
T.C.
D A N I Ş T A Y DÖRDÜNCÜ DAİRE Esas No : 2025/2231Karar No : 2025/3121 TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av.... MÜDAHİLLER (DAVALI YANINDA): 1- ...VEKİLİ : Av.... 2- ... Yapı İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.VEKİLİ : Av. ...KARŞI TARAF (DAVACI) : ...VEKİLİ : Av....İSTEMİN KONUSU: ... Bölge İdare Mahkemesi .... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:...sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ:Dava konusu istem: İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da hissedar olduğu bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrasında yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa payının 19/12/2022 tarihinde satılacağına ilişkin ... tarihli, ... sayılı davalı idare işleminin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; idare tarafından dava konusu hissenin m² birim değerinin 72.203,00 TL olarak tespit edildiği, yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu ise bu değerin 76.348,92 TL olması gerektiğinin tespit edildiği, buna göre söz konusu hisseye ilişkin kıymet takdirinin gerçeği yansıtmadığı ve taşınmazın değerinin altında bedel belirlendiği, ayrıca davacının sözleşmeye katılmak istediğini beyan etmesine karşın müteahhit şirket tarafından, davacının hissesine düşen 122.777,45 USD ile inşaata başlanamamasından dolayı inşaat malzemelerinde meydana gelen fiyat artışları nedeniyle maliyetlerin arttığı, buna ilişkin ortaya çıkan 9.000.000,00 TL zararın ödenmesi halinde sözleşmenin imzalanabilmesinin mümkün olduğunun davacıya bildirildiği, bilirkişi raporunda yer verilen tespitlere göre, davacı hissesine düşen bedelin 122.777,45 USD olduğu, sözleşme tarihi itibariyle kur fiyatı 14,62 TL olduğu dikkate alınarak bedelin 23.397.598,72 TL olduğu, bölge yüklenici karı %25 olup, bu oran düşüldükten sonra 17.548.199 TL yapım bedeli olduğu, buna göre inşaat maliyeti birim bedelinin 5.329,40 TL olduğu, sözleşme tarihi itibariyle 3B grubu yapı sınıfı için Bakanlıkça açıklanan maliyet bedeli 2022 yılı 1. dönem 3.000 TL, 2022 yılı 2. dönem 4.275 TL olduğu, buna göre; talep edilen inşaat yapım bedelinin fahiş olduğu, davacıdan talep edilen 9.000.000 TL ek ücretin maliyet bedeli üzerinde olacağı, bu açıklamalara göre; esasen, çoğunluğun kabul ettiği sözleşme şartlarının irdelemesinin, gerekmediği halde paylaşım bakımından maliklerin birbirlerine üstün kılınmamaları cihetiyle sınırlı olarak incelemekten ibaret olduğu, yoksa çoğunlukça kabul edilerek akdedilen sözleşmenin şartlarının ve iç dinamiklerinin bütünüyle tahlilini kapsamayacağı ve bu nedenle de, bilirkişi raporuyla bu bakış açısını terkederek sunulan değerlendirmelere itibar edilemeyebilecekse de, mevcut anlatıma göre, davacıya ilave bir yükümlendirme yapıldığı izlenimi doğururcasına hareket edildiği anlaşıldığından, bu verilere dayalı olarak davacının arsa payının 6306 sayılı Kanun kapsamında 19/12/2022 tarihinde 3/2 çoğunluk sağlayan hissedarlara açık artırma usulüyle satılacağına ilişkin işlemde anılan sebeplerle hukuka uygunluk bulunmadığı gerekçesiyle, dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı ve müdahil firma tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurularının reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idare tarafından; dava konusu işlemin hukuka uygun tesis edildiği, kaldı ki daha sonra 06/04/2023 tarihinde yapılan kıymet takdirine göre taşınmazın m²'sinin 81.000,00 TL olarak tespit edildiği, daha sonra tespit edilen bu bedelin de ihale tarihinde belirlenen bedelin hukuka uygun olduğunu teyit eder nitelikte olduğu iddia edilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.TETKİK HÂKİMİ: ...DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:İNCELEME VE GEREKÇE :Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.KARAR SONUCU: Açıklanan nedenlerle;1.Temyiz isteminin reddine,2.Temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi .... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının üye ...'in karşı oyuyla ve oyçokluğuyla ONANMASINA,3.Temyiz giderlerinin istemde bulunan üzerinde bırakılmasına,4.2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 50. maddesi uyarınca, kararın taraflara tebliğini ve bir örneğinin de İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın İdare Mahkemesine gönderilmesine, 16/05/2025 tarihinde, kesin olarak, karar verildi.KARŞI OY (X) :Dava; İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da hissedar olduğu bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrasında yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa payının 19/12/2022 tarihinde satılacağına ilişkin ... tarihli, ... sayılı davalı idare işleminin iptali istemiyle açılmıştır.Dosyanın incelenmesinden; diğer kat maliklerince alınan karara katılmayan davacı tarafın arsa payı değerinin, gayrimenkulun bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikler dikkate alınmak suretiyle, idare tarafından taşınmazın metrekaresinin 72.203,00 TL'den satışa çıkarıldığı anlaşılmıştır.Mahkemesince yapılan yargılamada; yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda ise, idarenin değer tespitinde dikkate aldığı etkenler de gözönüne alınarak, taşınmazın metrekaresinin 76.348,92 TL olarak tespit edilmesi üzerine, davacı tarafın arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satışa çıkarıldığı ve talep edilen inşaat yapım bedelinin fahiş olduğu gerekçeleri ile dava konusu işlemin iptaline karar verildiği görülmüştür.Davacı tarafın arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satıldığı gerekçesi yönünden; 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkımı yapılan taşınmazın arsa payının resmi kayıtlardaki nitelik ve özellikleri, mimari özelliği, altyapı ve ulaşım olanakları, konumu, mevkii, civardaki emsallar ve sair özellikler dikkate alınarak hazırlanan ve satışa dayanak oluşturan kıymet takdir raporunda yeterli tespit ve gerekçelere yer verildiği, gerçek rayiç değerin rekabete açık ve usulüne uygun olarak yapılan satışta ortaya çıkan bedelin olduğu, ayrıca dava konusu satışın diğer bütün paydaşlara açık olduğu, bu nedenle rekabet ortamının oluştuğu, birim fiyatın belirlenmesi ve ihale sürecinde mevzuata aykırı bir sürecin işletildiğine ve rekabetin engellendiğine yönelik bir iddianın bulunmadığı hususları göz önüne alındığında, İdare Mahkemesi kararının "davacı tarafın arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satıldığı" yönündeki iptal gerekçesi yerinde görülmemiştir. Davacıdan talep edilen inşaat maliyet bedelinin yerinde olmadığı gerekçesi yönünden ise; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın yıkılmasından sonraki süreçte, yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğunca karar verilmesi gerektiği; bu kapsamda bu karara katılmayan davacıların arsa paylarının satışına ilişkin işlemlere yönelik süreci yöneten davalı idarelerin, yıkımı yapılan taşınmazda yeni yapılacak binaya yönelik paydaş çoğunluğu ile alınan ve tarafı olmadığı hiçbir şekilde kararın içeriğini denetleme imkan, yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı, bu konuda alınan kat malikleri kurulu kararına katılmayan davacıların bu kapsamdaki iddialarının ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği, ayrıca, olayda olduğu gibi, sözleşmenin içeriğine girerek inşaat maliyet bedelinin yerinde olup olmadığı gibi ödev yüklemek suretiyle, idareden inceleme ve denetleme yapmasının beklenilmesi halinde, tabi afetlerden ortaya çıkması muhtemel can ve mal kayıplarının önlenmesi amacıyla yürütülmesi gereken uygulamaların ivedilikle yapılması yönünde hükümler içeren 6306 sayılı kanunun amacına da aykırı hareket edilmiş olacağı anlaşıldığından, riskli yapı yerine yapılacak inşaatın maliyetine ilişkin değerlendirme yapılarak karar verilmesinde de hukuka uyarlık görülmemiştir.Bu nedenlerle; davacının arsa payının düşük bedelle satıldığı ve davacıdan talep edilen inşaat yapım bedelinin yerinde olmadığı gerekçeleriyle dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu kararın bozulması gerektiği görüşüyle, çoğunluk kararına katılmıyorum.