İİK 128/5 uyarınca ticari ve ekonomik bütünlük arz eden otel vasfındaki taşınmazların ayrı ayrı satılması sonucu ihalenin feshi zorunluluğu.
Özet: Yüksek Mahkeme, ticari ve ekonomik bütünlük arz eden, birbiriyle bağlantılı iki taşınmazın (biri otel binası, diğeri otelin girişi ve otoparkı olarak kullanılan eklenti) ayrı ayrı değil, birlikte tek bir ihalede satılması gerektiğini vurgulayarak, ayrı ayrı yapılan satışın ihale katılımını ve elde edilecek bedeli olumsuz etkileyeceği gerekçesiyle, ihalenin feshini reddeden alt mahkeme kararlarını bozmuştur.
MAHKEMESİ : Van Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
İhale Alıcısı ...Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçi hissedar tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;Şikayetçi hissedarın icra mahkemesine başvurusunda, 30.10.2024 tarihinde satışı yapılan 38... nolu bağımsız bölümlere ilişkin ihalenin feshini istediği, İlk Derece Mahkemesince şikayetin reddi ile ihale bedellerinin % 10'u oranında para cezasına hükmedildiği, şikayetçinin istinaf başvurusunun da Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine karar verildiği, kararın şikayetçi hissedar tarafından temyiz edildiği görülmektedir.İİK’nın 128/5. maddesinde; “Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir.“ hükmüne yer verilmiştir.Aralarında ekonomik bütünlük bulunmayan mahcuzların birlikte satılması, eş söyleyiş ile tek bir ihalede satılması kural olarak mümkün değildir. Ancak bir arada bulunması ticari ve ekonomik açıdan faydalı olan, teknik açıdan birbirlerine bağlı ve birbirlerine sağladıkları menfaatin yüksek olması nedeniyle birbirine bağımlı olan, ayrıca bir bütün halinde satılmaları durumunda daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mahcuzların aralarında ekonomik bütünlük bulunduğunun kabulü ile birlikte satılmaları gerekir. 7101 Sayılı Kanun’un 1 maddesi ile İcra İflas Kanunu’na eklenen 128/son maddesinin hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere borçluya ait hacizli malların birlikte satılmasının talebi arttıracağı, ayrı ayrı satımına göre daha yüksek bedel elde edilmesinin beklendiği hallerde, bu malların birlikte satılmasına izin verilmesi alacaklı ve borçlu yararına olacaktır. Somut olayda; gerek icra müdürlüğünce aldırılan 5.12.2023 tarihli inşaat mühendisi bilirkişi tarafından hazırlanan raporda, gerekse kıymet taktir raporuna itiraz üzerine Van 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2023/1836 E. sayılı dosyası üzerinden alınan 18.04.2024 havale tarihli inşaat mühendisi bilirkişi raporunda; 38 nolu parsel üzerinde bodrum kat+zemin kat+4 normal katlı betonarme yapı olduğu, yola bakan iki cephede de zemin katta dükkanlar olduğu, üst katların ise otel vasfında olduğu, 39 nolu parsel üzerinde ise sadece bodrum kat yapıldığı, bodrum katın depo olarak kullanıldığı, bodrumun üstünün ise otel girişi ve otopark olarak kullanıldığı, fen bilirkişi raporuna göre 39 nolu taşınmazın tapu alanının 188,50 metrekare olduğu, 145,05 metrekaresinin yola terk olduğu ve toplam net alanının 43,45 metrekare olduğu, 43,45 metrekarelik alanda hiç bir şekilde yapı yapılamayacağından ve taşınmazdan istenilen şekilde faydalanılamayacağından değerinin 38 parsele göre daha düşük hesaplandığı anlaşılmıştır.Buna göre, 38... nolu parsellerin kıymet takdiri ve satışı ayrı ayrı yapılmış ise de taşınmazlar üzerindeki yapının otel niteliğinde olduğu, ticari ve ekonomik yönden bütünlük arz ettiği anlaşılmıştır. O halde, Dairemizin yerleşik uygulamalarına göre, ticari ve ekonomik bütünlük arzeden taşınmazların birlikte tek bir ihalede satılmasının zorunlu olduğu, aksi durumun satışa katılımı azaltacağı, satışı yapılan malın değerini ve dolayısıyla ihale bedelini de olumsuz etkileyeceği kabul edildiğinden, İlk Derece Mahkemesince her iki taşınmaz yönünden ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ :Şikayetçinin temyiz isteminin kısmen kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, Van Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi'nin 04.12.2025 tarih ve 2025/11 30... /1230 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,Van 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 13.02.2025 tarih ve 2024/16 37... /201 Karar sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesi'ne, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesi'ne gönderilmesine, 25.03.2026 gününde oy birliğiyle karar verildi.