Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin beş yıllık kira sözleşmesinde hak ve nesafet ilkelerine göre kira bedeli tespiti ve %10 indirimli bilirkişi raporu onayı kararı.
Özet: Davacıların mülkiyetindeki taşınmazın kira bedelinin emsalin altında kaldığı gerekçesiyle açılan kira bedelinin tespiti davasında, ilk derece mahkemesinin kısmen kabulle belirlediği kira bedeli, Bölge Adliye Mahkemesince stopaj, KDV ve vekalet ücreti hesaplamalarındaki hatalar nedeniyle kaldırılarak net 158.349,29 TL + KDV olarak yeniden tespit edilmiş; temyiz incelemesinde ise kira sözleşmesinin beş yıllık süreyi aşması nedeniyle hak ve nesafet dönemi dikkate alınarak, bilirkişi raporuyla boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği bedelden %10 oranında hakkaniyet indirimi yapılmasına dair değerlendirmenin usulüne uygun bulunduğu belirtilmiştir.
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/2369 E., 2025/2053 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 9. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : 2024/555 E., 2025/452 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; duruşma istemlerin nitelik itibariyle reddine, temyiz incelemesinin dosya üzerinden yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacılar vekili; mülkiyeti davacıya ait taşınmazın 06.11.2013 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, davalının imzaladığı teslim tutanağının 06.01.2014 tarihli olduğunu, kira bedelinin sözleşmenin başında rayicin altında belirlendiğini, 2021 yılı Aralık ayı kira bedelinin 87.940,00 TL olduğunu, kira bedelinin emsal taşınmaz kira bedellerinin oldukça altında kaldığını ileri sürerek 06.01.2022 itibariyle başlayacak dönemde kira bedelinin aylık 230.000,00 TL olarak belirlenmesini talep etmiştir. II. CEVAPDavalı vekili; kira bedelinin sözleşmede öngörülen oranlarda arttırıldığını, tacir sıfatını taşıyanların sözleşme yaparken basiretli davranmakla yükümlü olduğunu, yurt binasının 06.11.2013 tarihli kira sözleşmesi ve 10.11.2015 tarihli ek kira sözleşmesi ile kiralandığını, sözleşmeye bağlılık ilkesi geçerli olacağından hak ve nesafete göre tespitini gerektirecek herhangi bir hukuki ve ekonomik sebep bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesindeki artış hükmü nedeniyle açılan davada dönem başlangıcı olan 06.01.2022 tarihinden itibaren kira bedelinin tespit edilebileceği, mahallinde yapılan keşif sonrası hazırlanan 09.02.2025 tarihli bilirkişi raporu ile kiralananın serbest piyasa koşullarında boş olarak kiraya verilmesi durumunda aylık kira bedelinin net 175.943,65 TL, brüt 207.613,51 TL olduğu yönünde görüş bildirildiği, bilirkişi raporunun hüküm kurmaya ve denetime elverişli olduğu, %10 oranında takdiri indirim yapılması gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin 06.01.2022 tarihi itibariyle net 158.349,29 TL, brüt 197.936,61 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacılar kurumlar vergisine tabi olup kiracının ödemesi gereken miktarın "kira bedeli+KDV" olması nedeniyle sözleşmedeki kararlaştırmanın da bu yönde olduğu, net kira bedeline %20 oranında stopaj eklenerek brüt kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığı gibi KDV oranı tespit tarihi itibari ile %18 sonrası için %20 olarak tespit edildiğinden, kira bedelinin %10 oranında hak ve nesafet indirimi yapılarak 158.349,29 TL + KDV olarak tespit hükmü kurulması gerektiği, tespit edilen yıllık brüt kira bedelinden davalı tarafından ödenen yıllık brüt kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına vekalet ücreti ve reddedilen kısım üzerinden davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı yönünden fazla miktarda vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle; taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi Kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin 06.01.2022 tarihi itibariyle net 158.349,29 TL+KDV olarak tespitine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz Sebepleri1.Davacılar vekilleri; taşınmazın emsal bedelinin hükme esas alınan raporda belirlenen değerin çok üstünde olduğunu, kiralananın bulunduğu bölgenin sosyoekonomik ve kültürel olarak olağanüstü bir gelişim gösterdiğini, emsal kira bedellerine dair değerlendirmenin yetersiz olduğunu, soyut biçimde %10 indirim yapılmasının rayiç değer tespitine ve hakkaniyet ilkesine açıkça aykırı bulunduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. 2.Davalı vekili; kira bedelinin yüksek belirlendiğini, sözleşmede yıllık kira artışının üst sınırına dair hüküm bulunduğunu, yargılama giderine hatalı hükmedildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.B. Gerekçe ve DeğerlendirmeUyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre geçtikten sonra açılan davada tespit konusu dönemin hak ve nesafet dönemi olmasına, hükme esas bilirkişi raporunda kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinin usulünce belirlenmesine, bu bedelden %10 oranında hak ve resafet indirimi yapılmasına göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz eden davacılara yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,15.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.