Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesinin, kooperatif üyesinin eksiksiz yerine getirdiği yükümlülüklerine rağmen tapusu devredilmeyen taşınmazın tescili için açtığı tapu iptali ve tescil davasına ilişkin kararı.
Özet: Bir kooperatif üyesi olan davacının, tüm maddi yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesine rağmen, diğer üyelere taşınmazları ve tapuları devredilmişken kendisine ait taşınmazın teslim edilmemesi ve tapusunun tescil edilmemesi üzerine, kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı davrandığını iddia ederek ilgili taşınmazın kendi adına tescilini talep ettiği bu davada; davalı kooperatif ve arsa sahipleri, husumet, görev itirazı, davacının yükümlülüklerini yerine getirmediği, hukuki imkansızlık ve kendi sorumluluklarının bulunmadığı gibi çeşitli gerekçelerle davanın reddini savunmaktadır.
T.C. ANKARA 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C. ANKARA 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ " TÜRK MİLLETİ ADINA " KARARESAS NO : 2024/842 EsasKARAR NO : 2026/351DAVA : Tapu İptali Ve TescilDAVA TARİHİ : 13/12/2024KARAR TARİHİ : 07/05/2026GEREKÇELİ KARARINYAZILDIĞI TARİH : 05/06/2026Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatife karşı tüm maddi yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, ferdileşmeye gidilerek diğer üyelerin taşınmazları teslim edilmiş olmasına rağmen, müvekkiline ait taşınmazın teslim edilmediğini ve kat irtifakı tapusu bir kısım üyelere devredildiği halde yine müvekkiline tapu devri yapılmadığını, müvekkilinin ... üyesi olarak bir villada hak sahibi olduğunu, kooperatifin, toplam 10 ortaklı olup, bu ortaklardan altısının kat irtifakı tapularının alındığını, geri kalan 4 üyenin tapusunun ise mal sahibi ... ve müteveffa ... tarafından teslim edilmediğinin müvekkiline bildirildiğini, iskan alınamadığı için arsa sahiplerine kira ödemeye devam edildiğini, müvekkilinin kooperatife dolayısı ile arsa sahiplerine karşı tüm maddi yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini ancak kooperatifin eşitlik ilkesine aykırı davrandığını belirterek ... adresli taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili 10.06.2025 tarihli dilekçesinde , gördükleri lüzum üzerine davalı ... hakkında davadan vazgeçtiklerini beyan etmiştir. CEVAP:Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; tapuyu , arsa sahibi olan diğer davalılar devredeceğinden, müvekkili hakkında açılan davanın sıfat yokluğundan ( husumetten ) reddi gerektiğini, mahkemece husumet iddiaları kabul edilir ise davacı ve davalılar gerçek kişiler olduğundan, davanın asliye hukuk mahkemelerinde açılması gerekir iken, ticaret mahkemelerinde açılması nedeniyle görev açısından da davanın reddi gerektiğini, davacının ... üyesi olarak yükümlülüklerini yerine getirmediğini, ... tarafından ferdileşmeye gidildiği ve diğer üyelerin tapularının verildiği iddasının da yersiz olduğunu, Kooperatifin 10 adet ortağından 6 tanesinin tapularının mal sahibi tarafından devredilmiş olup, 4 adet tapunun verilmediğini, mal sahipleri ile görüşmelerinin devam ettiğini, tapusu verilmeyen ... ortaklarının evlerinde oturmaları ile ilgili bir engel bulunamadığını, davacı tarafın evini fiilen teslim aldığını, kapılarını kilitleyip kapı yaptırıp muhafazasını tarafından sağladığını, evinin içinde elektrik olmak üzere altyapı imalatlarının tamamlanması gerektiği halde tamamlamadığından abonelik işlemlerinin başlatılmadığını, davanın öncelikle ... açısından husumet sıfatı yokluğundan , aksi takdirde yapılacak inceleme neticesinde esastan reddini istemiştir. Davalılar ... ile ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ... ve vefat eden eşi ...'nın taşınmaza birlikte malik olduklarını, ...'nın vefat etmesiyle birlikte husumetin mirasçılarına yöneltildiğini ve oğlu ...'nın da taraf kılındığını, verasetnameden yola çıkılarak dosyaya taraf olarak eklenen kişiler yönünden hata mevcut olduğunu, davaya dahil edilen taraflardan ...'nın mirastan ivazsız feragat ederek mirasçılık sıfatını yitirdiğini, husumet yokluğunun sözkonusu olduğunu, mevcut sözleşmelerde yer alan tüm yükümlülüklerini eksiksiz yerine getiren tarafın arsa sahibi müvekkilleri olduğunu, ... yönetim kurulu ile arsa sahipleri arasında akdedilen tüm sözleşmelerin hukuka uygun ve geçerli olduğunu, müvekkilleri arsa sahiplerinin iskan sürecine dair hiçbir sorumluluğunun bulunmadığını, iskanın alınmasına engel olan kaçak yapıların arsa sahibi müvekkillerine ait olmadığını, davacının iş bu dava ile müvekkillerinden olan devir-tescil işlemi talebinin hukuki imkansızlık içerdiğini, davacının bu davayı açmada hukuki yarınının bulunmadığını, müvekkillerinin kira geliri elde etmediğini, davacının eşitlik ilkesi vurgusunun ... yönetim kurulu ile üyeler arası iç ilişkiyi ilgilendirdiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı ... mirasçılarına, dava dilekçesi ile duruşma gün ve saati tebliğ edildiği halde cevap dilekçesi vermemiş, duruşmalara katılmamışlardır. DELİLLER VE GEREKÇE:Dava, ... ortaklığına bağlı olarak tahsis edilen taşınmazın davalı arsa sahipleri üzerinde olan tapu kaydının iptali ve tescili istemine ilişkindir.Mahkememizin dosyasının yargılaması tek hakimli olarak görülmekte iken dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden heyete tevdi edilmiştir.Mahkememizce tarafların delilleri toplanmış, ... davalı kooperatifin ticaret sicil özeti ile en son yapılan genel kurul tutanağı ve hazirun cetveli, ... tapu kayıtları getirtilmiş, ... Esas sayılı dosyası, ... soruşturma sayılı dosyası UYAP sistemi üzerinden getirtilerek dosyamız arasına alınmış, mahallinde keşif yapılarak bilirkişi raporları düzenlenmiştir. ... 26/12/2024 tarihli yazı cevabında; söz konusu ... nolu parsellerine Yapı Kullanma İzin (iskan) Belgesi düzenlenmediği kat irtifakı hususunun ... temin edilebileceği bildirilmiştir. ... 10/02/2026 tarihli yazı cevabında; .....parseldeki yapılar için düzenlenmiş olan herhangi bir yapı kayıt belgesine rastlanmadığı, söz konusu yapılar ile ilgili olarak yapı kullanma izni belgesi müracaatı yapılmadığını bildirilmiştir. Mahkememizce dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle harca esas değerinin tespiti için mahallinde yapılan keşif sonucu bilirkişiler tarafından düzenlenen 07/03/2025 tarihli raporda özetle; ... parsel, 11491,82 m² arsa vasıflı taşınmaz üzerinde ...nolu ... onaylı mimari projesine göre, Bodrum kat + Zemin kat + 1. Kat dahil toplam brüt alanının 329,77 m² olduğu, 05.03.2025 Tarihinde mahallinde yapılan keşifte konutun kapalı olmasından dolayı içerisi görülemediği, ancak zemin kattan dış pencerelerden bakmak suretiyle içinin görülebildiği ve fotoğraflandığı, dava konusu taşınmazın inşaat seviyesinin “... İnşaatın İkmal Edilen Kısmının, Bina Maliyetine Oranlarını Gösterir Cetvel” kullanılarak %60 olarak hesaplandığı, alanı, konumu, olumlu/olumsuz özellikleri ile pazarlık payı, konutun bulunduğu yerdeki arz-talep dengeleri, ulaşım durumu, belediye hizmetlerinden faydalanma durumu, satılabilirlik durumu, taşınmazın benzer özellikleri ile mevcut ekonomik koşullar göz önünde bulundurularak emsal taşınmazlarla kıyaslandığı ve güncel piyasa değerinin ve Keşif Tarihi (05.03.2025) itibariyle; 11.350.000 TL (%60 Seviyeye göre 6.810.000 TL) Dava Tarihi (13.12.2024) itibariyle; 10.800.000 TL (%60 Seviyeye göre 6.480.000,00 ) hesaplandığı belirtilmiştir. Mahkememiz tarafından belirlenen bilirkişiler tarafından düzenlenen 19/12/2025 tarihli raporda, davalı ... ile diğer davalı arsa sahipleri arasında 12.06.2006 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 14.04.2017 tarihinde ek sözleşme düzenlendiği, inşa edilecek konutların %38 'ini arsa sahiplerine verileceği ( 16 villa yapılacak olmasına nazaran 10 villa yükleniciye ait olacaktır ), iskan alma işleri ve harçların yükleniciye ait olacağı, inşaatın tamamında kaba inşaat ( beton + duvar ) bitince ... hissesinin %50 sinin tapusunun verileceği, kura çekiliş tespit tutanağına göre ... No'lu konutun davacıya özgülendiği, kooperatife özgülenmiş 6 adet konutun tapularının ... üyelerine devredildiği, kooperatifin dava tarihi itibariyle muaccel hale gelen aidat alacağının toplam 20.417,80 TL olduğu, yüklenici konumunda bulunan kooperatifin, arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesinin, sözleşmeden doğan borçlarını ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlı olduğu, henüz yapı kullanma izin belgesi düzenlenmediği, davaya konu ... No'lu yapı için imar barışına müracaatla 04.01.2019 tarihinde Yapı Kayıt Belgesi alındığı, sözleşmeye göre, arsa sahipleri üzerinde bulunan, kooperatife ait olması ön görülen 4 adet villanın tapusunu kooperatifçe tüm villalara yapı kullanma izin alındıktan ve sözleşmesinin 4. Maddesinde belirtilen imalatlar bittikten sonra devir edilebileceği, ruhsatlı ama projeye aykırı imalat bulunan binalarda Bakanlıktan alınmış yapı kayıt belgesinin kat mülkiyetine geçişi mümkün kıldığı, ancak tek başına yeterli olmadığı, inşaatların mevcut durumunun inşaat ruhsatına uygun olmadığı, mevcut hali ile iskan alınmasının mümkün bulunmadığı, davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu ve kur'a ile belirlenen ... parsel 11.491,82 m2 arsa vasıflı ana taşınmaz üzerinde ... nolu dubleks konut vasıflı bağımsız bölümün hak sahibi olduğu, davacının aidat borcu bulunduğu gerekçesi ile tapu devrinden kaçınılamayacağı, ancak emsal Yargıtay kararlarına göre borçlu ortağın borcunu ödemeden tapu talep edemeyeceği yönündeki görüşleri kapsamında aidat borcunun tahsil edilerek depo edilebileceği, ... tarafından yaptırılan konutların proje ve yapı ruhsatına aykırılıklar nedeniyle bu aşamada yapı kullanım izin belgesi (iskan ruhsatı) alamamış olduğu, Yapıların seviye ve proje ve ruhsata aykırılıklar nedeniyle tapu devri için yalnızca Yapı Kayıt Belgesi alınmış olmasının yeterli olmayacağı, Yapı Kayıt belgesi alınarak gerekli tadilatların yapılması ve yapı kullanım izin belgesi alınması hususunda 19.06.2021 tarihinde yapılan genel kurulda yönetim kurulunun yetkilendirilmiş olduğu, davacının, borcunu ödeyerek tapu devri talep hakkının bulunduğu, noter tasdikli asıl sözleşmeye göre, villaların kaba inşaatı bitirildiğinde kooperatife özgülenen villaların %50'sinin tapusu devredilecek olup, kalanının tapu devri bakımından herhangi bir belirtme bulunmaması karşısında, iskan alındıktan sonra devredileceği, Ek sözleşmelerde de 4 adet villanın tapularının iskan alındıktan sonra devredileceğinin belirtildiği, inşaatın tamamında kaba inşaat (betontduvar) bitince ... hissesinin %50'sinin tapusu mal sahibince yükleniciye verilecektir hükmü çerçevesinde ortaklar arasındaki K.K.23.madde hükmüne aykırılığın mahkemenin takdirinde olduğu, davalı kooperatifin dava tarihi itibariyle ortakları ve tapu devrinin ..., ..., ..., ..., ... ve ...'e yapıldığını, ..., ..., ... ve ...'a tapu devri yapılmadığı açıklanmıştır. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş, tarafların rapora karşı beyan itiraz dilekçeleri üzerine bilirkişiler tarafından düzenlenen 30.03.2026 tarihli ek raporda ; kök rapordaki görüşlerinde bir değişiklik bulunmadığı bildirilmiştir. Toplanan deliller, dosya içeriği , alınan bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde; inşaatın mevcut durumunun inşaat ruhsatına uygun bulunmadığı, mevcut hali ile iskan alınamayacağı, Bakanlıktan alınmış yapı kayıt belgesinin iskan belgesi alınabilmesi için tek başına yeterli olmadığı, iskan ( Yapı Kullanma İzin Belgesi ) alınmadan yüklenici kooperatifin veya üyelerinin tapu devrini talep edemeyeceği, davacı, ... üyeliğine bağlı olarak kendisine tahsis edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ve adına tescilini talep etmekle davalı kooperatifin taraf teşkili için davaya dahil edilmesinin zorunlu olduğu duruşmalarda vekille temsil edilmesi nedeniyle yararına vekalet ücretine hükmedilemeyeceği, arsa sahiplerince ... ortağına karşı taahhüt altına girilmediğinden davacı ortağın doğrudan arsa sahiplerine karşı dava açılamayacağı, inşaat tamamlanıp hukuken arsa sahiplerine teslim edildikten sonra ... ortağının arsa sahiplerine karşı dava açabileceği kanaatine varıldığından aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir. HÜKÜM:1-Dahili davalı ... yönünden açılan davanın feragat nedeniyle REDDİNE, 2-Arsa sahipleri olan davalı ... ile dahili davalılar ... ve ... hakkında açılan davanın HMK'nun 114/1-d, 115/1-2 maddeleri uyarınca taraf / dava ehliyeti ( Aktif Husumet ) dava şartı nedeniyle usulden REDDİNE 3-Davalı ... hakkında açılan davanın HMK'nun 114/1-d, 115/1-2 taraf ehliyeti ( Pasif Husumet ) dava şartı nedeniyle REDDİNE, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 732,00 TL harçtan, dava açılışında alınan 427,60 TL peşin harç ile yargılama sırasında yatırılan 110.645,12 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 111.072,72 TL harcın düşülmesi ile fazla yatırıldığı anlaşılan 110.340,72 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde YATIRANA İADESİNE, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 5/A ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/A-13. maddesi uyarınca alınması gereken 3.800,00 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydedilmesine,Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,Duruşmalarda vekille temsil olanan davalı ... ile dahili davalılar ... ve ... için yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 45.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak adı geçenlere verilmesine, Davalı ... yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider ve delil avansının HMK'nin 333. maddesi uyarınca karar kesinleştikten sonra Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi dikkate alınarak YATIRANLARA İADESİNE,Dair, Davacı Vekili Av. ... Av. ... , bir kısım davalılar vekili Av. ... , Davalı ... Vekili Av. ... ,yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren İKİ HAFTA içerisinde ... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ'ne İSTİNAF BAŞVURU YOLU açık olmak üzere, oy birliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı.07/05/2026 Başkan ...¸e-imzalıdır. Üye ... ¸e-imzalıdır.Üye ... ¸e-imzalıdır.Katip ... ¸e-imzalıdır.