Alt kiracının, oto yıkama işyerine erişimi engelleyen ağaç ve direkler nedeniyle açtığı tazminat davasının, kira sözleşmesinin ortak alan düzenlemeleri maddesi uyarınca reddedilmesi.
Özet: Davacı alt kiracının, davalı kiraya verenin işlettiği oto yıkama işyerinin önüne diktiği ağaç ve bayrak direkleriyle erişimi engellediği ve kiralananı ayıplı hale getirdiği iddiasıyla açtığı tazminat davasında, bilirkişi raporuyla söz konusu uygulamaların işyeri kullanımına engel teşkil etmediği ve taraflar arasındaki kira sözleşmesinin ortak alan düzenlemeleri nedeniyle kiracının zarar ve kar kaybı talebinde bulunamayacağını öngören hükmü gerekçe gösterilerek, davacının tüm talepleri reddedilmiş ve verilen kararlar onanmıştır.
MAHKEMESİ : Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/416 E., 2025/1117 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Çerkezköy 2. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : 2024/84 E., 2024/270 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin 01.01.2016 tarihli kira sözleşmesi kapsamında alt kiracı olarak işlettiği oto yıkama işyerinin önüne, davalı asıl kiraya veren tarafından araç giriş çıkışını engelleyecek şekilde ağaç ve ek bayrak direkleri dikildiğini, bu nedenle işyerine erişimin zorlaştığını, müşterilerin kaza yaptığını ve kiralananın kullanım amacına aykırı biçimde ayıplı hale geldiğini, davalının tüm uyarılara rağmen ayıpları gidermeyerek kendisini işyerini boşaltmaya zorladığını ileri sürerek; ayıpların tespiti ve giderilmesi için izin ve yetki verilmesini, ayrıca uğradığı zarara ilişkin fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 1.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili; Belediyece onaylanan yeniden geliştirme projesi kapsamında kiralanan alanın otopark olarak düzenlenecek olması nedeniyle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (6098 sayılı Kanun) 350/2. maddesi uyarınca esaslı onarım ve değişiklik sebebiyle kira sözleşmesinin feshedildiğini, yapılan değişikliklerin davacının oto yıkama faaliyetini engellemediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın sonradan ayıplı hale gelip gelmediğinin tespiti açısından alınan bilirkişi raporu, sunulan kamera kayıtları ve fotoğraflar incelenerek, dikilen ağaç ve bordörün kazaların oluşumuna mutlak katkısının olmadığı, sürücülerin dikkatsizliği nedeniyle araçların bu alanlara çarparak zarar gördüğü, dikilen ağaç ve bordörlerin araçların büyüklüğüne nazaran raporda belirtildiği üzere çok ufak olması nedeniyle araçların hareket kabiliyetini engellemediği, bu nedenlerle kiralananın sonradan ayıplı hale gelmediği, davalının diktiği ağaçların taşınmazı ayıplı hale getirdiğinin davacı tarafından ispatlanamadığı, oluşan zarar ile davalının ağaç dikmesi arasında illiyet bağı bulunmadığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkeme kararında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili; kira sözleşmesinin (9.) maddesinin yalnızca ortak alanlarda yapılacak zorunlu ve gerekli düzenlemeleri kapsadığını, buna karşın davalı kiraya verenin tahliye amacı ve zarar verme kastıyla yıllardır aynı yerde bulunan ağaçları sökerek işyeri girişine taşıdığını, bordür ve bayrak direkleriyle araç giriş çıkış yollarını kapatarak kiralananı ayıplı hale getirdiğini, bu nedenle müşterilerin çok sayıda kaza yaptığını ve işletmenin faaliyetinin ciddi şekilde engellendiğini, dosyaya sunulan fotoğraf, video ve Whatsapp kayıtlarının bilirkişi raporunda değerlendirilmediğini, raporun dava konusu ayıp ve zarar olgusundan ziyade tahliye davasına odaklandığını, Derece Mahkemelerince eksik ve hatalı bilirkişi raporu hükme esas alınarak ve deliller değerlendirilmeden karar verildiğini, davalının dürüstlük kurallarına aykırı ve kötü niyetli davranışlarının göz ardı edildiğini, ana giriş yolunun bayrak direkleriyle tamamen kapatılması hususunun da değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, kiralananın ayıplı hale geldiği iddiasıyla uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, hükme esas alınan bilirkişi raporu ile davalı tarafça yapılan uygulamaların kiralananın kullanımına engel olmadığının belirlemesine, taraflar arasında imzalanan 01.03.2016 tarihli protokol ile asıl kira sözleşmesinin davacı tarafça aynen kabul edilmiş sayılacağının kararlaştırılmış olmasına, 01.12.2015 tarihli asıl kira sözleşmesinin (9.) maddesinde ise ortak alana yapılan uygulamaların kiralananın giriş çıkışına engel olması ve sair sebeplerle kiracının zarar ve kâr kaybı talebinde bulunamayacağının kararlaştırıldığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,14.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.