Adi Ortaklık Sözleşmesi Kapsamında Elbirliği Mülkiyeti Olması Gereken Gayrimenkullerin Hukuka Aykırı Tescili ve İpoteklerin Terkinine İlişkin Tapu İptali ve Tescil Davası.
Özet: Davacı ve davalı şirket arasında, bir inşaat projesi geliştirmek amacıyla kurulan adi ortaklıkta davacının finansal katkısına rağmen, projeden doğan taşınmazların anlaşmaya aykırı biçimde sadece davalı şirket adına tescil edilmesi, sonrasında bu taşınmazların bir kısmının üçüncü kişilere devredilerek veya davalı bankalara ipotek edilerek kötü niyetli işlemler yapıldığı iddiasıyla açılan tapu iptali, elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil ve ipoteklerin terkini davası, yargılama aşamasında hem davacı hem de davalı vekillerince sunulan feragat dilekçeleri üzerine ele alınarak değerlendirilmiştir.
T.C.
İSTANBUL7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİESAS NO : 2026/1212 EsasKARAR NO : 2026/516DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : 23/11/2021KARAR TARİHİ : 11/08/2026Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesinin ... tarih, ... sayılı kararı ile ... 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin faaliyetinin durdurulmasına ve bu mahkemede görülmekte olan dava ve işler ile arşiv dosyalarının tek ve çift dosya kriteri dikkate alınarak ... 6 ve 7. Asliye Ticaret Mahkemelerine tevzi edilerek devrine karar verilmiş, bu kapsamda Mahkememiz ile ... 6. Asliye Ticaret Mahkemeleri arasında akdedilen 09.07.2026 tarihli Dosya Paylaşım Mutabakat Tutanağı kapsamında ... 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sırasına kayıtlı bulunan eldeki dava dosyası, Mahkememizin ... esas sırasına kaydedildiği, Kapatılan ... 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyasının 09/01/2026 tarihli tensip tutanağının 1 numaralı ara kararı ile dava konusu A blok 126 ve 117 numaralı taşınmazlar bakımından davanın tefrikine karar verilmiş ise de dosya kapsamında tefrik işlemlerinin yapılmadığı anlaşıldığından, mahkememizin 2026/851 esas sayılı dosyasının 30/07/2026 tarihli tensip tutanağının 5 numaralı ara kararı dosya tefrik edilerek yukarıdaki esası almıştır. Davacı vekilinin ve davalı vekilinin feragat dilekçeleri üzerine dosya ele alındı. GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:Davacı vekili dava dilekçesinde; Davacı ile davalı ... A.Ş arasında, 12/06/2014 tarihinde, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 52 pafta, 62 ada, 23 parsel üzerinde proje geliştirilerek inşaatın yapılması ve satış işinin gerçekleştirilmesi ortak amacı ve iradesiyle noterde adi ortaklık sözleşmesi akdediğini, daha sonra bu sözleşmeyi Ticaret Sicil Müdürlüğü'ne ...ticaret sicil numarası ile tescil ettirdiklerini, Sözleşmenin imzalanmasının ardından davacının projede arsa sahiplerinin peşinat ola- rak talep ettiği 3.000.000 USD bedeli arsa sahiplerine ödemek üzere ... Yatırımın hesabına havale ettiğini, Davalı şirketin adi ortaklık yapısını kurduktan sonra, dava konusu taşınmaz üzerinde geliştirilecek proje ile ilgili arsa sahipleri ile adi ortaklık adına yapması gereken Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni- davacıdan habersiz olarak -tek başına düzenlendiğini, davacının ise imzalanan Kat Karşılığı Sözleşmesi'nden bihaber olarak projeyi geliş- tirmek amacı ile yarışmalar düzenlediğini, gerekli tüm hazırlıkları yaptığını, ruhsat ve inşaat aşama- sına gelen projede davalı adi ortağın arsa sahipleri ve davacının 26/08/2016 tarihinde sözleşme imza- ladıklarını, bu sözleşmede arsa sahiplerince de malum olan ve sadece bu inşaatı yapmak için kurul- muş olan adi ortaklığın finansal borçlarını ve bunun karşılığında inşaat sözleşmesi uyarınca yükleni- ciye isabet edecek olan gayrimenkullerin adi ortaklık adına tapuda elbirliği mülkiyeti şeklinde beli- recek alacak hakkını teminat altında almak amacı ile davacının ısrarlı talepleri sonucu düzenlendiğini, ancak davaya konu taşınmazların -tarafların arasındaki anlaşmaya aykırı olarak ve el- birliği mülkiyet yerine- sadece davalı adına tapuda tescil ettirildiğini, davaya konu üç adet taşınma- zın davalı şirket yetkilisi ...'un eşi ...'a kötü niyetli olarak devredil- diğini ve dava konusu taşınmazlar üzerine davalı şirket tarafından adi ortaklık ihtiyacı dışında davalı şirketin kredi ihtiyacı için davalı bankalara ipotek ettirildiğini beyanla, taraflar arasındaki adi ortaklık sözleşmesi, müşterek iş ortaklığı sözleşmesi, arsa sa- hipleri ile yapılan üçlü sözleşme ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi, adi ortaklığa konulan 9.300.000 USD sermaye ve dava sonucunda tapuların el birliği mülkiyeti şeklinde adi ortaklar adına tescil edi- lecek olması gerçeği göz önüne alınarak takdiren teminatsız tedbir kararı verilmesini, dava konusu bö- lümler hakkında tapu iptali kararı verilerek davaya konu bağımsız bölümlerin adi ortaklık sözleşmesi gereği adi ortaklığın tarafları olan ...Ltd. Şti ve davalı ... A.Ş adına elbirliği mülkiyet şeklinde tapuya tesciline, hukuka aykırı olarak tescil edilen ipoteklerin terkinine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükle- tilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı Davalı ... A.Ş.vekili cevap dilekçesinde ;Dava dilekçesinde bahsi geçen ... projesinin inşaat ruhsatının, arsa sahipleri ile yüklenici sıfatı ile sözleşme imzalayan müvekkili şirket tarafından alındığını, arsa sahipleri ile ya- pılan sözleşmeye uygun olarak müvekkiline temlik edilecek bağımsız bölümlerin,- arsa sahipleriyle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve inşaat ruhsatının müvekkil şirket ...adına kayıtlı olması sebebiyle-... A.Ş. adına tescil edildiğini, nitekim adi ortaklığın kendisinin tüzel kişiliği veya taraf sıfatının olmamasından do- layı adına tescil işlemi yapılamayacağından ve davacının da talebi ile 6306 sayılı yasanın harç mua- fiyetlerinden yararlanılmasına izin verilmediğinden, belirtilen tapu devirlerinin müvekkili şirkete ya- pıldığını, arsa Sahipleri ile adi usulde ve noterde yapılan kat karşılığı sözleşmelerinin de davacı Liderlik Development şirketinin bilgisi ve muvafakatıyla sadece müvekkili adına yapıldığını, nitekim davacı firma tarafından müvekkil şirket grubunun piyasadaki yüksek repütasyonunu ve kredibilitesini kullanabilme gayesiyle bu yola başvurulduğunu, müvekkili ile arsa sahipleri arasında akdedilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde de yer aldığı üzere, proje kapsamındaki taşınmazların müvekkili adına tescil edileceğinin kararlaş- tırıldığını, olup arsa sahipleri tarafından özellikle elbirliği mülkiyetine muvafakat edilmediğini, kaldı ki işbu devir prosedürüne ilişkin davacı firmanın da bilgisi, onayı ve muvafakatinin bulunduğunu, kaldı ki arsa sahiplerince müvekkili adına tescil ettirilen (sözleşme gereğince de etti- rilmesi gereken) ilgili taşınmazların, inşaatlarının tamamlanması akabinde dava dışı üçüncü kişilerle imzalanan adi/resmi yazılı sözleşmeler ve ... adi ortaklığa ait banka hesaplarına ödenen bedeller karşılığında, sahiplerine/maliklerine teslim ve tescil ettirilmeye başlandığını, bu süre- cin başlaması ile birlikte artık ilgili taşınmazların yeniden adi ortaklık ya da davacı adına tescil etti- rilmesinin pratikte bir karşılığının kalmadığını, zira Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince de müvekkil adına tescil ettirileceği kararlaştırılan ilgili taşınmazların, inşaatın peyderpey tamamlanması ve yükselmesi ile birlikte dava dışı tüketici sıfatlı 3. Kişilere teslim ve tescil edildiğini, dolayısıyla artık arsa sahiplerinden teslim alınan taşınmazlarının mülkiyetinin, adi ortaklık adına elbirliği mülki- yeti olarak tescil ettirilmesinin hukuki yararının bulunmaması bir yana ticari olarak da tapu harç ve masrafları gözetilerek ve davacı firmanın bilgisi ve onayı bu şekilde gerçekleştirildiğini, davacı yanın imzalanan sözleşmeler tahtında üzerine düşen edimlerin büyük çoğun- luğunu (özellikle mali yükümlülüklerini) gereği gibi ifa etmediğini, sözleşmeye aykırı tutum ve dav- ranışlarda bulunduğunu beyanla tedbir talebinin ve davanın reddini talep etmiştir.DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, adi ortaklık nedeniyle tapu kaydının iptali, adi ortaklar adına elbirliği mülkiyetini tesis ve tescili talebi ile ipoteklerin fekki talebine ilişkindir.Davacı vekili 14/04/2026 tarihli dilekçesi ile " ... İli, ... İlçesi, ... 7-8-9-10. Kısım ... Mevkiinde kain, 52 Pafta, 62 Ada, 23 Parselde kayıtlı kayıtlı ... projesi, A Blok 126 numaralı bağımsız bölüm, ve ... İli, ... İlçesi, ... 7-8-9-10. Kısım ... Mevkiinde kain, 52 Pafta, 62 Ada, 23 Parselde kayıtlı kayıtlı ... projesi, A Blok 117 numaralı bağımsız bölüm yönünden)" davadan feragat ettiklerini, bu doğrultuda hüküm tesis edilmesini talep ettiklerini beyan etmiştir. Davalı vekili 22/04/2026 tarihli dilekçesi ile "... İli, ... İlçesi, ... 7-8-9-10. Kısım ... Mevkiinde kain, 52 Pafta, 62 Ada, 23 Parselde kayıtlı kayıtlı ...projesi, A Blok 126 ve 117 numaralı taşınmazlar yönünden bu taşınmazlarla sınırlı olmak kaydıyla; tarafımızın da herhangi bir vekalet ücreti ve yargılama gideri talebinin olmadığını," beyan etmiştir.HMK nun 307. maddesi "(1)feragat, davacının, talep sonucundan kısmen veya tamamen vazgeçmesidir." hükmünü amirdir. HMK nun 309. maddesi "(1)feragat ve kabul, dilekçeyle veya yargılama sırasında sözlü olarak yapılır. (2)feragat ve kabulün hüküm ifade etmesi, karşı tarafın ve mahkemenin muvafakatine bağlı değildir. (3)kısmen feragat veya kabulde, feragat edilen veya kabul edilen kısmın, dilekçede yahut tutanakta açıkça gösterilmesi gerekir. (4)feragat ve kabul, kayıtsız ve şartsız olmalıdır." hükmünü amirdir. HMK nun 310. maddesi "(1)feragat ve kabul, hüküm kesinleşinceye kadar her zaman yapılabilir." hükmünü amirdir. HMK nun 311. maddesi "(1)feragat ve kabul, kesin hüküm gibi hukuki sonuç doğurur. İrade bozukluğu hâllerinde, feragat ve kabulün iptali istenebilir." hükmünü amirdir.Feragat, davaya son veren taraf işlemlerinden olmakla davacı vekilinin vekaletnamesinde de feragate yetkili olduğu görülmekle, feragat nedeniyle davanın reddine, taraf vekillerinin karşılıklı olarak vekalet ücreti taleplerinin bulunmadığını bildirmekle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:1-Dava konusu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 52 pafta, 62 ada, 23 parsel sayılı, A blok/12/Bağımsız Bölüm No:117, ve A blok/13/Bağımsız Bölüm No:126 numaralı taşınmazlar bakımından davanın FERAGAT NEDENİYLE REDDİNE,2-Dava konusu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 52 pafta, 62 ada, 23 parsel sayılı, A blok/12/Bağımsız Bölüm No:117, ve A blok/13/Bağımsız Bölüm No:126 numaralı taşınmazlar üzerine konulan TEDBİRİN KALDIRILMASINA,3-Harçlar kanununun 22. maddesi gereğince alınması gereken harç miktarı, maktu karar ve ilam harcı üzerinden hesaplanması ve alınması gerektiğinden, işbu davadan feragat, dilekçeler aşamasından sonra olduğundan maktu karar ve ilam harcının 2/3 oranına isabet eden 488,00 TL'nin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına, 4-Yargılama ve vekalet ücreti taleplerinin taraflarca talep edilmediğinden bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, 5-Bakiye gider avansının yatırana iadesine, Dair, tarafların yokluğunda dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda 6100 sayılı HMK'nun 342. ve 345.maddeleri gereğince karşı tarafın sayısı kadar örnek eklenmek suretiyle tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri dilekçe ile veya HMK 348. maddesi gereğince istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvurma hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize verecekleri bir cevap dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri cevap dilekçesi ile HMK 341. madde uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. 11.08.2026Başkan e-imzalıÜye e-imzalı Üye e-imzalı Katip e-imzalı