Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı nedeniyle arsa payı satışının ve tebligat yapılmasa dahi satışın geçerliliğini düzenleyen yönetmelik hükmünün temyizen incelenmesini karara bağlıyor.
Özet: Bu hukuki evrak, 6306 sayılı Kanun kapsamında "riskli yapı" olarak tespiti sonrası davacının arsa payının açık artırmayla satılmasına ilişkin işlem ile arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamaması veya satışa katılmaması halinde satışın geçerliliğini kabul eden Yönetmelik hükmünün iptali istemlerinin, kentsel dönüşümü hızlandırma, kamu yararı sağlama ve maliklerin haklarını ihlal etmeme gerekçeleriyle, daha önceki riskli yapı tespitinin usulden iptal edilmiş olsa dahi yapının riskli niteliğinin esasen değerlendirilmediği belirtilerek bir alt mahkemece reddedilmesi üzerine sunulan temyiz talebini içermektedir.
T.C.
D A N I Ş T A YİDARİ DAVA DAİRELERİ KURULUEsas No : 2024/2651Karar No : 2025/467 TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ... VEKİLİ : Av. ...KARŞI TARAF (DAVALILAR): 1-... BakanlığıVEKİLİ : Huk. Müş. ... 2-... ValiliğiVEKİLİ : Av. ... İSTEMİN KONUSU: Danıştay Dördüncü Dairesinin 21/03/2024 tarih ve E:2023/11571, K:2024/2018 sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında "riskli yapı" olarak tespit edilerek yıkılması sonrasında, davacının arsa payının, 30/09/2021 tarihinde yapılan açık artırma sonucunda, paydaşlardan ...'na 640.000,00-TL bedel ile satıldığı hususunun Çankaya Tapu Müdürlüğüne bildirilmesine ilişkin Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve E-...sayılı işlemi ve bu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 19/10/2019 tarih ve 30923 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan değişiklikle yürürlüğe giren 15/A maddesinin 4. fıkrasının son cümlesi olan "Ancak arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur." hükmünün iptali istenilmiştir.Daire kararının özeti:Danıştay Dördüncü Dairesinin 21/03/2024 tarih ve E:2023/11571, K:2024/2018 sayılı kararıyla; Davalı idarelerin usule ilişkin itirazları yerinde görülmemiş, Dava konusu 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4. fıkrasının son cümlesinin incelenmesinden; Kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik kuralının öngörüldüğü, anılan kuralın, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamaması başka bir ifadeyle tebligatla ulaşılamaması halinde kentsel dönüşümü duraksamaya yer vermeden ve uygulama işlemlerini sürüncemede bırakmadan gerçekleştirmek için dönüşümü isteyen en az üçte iki çoğunluktaki maliklerin haklarını koruyarak, azınlıkta kalan maliklerin de mülkiyet hakkını ihlal etmeyecek şekilde düzenlendiği, ayrıca pay satışına giden süreçte maliklerin en az üçte iki çoğunluk ile aldıkları karara karşı adli yargıda; bu karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı idari yargıda dava açma hakkının da her zaman bulunduğu, bu davalara konu edilecek iş ve işlemlerin ise (kat malikleri kurulu kararı, anlaşma teklifi, teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payının satışa çıkarılacağı ihtarı) dava konusu Yönetmelik'in 15/2. maddesi uyarınca noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanun'a göre tebliğ edilmesi zorunlu olduğundan, süreç sonunda arsa payının satılacağının malik tarafından öğrenilebileceği dikkate alındığında, yapılan düzenlemenin 6306 sayılı Kanun'un amaçları arasında belirtilen riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek için, başka bir ifadeyle can ve mal güvenliğini sağlamak amacıyla normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, yukarıda belirtilen iptale konu Yönetmelik kuralında hukuka aykırılık bulunmadığı,Davacının arsa payının, 30/03/2021 tarihinde yapılan açık artırma sonucunda, paydaşlardan ...'na 640.000,00-TL bedel ile satıldığının bildirilmesine ilişkin Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve E-... sayılı işleminin incelenmesine gelince; Uyuşmazlık konusu yapının, 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak belirlenmesi ve bu karara karşı 15 gün içerisinde itiraz edilmediği takdirde 60 günden az olmamak üzere belirlenecek süre içinde yıktırılması gerektiğine yönelik Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve E....sayılı işleminin iptali istemiyle açılan davada, ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin... tarih ve E:..., K:... sayılı kararı ile kesin olarak dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş ise de; söz konusu iptal kararının gerekçesinin davacının riskli yapı itirazını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne değil de Tapu Müdürlüğüne yapmış olması nedeniyle itirazın teknik heyetçe incelenmesi gerekirken incelenmeden karar verilmiş olması olduğu; bu bağlamda tespite konu yapının riskli yapı niteliğini haiz olup olmadığının ise gelinen aşama itibarıyla değerlendirilmesinin yerinde yapılacak bir inceleme ile mümkün olmadığı, başka bir ifadeyle, Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve E... sayılı işleminin iptali yolundaki idari yargı mercii kararının gerekçesi de dikkate alındığında, söz konusu idari yargı merci kararının yerine getirilmesinin fiili imkansızlık nedeniyle mümkün olmadığı; dolayısıyla anılan işlemin iptal edilmiş olmasının, görülmekte olan davada davacının arsa payının satışına yönelik işlemleri tek başına hukuka aykırı hale getirmeyeceği sonucuna varıldığı,Öte yandan, riskli yapı ilan edilen taşınmazın 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edilmesi üzerine, Ankara 50. Noterliğinde düzenlenen ... tarih ve ... sayılı ihtarname ile paydaşlar ..., ... ve ... tarafından davacıya 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesi uyarınca, 15 gün içinde karara katılan kat malikleri ile müteahhit firma arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine davacının da 15 gün içinde katılması, aksi halde arsa payının satılacağı hususunun bildirildiği; anılan ihtarname ekinde 10/10/2020 tarihli apartman genel kurul kararı, Çankaya Belediye Başkanlığı bina rayiç bedelleri, SPK lisanslı değerlendirme şirketi raporu, taşınmazın malikleri ile müteahhit firma arasında imzalanmış düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve eklerinin de davacıya 08/06/2021 tarihinde tebliğ edilmesi üzerine, davacı vekili Av.... tarafından, söz konusu ihtarnamede belirtilen biçimde imzalanan sözleşmeye tarafınca katılmayacağı hususunun, Etimesgut 3. Noterliğinin... tarih ve ... sayılı ihtarnameye cevabı ile muhataplara bildirildiği,Bu itibarla, davacının arsa payının satışına yönelik işlemlerin, 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nde öngörülen usule uygun biçimde yapıldığı, yukarıda açıklandığı üzere, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 4. fıkrasının iptali talep edilen son cümlesinde belirtildiği üzere, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmamasının, gıyapta yapılan satışın geçerliliğine etki etmeyeceği hususu birlikte değerlendirildiğinde; davacının arsa payının, 30/03/2021 tarihinde yapılan açık artırma sonucunda, paydaşlardan ...'na 640.000,00-TL bedel ile satıldığının bildirilmesine ilişkin Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün ... tarih ve E-... sayılı işleminde de hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4. fıkrasının son cümlesinde yer alan kuralın, mülkiyet hakkına sınırlama niteliğinde olduğu, bu kapsamdaki bir sınırlamanın kanun ile yapılmasının Anayasal bir zorunluluk teşkil ettiği, Anayasa'nın 40. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca Devletin, işlemlerinde, ilgili kişilerin hangi kanun yolları ve mercilere başvurulacağını ve süreleri belirtmek zorunda olduğu; bu bağlamda, dava konusu Yönetmelik hükmünün gerek Anayasa'nın 35. maddesine, gerekse 40. maddesine aykırı olduğu belirtilerek temyize konu Daire kararının bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.KARŞI TARAFIN SAVUNMALARI : Davalı idarelerden Ankara Valiliği tarafından, Danıştay Dördüncü Dairesince verilen kararın usul ve hukuka uygun bulunduğu ve temyiz dilekçesinde öne sürülen nedenlerin, kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı belirtilerek temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuş, davalı idarelerden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından ise, savunma verilmemiştir. DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile Daire kararının onanması gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINAKarar veren Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:HUKUKİ DEĞERLENDİRME:Danıştay dava dairelerinin nihai kararlarının temyizen incelenerek bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan;"a) Görev ve yetki dışında bir işe bakılmış olması,b) Hukuka aykırı karar verilmesi,c)Usul hükümlerinin uygulanmasında kararı etkileyebilecek nitelikte hata veya eksikliklerin bulunması" sebeplerinden birinin varlığı hâlinde mümkündür.Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.KARAR SONUCU:Açıklanan nedenlerle;1.Davacının temyiz isteminin reddine,2.Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin Danıştay Dördüncü Dairesinin temyize konu 21/03/2024 tarih ve E:2023/11571, K:2024/2018 sayılı kararının ONANMASINA, 3.Kesin olarak, 27/02/2025 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi. KARŞI OY X- Uyuşmazlıkta davacının arsa payına ilişkin dava konusu satış işleminin, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15 ve 15/A maddelerine dayanılarak tesis edildiği anlaşılmaktadır.Anayasa'nın 35. maddesinde "mülkiyet hakkı" başlığı altında ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 Nolu Protokolü'nün "Mülkiyetin korunması" başlıklı 1. maddesinde; mülkiyet hakkının korunması gerekliliği vurgulanmıştır. Getirilen kuralların mülkiyet hakkı ihlaline neden olmaması için müdahalenin ancak kanun ile ve Anayasa'da belirlenen şekilde ve ölçüde olması gerektiği kuşkusuzdur.6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin (4) nolu fıkrasının son cümlesinde, satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirileceği düzenlenmiş, ancak arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olmasının satışın geçerliliğine etki etmeyeceği ve gıyaplarında yapılan satış işleminin geçerli olduğu belirtilmiştir. Bu düzenleme, arsa payı satışa çıkarılan malike satıştan önce tebligat yapılması zorunluluğunu ortadan kaldırmaktadır. Zira bu malike tebligat yapılmaması ya da yapılamamış olması satış işleminin geçerliliğini etkilememektedir. Ayrıca tebligat yapılmayan ya da yapılamamış olan malikin kendi taşınmazının satışını izlemesi de engellenmiş olacaktır. Oysa, tebligat yapılmadan satış işleminin gerçekleştirilmesi, arsa payı satışa çıkarılan malikin gerek satış bedeline gerekse satış işlemine karşı yargı organları nezdinde itiraz hakkının elinden alınmasına ve mahkemeye erişim hakkının sınırlandırılmasına yol olacaktır. Böyle bir uygulama, malikin Anayasa’nın 36. maddesinde yer bulan adil yargılanma hakkını kullanmasını engelleyecektir.Bu itibarla, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi kapsamında riskli olarak tespit edilen yapının yıkılarak yerine yapılacak yeni uygulamaya ilişkin kat maliklerince en az 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan ve arsa payı satışa çıkarılan maliklere, satışı izlemek üzere satışın yapılacağı yer ve zamanın bildirildiği tebligatın yapılamamış olmasının satışın geçerliliğine etki etmeyeceği yolundaki dava konusu Yönetmelik düzenlemesinin, arsa payı satışa çıkarılan malike tebligat zorunluluğunu ortadan kaldırması nedeniyle hak arama özgürlüğünü sınırlandırılan ve malikin mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin orantısız sonuçlara ulaşmasına neden olan bir nitelik taşıdığı sonucuna varılmıştır.Somut olayda, davacının arsa payının 30/09/2021 tarihinde açık artırma sonucunda satışının gerçekleştirildiği, ancak bu satıştan önce satışın yapılacağı yer ve zamanın kendisine bildirilmediği ve satışa izleyici olarak da katılamadığı anlaşılmaktadır.Açıklanan nedenlerle, dava konusu 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin (4) nolu fıkrasının son cümlesinde ve bu düzenlemeye dayalı olarak davacıya arsa payının satış yeri ve zamanına ilişkin tebligat yapılmadan gerçekleştirilen satış işleminde hukuka uygunluk bulunmadığından, davacının temyiz isteminin kabulü ile temyize konu Daire kararının bozulmasına karar verilmesi gerektiği oyu ile karara katılmıyorum.