bursa 3. asliye ticaret mahkemesinin kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmet sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasında haksız fesih ve ödenmeyen komisyon talebine ilişkin gerekçeli kararı.

Bursa 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmet sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasında haksız fesih ve ödenmeyen komisyon talebine ilişkin gerekçeli kararı.

Özet: Davacı şirket, davalı ile imzalanan kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmet sözleşmesi kapsamında, davalının alışveriş merkezine yönelik geniş çaplı kiralama faaliyetlerini ve potansiyel kiracılarla sözleşme aşamasına getirme yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen, davalının sözleşmeyi haksız feshederek müvekkili devre dışı bırakıp kiralamaları tamamlaması üzerine hak kazandığı tüm alacaklarının, işlemiş faiziyle birlikte belirsiz alacak davası olarak tahsilini talep etmiş; davalı ise davanın belirsiz alacak olarak açılmasının mümkün olmadığını, zamanaşımına uğradığını ve alacağın, sözleşmede öngörülen kira sözleşmesi ile teminat mektubu gibi şartlar yerine gelmediğinden doğmadığını ileri sürmüştür.

TÜRK MİLLETİ ADINA

T.C.

BURSA

3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2025/

KARAR NO : 2026/

BAŞKAN :

ÜYE :

KATİP :

DAVACI :

VEKİLİ : Av.

DAVALI :

VEKİLİ : Av.

DAVA : Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 28/03/2025

KARAR TARİHİ : 17/07/2026

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 20/07/2026

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA: Davacı vekili, müvekkil şirket ile davalı taraf arasında 07.10.2020 tarihinde "Kiralama ve Yönetim Danışmanlığı Hizmet Sözleşmesi" imzalandığını, bu sözleşme uyarınca müvekkili şirketin davalı şirketin maliki olduğu ... ... ... Merkezi adlı ... Merkezi'nin ... Geliştirme Hizmetleri", "Kiralama Hizmetleri" ve "Yönetim Danışmanlık Hizmetleri"nin yürütülmesini ve takibini münhasıran üstlendiğini, müvekkil şirketin sözleşmede belirtilen 3 başlık altında toplanan yükümlülükleri karşısında yalnızca kira ilişkilerinin kurulması ile Sözleşme'nin 7. maddesinde belirtilen komisyonlara hak kazanmakta olup sair yükümlülükler bakımından ayrıca ücret ödemesi öngörülmediğini, müvekkili tarafından sözleşmeden doğan tüm yükümlülükleri kapsamında 250'nin üzerindeki kiracı görüşmelerini eksiksiz yerine getirerek raporladığını, bütçe versiyonlarını ilettiğini, potansiyel kiracı adayları ile karşı tarafı bir araya getirerek sözleşmeden doğan bütün yükümlülüklerini eksiksiz şekilde ifa ettiğini, taraflar arasında sözleşme imzalanmasına aracılık ettiğini, bu çerçevede bir çok şirketle görüşmeler yapılmışsa da, bu şirketlerden ... grubu, ... ve ... ile kira sözleşmeleri imza aşamasına geldiğini, diğer şirketlerde ise henüz ... Merkezi'nin tamamlanmamış olması firmaların yaklaşımı sebebiyle imza aşamasına gelinmesine engel olduğunu, ... grubu, ... grubu ve ... ile imza aşamasına gelinmesini tamamen müvekkilin ikili ilişkileri ve müvekkile duyulan güven sayesinde olduğunu, ... grubu ile sözleşme dahi hazırlanmış ve imza aşaması tamamlandığını, ... ve ... ile de sözleşme aşamasına gelindiğini, keza Alış Veriş merkezinin tamamlanmasını takiben ... mağazası da açıldığını, müvekkil şirketin ... Merkezi'ne ilişkin yaptığı kiralama görüşmeleri kapsamında tüm marka/firmaların ...’de mağaza açtığını, ayrıca davalı şirket müvekkil şirketten ... sözleşmelerine aracılık yapılması ve süreçlerin takip edilmesi konusunda da hizmet aldığını, diğer kiralamalarda olduğu gibi bu konuda da davalı şirket tarafından herhangi bir ödeme yapılmadığını, bunun yanında davalı şirketin diğer projeleri de sözleşmeye dahil etme amacıyla hareket ettiğini, müvekkil şirket, ... ... ... ... projesi kapsamında birçok marka ve şirket ile görüşmüş öte yandan da ... Market firması ile de taraflardan kiralama onayı aldığını, yine müvekkil şirket ... projesi kapsamında birçok marka ile görüşmeler yürüttüğünü, tıpkı diğer kiralamalarda olduğu gibi bu konuda da davalı şirket tarafından herhangi bir ödeme yapılmadığını, süreç çizelgesine göre davalı şirket 29.08.2021 tarihinde ... Merkezini açması gerekirken iki yılı aşkın bir gecikme ile 27.10.2023 tarihinde açılış yapıldığını, müvekkil şirket tüm portföyünü davalı şirket için kullanmasına, ortada olmayan ... Merkezi için niyet mektupları almasına ve hatta sadece müvekkil şirkete duyulan güven sayesinde ... ve ... firmaları ile sözleşme aşamasına geçilmiş olunmasına rağmen; davalı şirket, Sözleşme eki olan süreç çizelgesine uygun olarak inşaatı tamamlayamadığı gibi müvekkil şirket sayesinde kurduğu ilişkilere güvenerek ve müvekkil şirketin sözleşme kapsamında elde edeceği ücreti ödememek adına ... 28. Noterliği'nin yevmiye numaralı ve 28.01.2022 tarihli ihtarnamesi ile haksız olarak sözleşmeyi feshettiğini, haksız feshi sonrasında ... Merkezi'nde ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 2024/... D. İş numaralı dosyası ile delil tespiti yaptırılmış ve tanzim edilen bilirkişi raporu ile kiralama yapılan markalar tespit edildiğini, davalı şirket tarafından haksız feshi ve müvekkil şirketi aradan çıkartarak kira akitlerini kurması sebebiyle müvekkil şirketin hak kazandığı ücretin tahsili talebi ile işbu davanın açıldığını ileri sürerek belirsiz alacak davası kapsamında taraflar arasında imzalanan 07.10.2020 tarihli sözleşmeden ve müvekkil tarafından yürütülen sözleşme kapsamındaki simsarlık ve sair edim ile hizmetlerden kaynaklanan tüm alacağının doğduğu tarihten itibaren işleyecek bankalarca mevduata uygulanan en yüksek faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkil şirkete ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP: Davalı vekili, eldeki davanın belirsiz alacak olarak açılamayacağını, davanın zamanaşımına uğradığını, davacının hak edişleri kazanması için taraflar arasında akdedilmiş sözleşmenin 7.6. Maddesine göre kira sözleşmesi ve tüm eklerinin imzalanması ve Kiracı teminat mektubunun alınmasının gerekli olduğunu, ancak bu şartların gerçekleşmesi halinde, sözleşmenin 7. Maddesinde yer alan hak edişleri davacının talep edebileceğini, fakat davacı döneminde hiçbir kira sözleşmesinin imzalanmamış olması sebebiyle, davacının söz konusu hak edişleri kazanmadığını, ... Merkezi'nde akdedilen tüm kira sözleşmelerinin tarihi, davacı taraf ile sözleşmenin fesih tarihi olan 28.01.2022 tarihinden sonra olduğunu, müvekkil şirket tarafından taraflar arasında akdedilen sözleşmenin davacının sözleşmenin 5.1., 5.2. ve 5.3. Maddesinde belirtilen yükümlülüklerini sözleşmenin eki olan zaman çizelgesine uygun davranmaması sebebiyle 9.5. maddeye göre feshedildiğini, sözleşmenin 9.5. maddesinde görüldüğü üzere taraflarına tanınan tek taraflı fesih hakkı kullanıldığını, müvekkili şirketin davacıya sözleşme gereği hiçbir yükümlülüğü yokken ve davacı tarafından sözleşme çerçevesindeki edimleri yerine getirilmemiş olmasına rağmen teşvik amaçlı 11 Kasım 2021 tarihinde, davacının talebi ile iyiniyet çerçevesi içinde ve ileride olacak hak edişinden düşülmek üzere 100.000TL ödeme yaptığını, inşaatın gecikmesi sebebiyle kiralama yapılamadığı yönündeki iddialar davacının yükümlülüklerini yani kira sözleşmelerin yapılmasına engel teşkil etmediğini, bu durumda yalnızca kira başlangıç tarihi mecurun faaliyete geçtiği tarihi etkilediğini, bayilik ve ... iddialarının da kabul edilmediğini, ayrıca ... ve ... projelerinin bu davaya konu edilebilmesi de doğru olmadığını, müvekkil firmanın kendi bünyesinde kiralama ekibi mevcut olup, ... ve ... projelerindeki tüm imzalar bu ekipçe tamamlandığını taraflar arasında akdedilen 07.10.2020 tarihli sözleşmenin konusunu yalnızca ... ... ... Merkezi oluşturduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Davacı, davalı ile imzalanan sözleşme uyarınca, davalının maliki olduğu “... ... ... Merkezi” adlı ... merkezinde, faaliyet gösterecek firmalar ile yapılacak kira sözleşmelerinin kurulmasına aracılık etmesi karşılığında sözleşmede belli bir ücrete hakedişinin öngörüldüğünü, bu kapsamda bir çok firma ile görüşmeler sağladığını ve imza aşamasına gelindiğini, ... grubu, ... ve ... gibi firmalar ile kira sözleşmelerinin imzalandığını, davalı şirketin gecikmeli olarak alış veriş merkezini açtığını, 28.01.2022 tarihli ihtarnamesi ile haksız olarak sözleşmeyi feshettiğini belirterek kira sözleşmelerinin kurulmasına aracılıktan dolayı hak kazandığı ücretten şimdilik 2.500.000 TL’nin tahsilini istemiş; davalı ise, davacının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini, sözleşme döneminde herhangi bir kira sözleşmesinin imzalanmadığını, davacının hak edişleri kazanmadığını, akdedilen tüm kira sözleşmelerinin tarihi, davacının sözleşmesinin fesih tarihi olan 28.01.2022 tarihinden sonra olduğunu, sözleşmenin eki olan zaman çizelgesine uygun davranmaması sebebiyle 9.5. maddeye göre tek taraflı fesih hakkının kullanıldığını, alış veriş merkezinin gecikmeli faaliyet geçmesinin kira sözleşmelerin yapılmasına engel teşkil etmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.Uyuşmazlık, taraflar arasındaki 07.10.2020 tarihli “Kiralama ve Yönetim Danışmanlığı Hizmet Sözleşmesi”nin davalı işveren tarafından haklı nedenle feshedilip feshedilmediği, davacının sözleşme gereğince hakediş alacağının bulunup bulunmadığı varsa mktarının tespiti hususlarında toplanmaktadır.Mahkememizce dosyaya tarafların gösterdiği tüm delilller toplanıp, davacının taraflar arasındaki sözleşme ve eki süreç çizelgesi doğrultusunda, 17.10.2020 ile sözleşmenin feshedildiği 28.01.2022 tarihleri arasında geçerli olmak üzere kiralama yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği varsa hak ediş alacağının belirlenmesi, sözleşmenin fesih tarihi 28.01.2022 tarihinden sonra davalının işlettiği ... Merkezi'nde akdedilen tüm kira sözleşmelerinin tarihi ile dava tarihi itibariyle işyerlerinin yüzde kaçının kiralandığı ve dava tarihi itibariyle bu sözleşmelerden dolayı davacının hak ediş alacağının tespiti hususlarında bilirkişiden rapor alınmış; raporda özetle; taraflar arasında yapılan sözleşme tarihi olan 28.01.2022 ile sözleşmenin davalı tarafından feshedilme tarihi arasında herhangi bir kira sözleşmesinin imzalanmadığı, esasen davalı şirket tarafından bu konuda davacıyla aynı hizmeti veren bir kurum aracılığyla da kira sözleşmesi yapılmadığı, söz konusu ... Merkezi kira sözleşmelerinin dava dışı ... ... Merkezi Yönetimi A.Ş. tarafından ... Gayrimenkul Kiralama ve Danışmanlık Hizmetleri A.Ş. aracılığıyla yapıldığının anlaşıldığı, söz konusu davaya konu ... Merkezi’nin mülkiyetinin ... Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.’ne ait olduğu belirtildiğinden dava dışı ... ... Merkezi Yönetimi A.Ş. ile davalı firma arasındaki ilişkinin dosya içerisinden anlaşılamadığı belirtilmiştir. Taraflar arasında akdedilen “Kiralama ve Yönetim Danışmanlığı Hizmet Sözleşmesi”nin tarafları davacı ... ... Danışmanlık Ltd Şti, davalı ... Ltd Şti (İşveren) olup, sözleşmenin konusunun, davalıya ait ... Merkezi'nde konsept-dizayn geliştirme, kiralama, yönetim danışmanlık hizmetlerinin davacı tarafından ifa edilmesi ile bunun karşılığında davalı tarafından davacıya yapacağı kiralama bedelleri üzerinden taraflar arasında sözleşme kapsamında belirtilen şartlarda komisyon oranlarında ücret ödenmesi olduğu, davacının davalı işverene sözleşme kapsamında kiralama (“Kiralama Hizmetleri) için raporlar sunmasının öngörüldüğü (m.5.2); davalı işveren de kendisine tebliğ edildiğinden itbaren 10 takvim günü içerisinde davacı tarafından hazırlanan rapor ve benzeri yazılı dökümanla ilgili yazılı olarak gerekçesi ile birlikte düzeltme talebinde bulunmaz ise 10 gün daha ek süre vermesi, bu süre sonunda cevap verilmez ise söz konusu rapor / doküman davacı tarafından kabul edilmemiş sayılacağı (m.6.1); davacının kiralama sözleşmeleri ile danışmanlık hizmetleri ile ilgili işlemlerin tamamlanma süresinin sözleşme eki olan zaman çizelgesindeki sürelere ilaveten 15 gün ek süre öngörmesi halinde durumu davalı işverene ileteceği, davalı işveren uygun gördüğü hallerde savacıya hizmetin tamamlanması için yeterli ve makul bir süre verebileceği (m.8.2); davalı işverenin davacı tarafından taahhüt edilen sürelerde hizmetin tamamlanmaması durumunda iş bu sözleşmenin tek taraflı feshi talep etmesinin mümkün olduğu (m.8.3); kiralama şartlarına ve zaman programı içerisinde kiralama işlemlerini davacı gerçekleştiremez ise yada bu kiralama hedeflerine tam anlamıyla ulaşamaz ise davalı tek taraflı olarak sözleşmeyi fesih eder ... fesih gününe kadar yapılan kiralamalardan dolayı hak edilen ücret olur ise verilen avanslardan mahsup edilir (m.9.5) şeklinde düzenlemeler bulunmaktadır.Sözleşmenin eki olan ... Süreç Çizelgesi”nde, 08.10.2020 Başlangıç; 18.10.2020 ... Danışmanlık personelinin ... satış ofisinde göreve başlaması; 20.10.2020 Kira sözleşmesi ve dekorasyon şartnamesi ve eklerinin incelenerek önerilerde bulunulması;...22.10.2020 ... kira rakamlarının belirlenerek onayının alınması;..27.12.2020 ... kiracılar ile görüşmelerin nihai sonuca varması, kira pazarlıklarının, kontrat şartlarının yapılması ve yer belirleme süreçlerin tamamlanması. ... ve yereldeki kiracıların yerlerinin tespit edilip kira ve kontrat şartlarının belirlenip imza süreçlerine geçilmesi; 14.02.2021 imza ve pazarlık süreçlerinin takibi, kontratların ve ticari şartların takibi. Yer teslimleri için hazırlıklara başlanması;15.04.2021 mağaza teslimlerin başlatılması ve teslim evraklarının hazırlanması;..29.08.2021 ...’nin açılışı olarak düzenlenmiştir.Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında, davacının kira sözleşmelerine aracılıktan dolayı sözleşmenin 7.6 maddesinde öngörülen ödemelere hak kazanabilmesi için, kira sözleşmelerinin imza aşamasına gelebilmesi için gerekli bilgi ve belgeleri davalıya sunması ve davalının onayını almasının zorunlu olduğu (m.6.1) halde bu zorunluluğun yerine getirildiğinin ve davalıdan onay alındığının ispat edilemediği; davacının sözleşmenin eki olan süreç çizelgesinde öngörülen süreler içerisinde kiralama işlemlerini gerçekleştiremediği, bu nedenle davalının sözleşmenin m.8.3 ; m.9.5 hükümlerine dayalı olarak sözleşmeyi tek taraflı feshinde haklı olduğu, sözleşme tarihi olan 28.01.2022 ile sözleşmenin davalı tarafından feshedilme tarihi arasında herhangi bir kira sözleşmesinin imzalanmadığı dosya kapsamından anlaşılmakla; ispat edilemeyen davanın reddine dair aşağıdaki hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜM; Gerekçesi ve ayrıntısı yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davanın REDDİNE,

2-Harçlar Tarifesi gereği alınması gereken 732,00.-TL harçtan peşin yatırılan 42.693,75.-TL harcın mahsubu ile fazla alınan 41.961,75.-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa İADESİNE,

3-Davalı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan A.A.Ü.T hükümleri uyarınca hesaplanan 367.000,0.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,

4-6325 Sayılı Kanun 18/A-13 maddesi uyarınca 3.120,00.-TL zorunlu arabuluculuk hizmeti giderinin davacıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,

5-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde BIRAKILMASINA,

6-Taraflarca yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının 6100 sayılı HMK md. 333 uyarınca karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara İADESİNE,

Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde ... açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.17/07/2026

Başkan

e-imza

Üye

e-imza

Üye

e-imza

Katip

e-imza