12. asliye ticaret mahkemesinin, vekaletsiz iş görmeden kaynaklanan alacak davasında, kat karşılığı inşaat sonrası bağımsız bölümdeki kiralama amaçlı tamamlama işleri bedelinin tahsili uyuşmazlığına ilişkin kararı.

12. Asliye Ticaret Mahkemesinin, vekaletsiz iş görmeden kaynaklanan alacak davasında, kat karşılığı inşaat sonrası bağımsız bölümdeki kiralama amaçlı tamamlama işleri bedelinin tahsili uyuşmazlığına ilişkin kararı.

Özet: Bir yüklenici firma, arsa sahibi ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında tamamlanmamış olarak davalıya sattığı bağımsız bölümün, davalı ile diğer arsa sahibinin üçüncü bir şirkete kiraladığına dair kira sözleşmesindeki taahhütleri doğrultusunda davalının menfaatine gerçekleştirdiği tüm imal ve inşa işlerinin bedelini, davalının ödeme yükümlülüğünü kabul etmeyerek ret etmesi üzerine vekaletsiz iş görme hukuki sebebine dayanarak avans faiziyle birlikte tahsil etmek istemiş; davalı ise davanın usul eksiklikleri, zamanaşımı, yazılı belge eksikliği, müvekkiline rücu edilmemek kaydıyla davacı tarafından karşılanacağı yönündeki sözlü anlaşma, işlerden haberdar edilmediği ve faiz/döviz talebinin haksız olduğu savunmalarıyla reddini talep etmiştir.

T.C. ... 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas - Karar No: 2025/193 Esas - 2025/572

T.C.

...

12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/193 Esas

KARAR NO : 2025/572

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

K A R A R

DAVA : Alacak (Vekaletsiz İş Görmeden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 19/10/2023

KARAR TARİHİ : 10/09/2025

KARAR YAZIM TARİHİ : 10/10/2025

Mahkememizde görülen yukarıda yazılı davanın yapılan açık yargılaması sonunda;

DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ... Otomotiv Yatırım ve Pazarlama A.Ş. ile dava dışı arsa sahipleri ... İnş. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. vd. arasında ... İli, .... .... .... Parselde kayıtlı arsa

üzerine, ilgili belediyelerden alınacak olan inşaat ruhsatına ve sözleşmeye uygun

şekilde kat karşılığı esasıyla inşaatlar yapılması hususunda Düzenleme Şeklinde

Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi

İmzalandığını, bu sözleşme kapsamında ... İli,... .... .... Parselde kayıtlı, 1 nolu bağımsız bölüm,

müvekkil yüklenici ... Otomotiv Yatırım Ve Pazarlama A.Ş. tarafından davalı

Ali Yalçın’a, taraflar arasındaki anlaşma gereğince natamam olarak satıldığını, 2-3-4

nolu bağımsız bölümler ise aynı şekilde arsa sahibi ... İnş. Gıda San. ve

Tic. Ltd. Şti.’ne teslim edildiğini, Davalı...’a ait 1 nolu ve ... İnş. Gıda San. Ve Tic. Ltd. Şti.’ne ait

2-3-4 nolu bağımsız (natamam) bölümler; yapı kullanma izin belgesi alınmak ve

kiracının kiralama şartlarına ve amacına uygun halde, tüm masrafları kiralayana

ait olacak şekilde inşaa edilmek kaydıyla kiracıya teslim edilmek üzere, Ali Yalçın

ile ... İnş. Gıda San. Ve Tic. Ltd. Şti. tarafından 01.04.2021 tarihli kira

sözleşmesi kapsamında dava dışı ...Ticaret A.Ş.’ne kiralandığını, işbu 01.04.2021 tarihli kira sözleşmesinin “Kiraya Verenlerin Taahhütleri” başlıklı

0.2 maddesinde belirtilen hususlar ve karşı taraf... ile birlikte diğer kiraya

erenlerin talebi doğrultusunda; müvekkil yüklenici ... Otomotiv Yatırım Ve

Pazarlama A.Ş. tarafından kiralanan bağımsız bölümlere ilişkin tüm imal ve

inşaa işlemleri gerçekleştirildiğini, ...İnş. Gıda San. Ve Tic. Ltd. Şti. tarafından 2-3-4 nolu bağımsız

bölümlere isabet eden imal ve inşaa bedelleri ödenmiş olmasına rağmen, davalı Ali

Yalçın tarafından 01.04.2021 tarihli kira sözleşmesi kapsamında kiracı Migros

ticaret A.Ş.’ne taahhüt edilen ve 1 nolu bağımsız bölüm sahibi olarak ödemekle

yükümlü olduğu bedeller bugüne kadar şirkete ödenmediğini, ... 2. Noterliği’nin 30.01.2023 tarihli ve 02921 yevmiye

numaralı ihtarnamesinin keşide edildiğini, davalı tarafından işbu ihtarnamemize karşılık; ... 7. Noterliği’nin 06.02.2023

tarihli ve 01727 yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi keşide edilerek, söz konusu

mal ve inşaa bedellerinin müvekkil şirket tarafından karşılandığı ikrar edildiğini ve benimsenmiş olmasına rağmen maddi ve hukuki temeli bulunmayan savunmalar

kapsamında kendi menfaatine yapılan işlemlere ilişkin bedelin müvekkiline ödenmeyeceğine dair cevap verdiğini, ... İli, Ç.... ... .... nolu bağımsız bölümlere ilişkin 01.04.2021 tarihli kira

sözleşmesine göre dava dışı ...Ticaret A.Ş.’ne taahhüt edilen ve müvekkili şirket tarafından gerçekleştirilen işlere bağlı olarak; davalı...’a ait 1 nolu

bağımsız bölüme isabet eden toplam 88.506,51TL+16.146,78€ (fiili ödeme

tarihindeki TL karşılığı) bedelin temerrüt tarihinden itibaren avans faiziyle

birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar

verilmesini istemiştir.

CEVAP : Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacının dava dilekçesinde eksikliklerinin bulunduğunu, bu eksikliklerin HMK 115.m. ve HMK 119.m. uyarınca asli unsurların eksikliğinin tamamlatılmasını, aksi takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerektiğini, davacının soyut iddialarda bulunduğunu, iddialarını ispat edemediğini, davada hak düşürücü süre ve zamanaşımının gerçekleştiğini, istinaf kararı beklenmeden derdest olan dosya için arabuluculuk başvurusunda bulunulduğunu, taraflar arasında yazılı bir belge ya da sözleşme imzalanmamış olsa da aralarında anlaşmış oldukları hususların, müvekkiline ait 1 numaralı bağımsız bölümün içinin tamamlanma masrafları, müvekkiline sonradan rücu edilmemek kaydı ile davacı ve dava dışı arsa sahibi tarafından karşılanacağı, müvekkilinin kendisine ait 1 numaralı bağımsız bölümü taşınmazın diğer bağımsız bölümleri ile birlikte ...AŞ'ye kiralayacağı hususları olduğunu, yapılan imal ve inşa işlemlerinden müvekkilinin haberdar edilmediğini, talep edilen alacağın dürüstlük kurallarına uygun olmadığını, davada avans faizi istenemeyeceğini, taraflar arasında döviz cinsinden yapılan bir sözleşme olmadığından davada alacağın Euro olarak istenemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

DELİLLER : Arabuluculuk son tutanağı, ... 57. Noterliği'nin 03/11/2017 tarih ve 44344 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapım sözleşmesi, ... 2. Noterliği’nin 30/01/2023 tarih ve 02921 yevmiye numaralı ihtarnamesi, ... 7. Noterliğinin 07/02/2023 tarih ve 01727 yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi, tapu kaydı, mimari projeler, kira sözleşmesi, Kadıköy 30. Noterliğinin 02/12/2021 tarih ve 5556 yevmiye numaralı ihtarnamesi, mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi kurulu raporu, dava dosyasında bulunan diğer deliller.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Dava, eser sözleşmesi ve vekaletsiz iş görmeden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili şirketin dava dışı arsa sahipleriyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşme uyarınca inşa edilen 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili tarafından davalı...'a natamam (tamamlanmamış) olarak satıldığını, sonrasında davalının maliki olduğu bu 1 nolu bağımsız bölüm ile dava dışı ... İnş. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti.'ne ait 2-3-4 nolu bağımsız bölümlerin, dava dışı ...Ticaret A.Ş.'ye kiralanması için 01.04.2021 tarihli bir kira sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmenin 10.2. maddesi uyarınca kiraya verenlerin (davalı dahil) kiralananı, tüm masrafları kendilerine ait olmak üzere kiracının amacına uygun halde inşa edip teslim etmeyi taahhüt ettiklerini, bu taahhüt doğrultusunda müvekkili şirket tarafından davalıya ait 1 nolu bağımsız bölümde gerekli tüm imal ve inşa işlemlerinin gerçekleştirildiğini, ancak davalının kendi payına düşen 88.506,51 TL + 16.146,78 € bedeli ödemediğini belirterek, bu bedelin vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca faiziyle birlikte tahsilini talep ettiği; davalı vekilinin ise cevap dilekçesinde, müvekkiline ait bölümün masraflarının davacı ve diğer arsa sahibi tarafından rücu edilmemek kaydıyla karşılanacağı yönünde sözlü bir anlaşma olduğunu, bu anlaşma sayesinde taşınmazın bütün olarak daha yüksek bedelle kiralanabildiğini, bu nedenle bir borcu bulunmadığını savunarak davanın reddini istediği görülmektedir.

Tarafların gösterdiği delillerin toplanmasından sonra bilirkişi incelemesine başvurulmuş, 07/07/2025 tarihli bilirkişi kurulu raporunda, ... İli,.... ... .... .... .... .... .... . Yüklenici) olarak ve bu kapsamda ... 57. Noterliğinin 03.11.2017 tarih ve 44344 yev Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi imzaladıkları, bu sözleşme çerçevesinde Yüklenici inşaat süresinin sonunda Projeye konu İnşaattaki bağımsız bölümleri yapı kullanma izin belgeleri alınmış olmak kaydıyla ileri kaba .... ... .... .... .... .... .... ...Tic.A.Ş. tarafından kiralandığı, kiraya verenler olarak; 1... .... .... İnş. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. Gözüktüğü, kiraya verenlerden her biri maliki olduğu bağımsız bölümün diğer bağımsız bölümlerle hukuken ve fiilen birleştirilmesine, tek bir işyeri olarak müştereken kiraya verilmesine ve toplam kira bedelinin işbu sözleşmenin 4. maddesinde belirtilen oranlarda ödenmesini kabul ve muvafakat ettikleri, sözleşmenin Kiraya Verenlerin Taahhütleri başlıklı 10. Maddesinin “10.2. Kiraya Veren, kira sözleşmesinin 2. maddesinde belirtilen alanı en geç 30.04.2021 tarihine kadar, yapı kullanma izin belgesi alınmış vs Kiracının kiralama şartlarına ve amacına uygun halde, tüm masrafları kendine ait olmak üzere inşaa ederek…” anlaştıkları, ...Tic. A.Ş. tarafından 2 nolu bağımsız bölümün ...Eğitim Turizm Sağlık İnş.Tic.Ltd.Şti.ne satılması kapsamında; malik değişikliği sebebiyle kira bedelinin 4. Maddesi gereğince ödenecek kira bedeli hisse oranlarının arsa paylarına göre yeniden hesaplandığı hususunun bildirilmesi hakkında ... .... .... yev İhtarnamesi gönderdiği, 25/06/2025 tarihinde mahallinde yapılan keşif, projeler, 01/04/2021 Başlangıç tarihli ve taraflarca imzalı Kira sözleşmesi, ... .... .... Yapılan İşler İcmali, yeşil defter ve metraj formaları incelenmiş olup birbiriyle uyumlu olduğu kanaatine varılmış ancak Yapılan İşler İcmalinde toplam tutarın dükkanlara göre dağılımı (Kdv hariç) paylaşım tutarlarının hatalı olduğu tespit edilmiş, yapılan yeniden hesaplamada (1,2,3,4 nolu dükkanların Eklentili Brüt Alan toplamı 990,32 m²); davacı talebine yönelik; 1 Nolu Dükkan Hissesine düşen miktar: 8.144,31 € (Alüminyum giydirme cephe) + 88.506,51 ₺ (Diğer imalat işleri), Toplam TL olarak istenildiği takdirde; 169.860,06 ₺ olarak hesaplandığı, davacının, davalı menfaatine ve farazi iradesine uygun olacak şekilde sözleşmesel yükümlülüklerini onun yerine tamamlaması sonucu olarak yapmış olduğu imalat işlerine ilişkin bedeli talep edebileceğinin değerlendirildiği belirtilmiştir.

Bu açıklamalar ışığında dosya kapsamı değerlendirildiğinde, ... 57. Noterliği'nin 03.11.2017 tarihli "Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi" uyarınca, davacı yüklenici şirketin bağımsız bölümleri "İLERİ KABA (Shell and Core)" olarak, yani içlerinde hiçbir imalat yapılmamış halde teslim etme yükümlülüğü altında olduğu, davalının da 13.03.2020 tarihli resmi senetle 1 nolu dükkanı dava dışı arsa sahibinden bu natamam haliyle satın aldığı, davalının maliki olduğu 1 nolu bağımsız bölüm ile diğer maliklere ait 2, 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin tek bir işyeri olarak birleştirilerek ...Ticaret A.Ş.'ye kiralanması amacıyla 01.04.2021 tarihli kira sözleşmesini "Kiraya Veren" sıfatıyla imzaladığı, söz konusu kira sözleşmesinin "Kiraya Verenlerin Taahhütleri" başlıklı 10.2. maddesinde, kiraya verenlerin (davalı... dahil) kiralanan alanı, "yapı kullanma izin belgesi alınmış ve Kiracının kiralama şartlarına ve amacına uygun halde, tüm masrafları kendine ait olmak üzere inşaa ederek" teslim etmeyi açıkça kabul ve taahhüt ettiği, bu sözleşmesel yükümlülük gereğince, davalının natamam olarak satın aldığı ve kiraya verdiği 1 nolu bağımsız bölümde yapılması gereken zemin kaplaması, cephe doğramaları, alçı sıva, WC, yangın söndürme sistemi, elektrik ve su tesisatı gibi imalatların, davacı yüklenici şirket tarafından yapıldığı, davacı şirketin bu imalatları, davalının kira sözleşmesinden doğan açık bir borcunu onun adına ve menfaatine uygun olarak yerine getirdiği, zira bu imalatlar yapılmaksızın taşınmazın kiraya verilmesinin ve kira geliri elde edilmesinin mümkün olmadığı, davalının masrafların kendisinden talep edilmeyeceğine dair sözlü bir anlaşma olduğu yönündeki savunmasının, kira sözleşmesinin açık ve yazılı hükmü karşısında ispatlanamadığı gibi, bir kimsenin kendi mülkünde yapılacak ve mülkün değerini artıracak olan masrafların başkası tarafından karşılıksız olarak üstlenilmesini beklemesinin hayatın olağan akışına uygun düşmediği, mahkememizce aldırılan ve dosya kapsamına uygun, ayrıntılı ve gerekçeli görülerek benimsenen 07.07.2025 tarihli bilirkişi heyeti raporunda, yapılan imalatların ve bu imalatlara ilişkin sunulan belgelerin birbiriyle uyumlu olduğu, davalıya ait 1 nolu bağımsız bölüme isabet eden imalat bedelinin, davacının talebi de dikkate alındığında, 88.506,51 TL ve 8.144,31 € olarak hesaplandığı, ancak alüminyum giydirme cephe işine yönelik olarak Kocamanlar Alüminyum İth. İhrc. San. ve Tic. A.Ş. nin Eskon Gayrimenkul Yat. A.Ş.’ye kestiği 30.09.2021 tarih ve ..362 nolu e faturanın TL olarak düzenlediği, bu nedenle dava konusu alacağın TL değerinin [(307.386,65 x 262,10)/990,32] = 81.353,54 TL + 88.506,51 TL = 169.860,06 TL olduğu, bilirkişi heyetinin de davacının, davalı menfaatine ve onun farazi iradesine uygun olarak sözleşmesel yükümlülüklerini onun yerine tamamlaması sonucu yaptığı bu masrafları talep edebileceği yönünde kanaat bildirdiği, tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, davacının, davalının hukuki bir sözleşme ile bizzat üstlendiği edimi onun yerine ve yararına ifa ettiği, bu nedenle yaptığı ve bilirkişi raporuyla miktarı tespit edilen masrafları Türk Borçlar Kanunu'nun vekaletsiz iş görmeye ilişkin hükümleri uyarınca davalıdan talep etme hakkının doğduğu anlaşıldığından, davanın kabulüne karar vermek gerektiği sonuç ve kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davanın kısmen kabulü ile 169.860,06 TL'nin 06/02/2023 temerrüt tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Kanun'un 2/2. maddesinde belirtilen şekilde değişen oranlarda avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine,

2-Kabul edilen 169.860,06 TL üzerinden binde 68,31 oranında hesaplanan 11.603,14 TL karar ve ilam harcından 9.669,63 TL peşin harcın düşümü ile eksik kalan 1.933,51 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,

3-Davacı tarafından yatırılan 269,85 TL başvuru harcı, 9.669,63 TL peşin harç olmak üzere toplam 9.939,48 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4-Davacının karşıladığı 647,50 TL tebligat gideri, 15.000,00 TL bilirkişi ücreti, 4.361,50 TL keşif harcı, 2.765,00 TL ATGV araç ücreti olmak üzere toplam 22.774,00 TL yargılama giderinin, kabul / talep oranına göre hesaplanan 6.831,96 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, geri kalan 15.942,04 TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,

5-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesinin 13. fıkrası uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 3.600,00 TL arabuluculuk ücretinin, kabul / talep oranına göre hesaplanan 2.520,04 TL'sinin davacıdan, 1.079,96 TL'sinin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,

6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kabul edilen 169.860,06 TL üzerinden takdir edilen 30.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca reddedilen 396.360,23 TL üzerinden takdir edilen 63.417,64 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

8-Karar kesinleştiğinde taraflardan alınan avansın harcanmayan kısmının re'sen yatırana iadesine,

Dair taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde mahkememize veya mahkememize gönderilmek üzere başka yer Asliye Ticaret Mahkemesine ya da bulunmadığı takdirde Asliye Hukuk Mahkemesine dilekçe verilmesi sureti ile ... Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 10/09/2025

¸ e-imzalıdır ¸ e-imzalıdır