Ankara 11. Asliye Ticaret Mahkemesinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ihlali sonucu arsa teslim etmeme iddiasıyla açılan tazminat davasında, davacının zarar tazmini talebi ve davalıların yetkisizlik ile zamanaşımı savunmalarını inceleyen gerekçeli kararı.
Özet: Davacı, arsa sahipleri davalılarla imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat hazırlıklarını tamamlamasına rağmen, davalıların taşınmazı teslim etmeyerek sözleşmeyi ihlal ettiğini ve zarara yol açtığını iddia ederek tazminat talep ederken; davalılar ise davacının iddialarının asılsız olduğunu, taahhüt ettiği hazırlıkları yapmadığını, işleri oyaladığını ve hatta inşaat yapma yetkisi dahi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
T.C. ANKARA 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ T.C. ANKARA 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARARESAS NO : 2025/425 EsasKARAR NO : 2025/838... ...DAVA : Tazminat (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan)DAVA TARİHİ : 13/06/2025KARAR TARİHİ : 19/11/2025KA.YA.TARİHİ : 20/11/2025Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda, İDDİA:Davacı vekilinin dava dilekçesi ile " ... kazasında bulunan .:... şirketine ait iken; bu şirket tarafından bu taşınmazlar, ....'ya göre 27/12/2021 tarihinde aldığı inşaat ruhsatıyla birlikte davalılar ..., ... ve ...'e 600.000 İngiliz poundu karşılığında 01/07/2022 tarihinde satıldığını, bu arsalarda inşaat yapmak üzere; arsa sahipleri davalılardan ... ve ... ile dava dışı ... isimli kişiler ... kurduklarını, daha sonra bu şirketin 12/09/2022 tarihinde müvekkilli ... ve Kıbrıs vatandaşı olan ... devredildiğini, diğer bir anlatımla ... inşaat işlerini yürütmek üzere müvekkili ...'ın bu şirketin faal ortağı olduğunu, ... kazasında bulunan ..., Yüz Ölçümü:617.95 metrekare arsa ve İskele kazasında bulunan ... isimli mimar ile anlaşma yapıldığını, bu arsa için 48 dairelik proje hazırlandığını, daha sonra yukarıda belirtilen arsaları sahipleri olan davalılar ..., ..., ... ile ve bu şahısların haricen arsa ortağı olan ... ile 18/08/2022 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşme gereği hızla inşaat hazırlıklarına başladığını, inşaatta kullanılmak üzere araçlar satın aldığını, ...Bürosuyla anlaşma yapıp ödemede bulunduğunu, Müvekkili ...'ın, ... sahibi ve müdürü olduğunu, bu şirket... kamuya ve özelde üçbine yakın bağımsız bölüm inşa etmiş bir şirket sahibi olsa da, bu şirketle Kıbrıs'ta inşaat yapmasının hukuken mümkün olmadığından,... ile birlikte Kıbrıs'ta kurulmuş ve davalıların ortak olduğu şirketi devralmak suretiyle bu inşaatı gerçekleştirmek üzere tüm hazırlıkları yaptığını, müvekkili tarafından inşaata başlamak için tüm hazırlıklar yapıldığını, şirketin devralındığını, gerekli araç ve gereçlerin alındığını, projeler çizdirilmiş olmasına rağmen davalıların, 18.08.2022 tarihli Kat Karşılığı Satış Sözleşmesi'nin 13. ve 14. maddelerini ihlal ederek, yukarıda tapu bilgileri yazılı taşınmazı teslim etmeye yanaşmadıklarını ve sözleşmeye aykırı hareket ederek müvekkilinin zarara uğramasına sebebiyet verdiklerini ve verilen bu zararın tazmininden sorumlu olduklarını, yukarıda arz ve izah edilen gerekçelerle ve mahkemece re'sen göz önünde bulundurulacak nedenlerle,6100 sayılı Kanunu'nun 107. maddesi gereğince belirsiz alacak davası olarak, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL'nin, çekilen ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren davalılar temerrüde düşmüş olduklarından temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkiline verilmesine, ilam vekalet ücreti ve yargılama giderinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini ''talep ve dava ettiği görülmüştür.SAVUNMA:Davalı ... vekilinin cevap dilekçesi ile''Müvekkillini ... olup, davanın .... açıldığını, bu nedenle öncelikle yetkisizlik kararı verilmesini talep ettiklerini, hiç bir zaman kabul ettikleri anlamına gelememek üzere davacının talep ettiği alacaklar zamanaşımına uğradığını,tarafların belirtilen projenin yapılmasıyla ilgili 01/07/2022 tarihinde sözlü olarak mutabık kaldığını, 18/08/2022 tarihinde bu projenin yapılmasıyla ilgili gereken koşulları kendi aralarında belirleyip, belirtilen bu tarihte kat karşılığı satış sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmeden anlaşıldığı üzere davacı taraf,ın belirtilen proje için gereken tüm hazırlıkları yapmakla mükellef olduğunu, müvekkili ve ortakları, davacının belirtilen projeyi yapmasıyla ilgili kendisine gereken tüm yardımı sağlamaya çalıştıklarını, ...' de davacının işleri yürütebilmesiyle ilgili ...' de bir şirketi olması gerektiğini, müvekkili ve ortaklarının, davacının işlerini hızlı bir şekilde yürütebilmesi adına, kendilerine ait olan şirketi ... ve ... devrettiklerini, işlerin hızlı yürümesi adına müvekkili ve ortaklarının gereken tüm özeni gösterdiğini, ancak bu süreç içerisinde davacı tarafın herhangi bir hazırlık yapmadığını, davacı tarafın mahkemeye sunmuş olduğu dilekçede, ısrarla hızla inşaat hazırlıklarına başlamış olduğunu beyan ettiğini ancak herhangi bir hazırlık yapmadıkları gibi müvekkili ve ortaklarını bu süreçte sürekli oyaladığını, dilekçelerinde belirttikleri hususların tamamen asılsız olduğunu, yaptıklarını iddia ettikleri hususlarla ilgili ne müvekkiline ve ortaklarına, ne de mahkemeye bir fatura veya evrak dahi sunamadıklarını, sözleşmede çok açık bir şekilde belirtilen hazırlıkları müvekkili ve ortaklarının yapmasına ve davacının sözleşme imzalandığı süreçten itibaren 6 ay geçmesine bu süreç içerisinde henüz ...' mimarlar mühendisler odasına kayıtlı inşaat yapmaya yetkisine haiz olan bir taşeron firma ile anlaşmaması ve projenin yapımına başlanmamasına, herhangi bir hazırlık olmamasına ve kendilerinin bu süreç sonunda avukatları aracılığıyla bu projeden vazgeçtiklerini bildirmelerin rağmen, haksız kazanç için dava haksız ve kötü niyetli olarak açıldığını, sözleşme tarihi 18.08.2022 olmasına rağmen davacının 02.08.2022 tarihinde belirtilen proje için ... sınırları içerisinde avukatla hukuki danışmanlık sözleşmesi yapıldığını iddia ettiğini, ortada bir sözleşme olmadan bu danışmanlık sözleşmesinin bir maksadı olmayacağı gibi belirtilen hukuki danışmanlık sözleşmesinde dava konusu inşaat, arsa ve inşaat sözleşmesi ile ilgili herhangi bir hüküm bulunmadığını, yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen göz önünde bulundurulacak sebepler neticesinde öncelikle yetkisizlik kararı verilerek dosyanın reddine, mahkeme aksi kanaatte ise haksız ve hukuki mesnetten yoksun işbu davanın esastan reddine, yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücretinin davacı taraf üzerine yükletilmesine karar verilmesini '' talep ettiği görülmüştür.Davalı ..., ... ve ... vekilinin cevap dilekçesi ile''Dava konusu ihtilafın ...bir arsa için yapılan inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ihtilah olup, bu inşaatın yapımı, kimin yapacağı, müteahhidin belirlenmesi, işin vergilendirilmesinin ... mevzuatına tabi olduğunu, yetkili mahkemenin .... mahkemeleri olduğunu, bu nedenle yetki itirazında bulunduklarını, müvekkili ...'ın dava konusu arsanın maliki olmadığını, dolayısı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini fesh etme hakkı bulunmadığını, bu nedenle ...'a husumet yöneltilemeyeceğini, husumet itirazında bulunduklarını, hiç bir zaman kabul ettikleri anlamına gelememek üzere davacının talep ettiği alacakların zamanaşımına uğradığını, davacı ile 18.08.2022 tarihinde inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup bu sözleşmenin 4. Maddesine davacının inşaatı .... kayıtlı inşaat yapma yetkisine haiz bir firma ile yapacağı açık olarak belirtildiğini, sözleşmenin imzalanmasından sonra davacının, inşaat ruhsatı alınmış inşaata başlanması için hiç bir engel olmamasına rağmen inşaata başlamadığını, Kıbrıs mevzuatı gereğince inşaat yapma yetkisi almamış, bu konuda yetkisi olan bir müteahhit/taşeron ile anlaşmadığını, davalıların bir çok kez bir an önce inşaata başlanması gerektiğini, inşaat ruhsatının bir süresi olduğunu, satışa başlayıp önceki satın aldıkları arsanın borcunu ödeyeceklerini bir çok kez davacıya belirttiklerini, davalıların, davacının işlerini hızlı bir şekilde yürütebilmesi adına, dava dilekçesinde belirtilen şirketi ... ve .... devrettiklerini, işlerin hızlı yürümesi için gereken tüm özen gösterilmiş olmasına rağmen davacı tarafından hiç bir bir hazırlık yapılmadığını, davacının işleri takip etmekten imtina etmesi, yetkisi olan bir şirket/şahısla anlaşmaması ve son olarak inşaatı yapmayacağını söylemesi üzerine davalıların avukatları tarafından keşide edilen bildirim ile inşaat sözleşmesini fesh ettiklerini, fesih bildiriminin 01.03.2023 tarihinde davacıya tebliğ edildiğini, davacının 01.03.2023 tarihinde fesih ihbarnamesini aldıktan 3 ay sonra 05.06.2023 tarihinde ihtarname çekerek vekaletname ve inşaat yerinin teslimini istediğini belirtmesi de kötü niyetinin kanıtı olduğunu, öncelikte inşaat sözleşmesinin yürürlükte olduğu süreç içinde arsanın tamamen boş olup, inşaat ruhsatı alınmış arsada davacının tasarrufunu kısıtlayacak bir durum olmadığını, arsanın inşaat sözleşmesi ile davalının tasarrufuna sunulduğunu, davacının ...mevzuatı gereğince inşaat yapma yetkisi yokken elektrik bağlatma talebi ise anlamsız olduğunu, davacının inşaatı yapmaktan imtina edip sözleşme fesih edildikten sonra kendisine delil yaratma amacı ile kötü niyetli olarak ihtarname keşi ettiğini, yukarıda arz ve izah olunan ve resen dikkate alınacak sebeplerden dolayı davanın usulden ve esastan reddine, masraf ve ücreti vekaletin davalıya tahmiline karar verilmesini'' talep ettiği görülmüştür.DELİLLER:Davacı tarafça taraflar arasında düzenlenen 18/08/2022 tarihli kat karşılığı satış sözleşmesinin, ... numaralı inşaat ruhsat suretinin ... ve mukayyitlik dairesince düzenlenen 29/06/2018 tarihli direktörler kurulu onay belge suretinin, taşınmazın ... tarafından davalılar ..., ..., ... ve satışına ilişkin 01/07/2022 tarihli taşınmaz ön mal satış sözleşme suretinin tapu kadastro dairesince düzenlenen iskele kazasında bulunan... parsel no 13 ve 14 e ait taşınmaz mal koçanlarının ... kuruluş belge suretinin 13/09/2022 tarihli direktörler kurulu onay belgesinin, davacı tarafından dosyamız davalılarına gönderilen ... yevmiye numaralı sözleşme gereği taşınmazların tespitini içerir ihtar suretinin ibraz edildiği görülmüştür.Erzurum Ticaret Sicil müdürlüğüne yazılan müzekkereye verilen 31/10/2025 tarihinde verilen cevapta davacının ...'ın müdürlüğün ... sicil numarasında ''...nin kurucu ortağı olduğunun belirtildiği görülmüştür....müdürlüğüne yazılan müzekkereye verilen 16/10/2025 tarihli cevapta davalı ... ın gerçek kişi tacir kaydına rastlanılmadığının, ....üyesi olduğunun belirtildiği görülmüştür....t sicil müdürlüğüne yazılan müzekkereye verilen 15/10/2025 tarihli cevapta davalılar ..., ... ve ... ün aktif tacir kaydına rastlanılmadığının belirtildiği görülmüştür.... sayılı ilamı ile "... Mahkemece yapılan yargılamada davacının arsa maliki, davalının yüklenici olduğu, aralarındaki ... 03/07/2020 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden iki adet dairenin süresinde teslim edilmemesi nedeniyle davacı arsa sahibi tarafından davalı yükleniciden kira kaybı ile munzam zararın talep edildiği, tarafların aralarındaki sözleşme niteliği gözetildiğinde davacının tüketici sıfatına sahip olmadığı, bu sebeple davayı görmeye tüketici mahkemelerinin görevli olmayıp genel mahkeme olan asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğu kabul edilmek suretiyle görev dava şartı nedeniyle davanın usulden reddine ve karar kesinleştiğinde dosyanın görevli asliye hukuk mahkemesine gönderilmesine dair karar verilmiş, bu karara karşı davalı vekilinin yukarıda belirtilen gerekçelerle istinaf yoluna başvurduğu anlaşılmıştır. Gerek dairemizin gerekse Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, eser sözleşmesi niteliğinde bulunan Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinden kaynaklanan arsa sahibi ile yüklenici arasında doğan uyuşmazlıklara genel mahkemelerce bakılması gerektiği, görevli mahkemenin genel mahkeme olan asliye hukuk mahkemesi olduğu, kabul edilmektedir...." denildiği görülmüştür.DEĞERLENDİRME :Davacı tarafça davalı arsa sahipleri ile davacı arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı sözleşmenin ifa edilmemesi nedeni ile uğranıldığı belirtilen müspet zarar, fiili zarar, yoksun kalınan kar ve menfi zararın tahsili, davalılarca davanın reddine karar verilmesi talep edilmiş olup ; taraflar arasındaki 18/08/2022 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacının taşınmaz üzerine bina yapımını üstlendiği, davalıların ise arsa malikleri olduğu, davacının ve davalıların bizzat tacir sıfatlarının bulunmadığı, mütehahit niteliğindeki davacı ile tacir sıfatı taşımayan arsa sahibi davalılar arasındaki uyuşmazlıktan doğan davalara bakma görevinin genel görevli Asliye Hukuk Mahkemesine ait olduğu taraflar arasındaki sözleşme, ticaret sicil cevapları ve tüm dosya kapsamıyla anlaşılmış olmakla mahkememizin görevsizliğine dair aşağıdaki hükmün kurulmasına karar vermek gerekmiştir.HÜKÜM: Gerekçesi açıklandığı üzere;Mahkememizin görevsiz olduğu anlaşılmakla dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine,Hükmün kesinleşmesi ve talep edilmesi halinde dosyanın .... mahkemesine gönderilmesine,Yargılama gideri ve harç konusunun yetkili ve görevli Mahkemede dikkate alınmasına,Davacı tarafça yatırılan gider avasından kullanılmayan bakiye kısmın HMK'nun 333 . Maddesi uyarınca hüküm kesinleştikten sonra davacıya iadesine,HMK’nun 20. Maddesi gereğince; Görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilmesi hâlinde, taraflardan birinin, bu karar verildiği anda kesin ise bu tarihten, süresi içinde kanun yoluna başvurulmayarak kesinleşmiş ise kararın kesinleştiği tarihten; kanun yoluna başvurulmuşsa bu başvurunun reddi kararının tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde başvurulması halinde dava dosyasının görevli ya da yetkili mahkemeye gönderilmesine, aksi takdirde, davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğinin ihtarına,Dair Taraf vekillerini yüzüne karşı, kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde ...yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 19/11/2025Katip ... ¸ E-İmzalıdır Hakim ... ¸ E-İmzalıdır