Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin emsal kira bedeli tespiti, fazla ödenen kira ve site giderlerinin iadesi taleplerini incelediği içtihat.
Özet: Kiraya verenin, ticari taşınmazın mevcut kirasının piyasa rayiçlerinin altında kalması nedeniyle kira bedelinin 01.02.2022 tarihinden itibaren 195.000 TL+KDV olarak tespitini talep ettiği ana davada, ilk derece mahkemesi keşif ve bilirkişi raporu doğrultusunda hak ve nesafet indirimiyle aylık 147.813,54 TL + KDV olarak kira bedeli tespitine hükmederken; kiracının, yasal oranın üzerinde artırılan kira bedelleri ile fazladan tahsil edilen site giderlerinin iadesi talepli karşı davasını ise sözleşmesel hükümler ve ihtirazi kayıt eksikliği gerekçesiyle reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi de hem ana davadaki kira tespiti kararını hem de karşı davanın reddine dair hükmü dosya kapsamına uygun bularak istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2261 E., 2025/1504 K.DAVA TARİHLERİ : 24.02.2022 / 21.03.2022İLK DERECE MAHKEMESİ : Küçükçekmece 5. Sulh Hukuk MahkemesiSAYISI : 2022/167 E., 2023/97 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı/karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı vekili; mülkiyeti davacı şirkete ait taşınmazın 01.02.2013 başlangıç tarihli, 3 yıl süreli ve aylık 20.000,00TL+KDV bedelli kira sözleşmesi ile 31.01.2016 tarihine kadar davalıya kiraya verildiğini, sözleşmede kira bedelinin her yıl artırılacağının kararlaştırıldığını, kiracının site giderlerine katılım bedelini ödemeyi ve bu bedelin kira faturasına ilave edilmesini kabul ve taahhüt ettiğini, taraflar arasında ayrıca 01.02.2013 tarihli kira sözleşmesinin bazı maddelerinin değiştirilmesine ilişkin 01.02.2016 tarihli Ek Sözleşme imzalandığını, davalının halihazırda ödediği kira bedeli yöredeki emsal ve rayiçlerine nazaran çok düşük kaldığını ileri sürerek; aylık kira bedelinin 01.02.2022 tarihinden itibaren 195.000,00 TL+KDV olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAP ve KARŞI DAVADavalı vekili; 01.02.2013 tarihli sözleşmenin 2013-2016 dönemi için, 01.02.2016 tarihli ek sözleşmenin ise 2016-2019 dönemi için imzalandığını, yasal zam oranlarının üzerinde artış yapıldığını, 5 yıllık dönem tamamlanmadan dava açıldığını, kiralanan iş yerinin alanının olduğundan büyük gösterildiğini, bölgede olumlu hiçbir değişiklilik olmadığını, 18.03.2023 tarihinde elektrik kesintisi olduğunu ve maddi zarar meydana geldiğini savunarak, asıl davanın reddini istemiş, karşı davasında ise; yasal oran üzerinde tahsil edilen kira bedellerinin ve site giderleri katılım bedeli olarak toplanan ücretlerin tespiti ile iadesi gerektiğini ileri sürerek, 2019-2020-2021-2022 kira dönemlerinde fazladan tahsil edilen kira bedellerinin belirlenmesini ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 5.000,00 TL ve fazladan tahsil edilen site giderlerine katılım bedellerinden şimdilik 5.000,00 TL'nin karşı davalıdan tahsilini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mahallinde yapılan keşif sonucu hazırlanan denetime elverişli bilirkişi raporu ile 01.02.2022 tarihinden itibaren başlayacak dönemde kiralananın aylık kira bedelinin 155.593,20 TL olabileceğinin tespit edildiği, bu bedelden kira süresi gözetilerek takdiren %5 takdiri indirim yapılması gerektiği gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulü ile 01.02.2022 tarihinde başlayan yeni dönem için geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 147.813,54 TL + KDV olarak tespitine, fazlaya dair istemin reddine; fazladan ödenmiş bir kira bedeli bulunmadığı, sözleşmenin Genel Hükümler başlıklı bölümün (2.) maddesinde; kiracının kullandığı m² başına 2,49 TL olmak üzere site giderlerine katılım bedeli ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt ettiğinin, katılım bedelinin kira faturasına ilave edileceğinin ve site giderlerine katılım bedelinin her yıl başında site yönetimi tarafından yeniden belirleneceğinin düzenlendiği, karşı davanın ispatlanamadığı gerekçesiyle, karşı davanın reddine karar verilmiş; karar, davalı/karşı davacı tarafından istinaf edilmiştir.IV. İSTİNAFBölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl davada tespiti istenen dönem için hak ve nesafete göre aylık kira bedelinin net olarak tespit edildiği, kiracı ve kiraya veren arasındaki menfaat dengesi ile piyasa koşullarının gözetildiği, bilirkişi raporunun dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli olduğu, kira sözleşmesinde mecurun takribi 4.000 m² olarak belirtildiği, yapılan belirlemenin yerinde olduğu, %5 oranındaki hak ve nesafet indiriminin somut olay kapsamında yeterli ve dosya içeriğine uygun olduğu, hâkimin takdir hakkını kullanırken Yargıtayın kabul ettiği indirim sınırları içinde kaldığı, yargılama gideri ve vekalet ücretinin doğru hesaplandığı; karşı dava bakımından ise, kira sözleşmesinin (3.a) maddesinde kira artış oranının "TÜFE+ÜFE ortalamasına 2,5 puan ilave edilerek" bulunacağının kararlaştırıldığı, artış şartının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344/1 maddesindeki artış oranını geçmemek kaydıyla geçerli olduğu, davacı kiracı tarafından yasal artış oranı üzerinde kira bedeli ödenmesi ve yapılan ödemelere ilişkin ihtirazi kayıt konulmaması nedeniyle geçmişe dönük fazla kira bedeli ödendiği yönündeki iddiaya itibar edilemeyeceği, kiracının sözleşme ile site giderlerine katılım yapı ödemeyi taahhüt etmesi ve karşı davacının sitenin belirlediği giderden fazlasının tahsil edildiği şeklinde bir iddianın bulunmadığı, sözleşmedeki hükmün geçerli olduğu, karşı davanın reddine yönelik kararın yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı/karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı/karşı davacı vekili; iş yeri alanının sözleşmede gerçeğe aykırı gösterildiğini, hak ve nesafet indirimi oranının az olduğunu, ödenmekte olan mevcut kira bedeli 118.919,76 TL olmasına rağmen önceki dönemde ödenen kira bedeli esas alınarak vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin hatalı hesaplandığını, karşı davanın reddinin hatalı olduğunu, fazla kira ödendiğini, herhangi bir denetim altında olmayan davacı-karşı davalının tamamen keyfi olarak aidat bedeli belirlediğini, gerekli araştırma ve incelemenin yapılmadığını, delillerin toplanmadığını, bilirkişi heyetinde Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında uzman bilirkişi bulunmadığını ve raporun hatalı olduğunu, sadece aidat artış oranı değil, aidata ilişkin karar alma süreci, harcama kalemleri, gelir gider durumunun belirlenmesi, hangi gider kalemlerinden kiracının sorumlu olacağının tespiti gerektiğini, aidat bedellerine fahiş zam yapıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.B. Gerekçe ve DeğerlednirmeUyuşmazlık; asıl davada kira parasının tespiti, karşı davada ise fazla ödendiği ileri sürülen kira ve giderin tahsili istemine ilişkindir. 1. Temyiz edilen Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli olduğu, karşı dava bakımından ise ihtirazi kayıt olmaksızın kira bedelini ödeyen ve tacir olan davalı kiracının ödenen bedelin iadesi talebinin dürüstlük kuralına aykırı olduğu, ayrıca bağlı olduğu sözleşme hükmü uyarınca ödenen aidat bedelinin iadesinin talep edilemeyeceği anlaşılmakla davalı/karşı davacı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.2. Mahkemece asıl davada son ödenen aylık 118.919,76 TL kira bedeli ile tespit edilen aylık 147.813,54 TL kira bedeli arasındaki fark gözetilerek yargılama gideri ve vekalet ücretinin hesaplanması gerekirken, yanılgılı şekilde bir önceki dönem de olan 97.014,00 TL kira bedeli esas alınarak hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1. Temyiz eden davalı/karşı davacının sair temyiz itirazlarının REDDİNE,2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı İstinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,3. İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının (2), (3), (4) ve (5) numaralı bentleri çıkartılarak yerlerine sırasıyla; "2-Alınması gereken 1.973,70 TL harçtan peşin olarak alınan 1.673,36 TL harcın mahsubu ile bakiye 300,34 TL karar ve ilam harcının davalı- karşı davacıdan alınarak Hazine'ye irat kaydına, 3-Davacı-karşı davalı tarafça yapılan ve aşağıda dökümü gösterilen yargılama giderlerinden kabul red oranına göre olan %37,97'sinin davalı-karşı davacıdan alınıp davacı-karşı davalı tarafa verilmesine, bakiyenin davacı-karşı davalı üzerinde bırakılmasına, 4-Davacı-karşı davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan ...Ü.T. Uyarınca hesaplanan 55.476,06 TL vekalet ücretinin davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine, 5-Davalı-karşı davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan ...Ü.T. Uyarınca hesaplanan 88.935,63 TL vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya verilmesine, bentlerinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,11.02.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.