Ankara 12. Asliye Ticaret Mahkemesinde Polatlıdaki 117 ada 5 parselin 1/2 payının muvazaalı satış bedeli ve muhtesat aidiyeti iddiasıyla önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası.
Özet: Bu dava, paydaş davacının, davalıya satılan taşınmaz payının 20.000.000 TLlik satış bedelinin önalım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı ve fahiş belirlendiğini iddia ederek, söz konusu 1/2 payın tapu kaydının iptali ile arsa/arazi gerçek değeri üzerinden kendi adına tescilini talep ettiği; davalının ise satışı usulüne uygun gerçekleştirdiğini ve davacının önalım hakkını kullanması için yasal sürede bilgilendirildiğini belirttiği bir önalım hakkı davasıdır.

T.C. ...12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas - Karar No: 2025/525 Esas - 2025/483

T.C.
ANKARA
12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2025/525 Esas
KARAR NO : 2025/483
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ : 23/06/2025
KARAR TARİHİ : 10/07/2025
KARAR YAZIM TARİHİ : 10/07/2025
Mahkememizde görülen yukarıda yazılı davanın yapılan açık yargılaması sonunda;
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde, Müvekkil ... .... .... .... .... .... .... yevmiye numaralı önalım hakkının bildirimine ilişkin ihtarname ile öğrenildiğini, bilindiği üzere ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde,diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir hak olduğunu, bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale geleceğini, davalı tarafından bu yönde ihtarname gönderilmesi üzerine eldeki dava açıldığını, her ne kadar davalı tarafından bildirilen ihtar namede satış bedelinin 20.000.000,00 TL olduğu bildirilmiş ise de; satış bedeli olarak gösterilen tutarın muvazaalı olduğu ve müvekkilin ön alım hakkını engellemek amaçlı olduğunu Her şeyden önce, müvekkil İ şirketin 05.12.2005 tarihli ve 39 numaralı şirket ortağı ...'ın ortaklıktan ayrılmasına ilişkin pay devri ve protokol konulu karardan da anlaşılacağı üzere, hisse devri ile birlikte, davalıya satışı yapan taşınmaz payı ile müvekkile kalan payın fiili kullanım durumu ile muhtesatın kime ait olduğu yer almadığını, ...İli Polatlı İlçesi (eski ada tepe mevki 1484 parsel) 117 ada 5 parsel sayılı taşınmazın kuzey cephesinde bulunan yem fabrikası binası, müştamilatı ve makineleri ve 250kw trafo müvekkile bırakılacak şekilde ve fiili kullanım alanı belirlenerek 1/2 si müvekkilinde kaldığını, taşınmaz üzerindeki fabrikaya ilişkin ve şirket pay devrinden sonra alınan, müvekkil şirket adına olan işletme onay belgesi ve yapı kayıt belgesi de bu hususu doğruladığını, kalan 1/2 oranındaki (taşınmaz üzerindeki yem fabrikası ve müştemilatı hariç olarak) arsa/arazi payı ise önceki malik ...'a devredildiğini, buna bağlı olarak sözleşme gerekleri yerine getirilerek hisse devri yapıldığını, başka bir anlatımla ... tarla vasfındaki taşınmazın sadece 1/2 arazi/arsa payına malik olduğunu, bir kimsenin hakkı olmayan bir şeyi devredemeyeceğini,. davalı tarafından taşınmaz üzerindeki yem fabrikası binası ve müştemilatının müvekkiline ait olduğunun kabul edilmemesi halinde, muhtesatın aidiyetinin tespiti yönünden dava açılacağını, muhtesatın aidiyetinin tespiti davası açılması halinde mevcut uyuşmazlık eldeki davayı etkileyeceğinden açılan davanın bekletici mesele sayılması da talep olunacağını, dava konusu taşınmazda ortaklığın giderilmesi amacıyla müvekkili ile önceki malik ... arasında Polatlı 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/945 Esas sayılı dosyası ile açılmış ve derdest dava bulunduğunu, tapu kaydına da dava açıldığı şerhi düşüldüğünü, davalı taraf ile müvekkili şirket yetkilisi arasında husumet bulunmakta olduğunu, davalı taraf aralarındaki husumet ve müvekkili mağdur etmek amacıyla taşınmaz payını satın alındığını, bu husus bile işlemin muvazaalı olduğunu gösterdiğini, satışa konu payın bedelini, tapuda halen tarla vasfı ile kayıtlı taşınmazın sadece arazı ederi oluşturduğunu, 3900 m2 lik bir arazinin ederinin satış sözleşmesinde gösterildiği gibi 20.000.000,00 TL olması hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, mahallinde yapılacak keşif sonucu alınacak bilirkişi raporu ile dinletilecek tanık beyanları, satış bedeli olarak gösterilen tutarın müvekkilin ön alım hakkını engellemek amaçlı ve muvazaalı olduğunu göstereceğini, 6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi uyarınca dava konusu ...İli, Polatlı İlçesi, Sakarya Mahallesi Ada tepe mevki 117 ada 5 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan 1/2 payının 3. Kişilere devir ve temlikinin önlenmesi yönünden, taşınmazın tapu kaydına, teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına ve bu konuda tapuya yazılmasına, müvekkiline ait olmakla beraber, ...İli, Polatlı İlçesi, Sakarya Mahallesi Ada tepe mevki 117 ada 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan muhtesatın müvekkile ait olduğunun tespiti yönünden dava açılması halinde, HMK 165. Maddesi uyarınca açılan davanın sonucunun beklenilmesine, devamında davanın kabulü ile ...İli, Polatlı İlçesi, Sakarya Mahallesi Ada tepe mevki 117 ada 5 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan 1/2 payının, belirlenecek arazi/arsa bedeli karşılığında iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı vekilinin cevap dileksinde, Müvekkili davacının paydaş olduğu ... .... .... Kişiden satın 20.000.000 TL bedelle satın alndığını, davacıya ön alım hakkını kullanması yönünde ... .... .... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile yaptığımız ihtar 19.06.2025 tarihinde tebliğ edilmiş olduğunu, 3 aylık yasal süre içerisinde davacı ön alım hakkını kullandığını iş bu davayı ikame ettiğini, müvekkilinin yapmış olduğu pay temlikine dair işlem ticari işletmeden kaynaklı olmadığı gibi ticari ilişkiden kaynaklı olmadığı için davanın Asliye Ticaret Mahkemesinde ikame edilmesi usülen hatalı olduğunu, Davaya bakmakla görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, tapu iptali ve tescili davaları kesin yetki kuralına tabi davalar olup, davanın taşınmazın kayıtlı bulunduğu yer mahkemesinde ikame edilmesi kamu düzenine ilişkin olup resen mahkemece nazara alınması gerekmediğini, kısaca yetkili ve görevli mahkeme Polatlı Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, davacı taşınmaz satış işleminin 20.000.000 TL olmadığını ve bu bedelin muvazaalı olduğunu beyan ederek davasını 100.000 TL üzerinden ikame ettiğini, mahkemece belirlenecek satış bedeli ile tapu masrafı toplamı ile dava değeri arasındaki fark miktarı üzerinden davalı lehine vekalet ücreti takdirine hükmedilmesi gerekitiğini, (Yargıtay 7.Hukuk Dairesi 2021/1696 e 2022/4105 k sayılı ilamı) Davacıya keşif sonrası gerekli harcı tamamlaması ve şüfa bedelini vadeli hesapta depo etmesi için kesin süre verilmesini ekonomik parametreler, yüksek faiz ve paranın değer kaybı nazara alınarak ivedilikle yerine getirilmesini talep ettiklerini, dava konusu ...İli, Polatlı İlçesi, Sakarya Mahallesi, 117 ada, 5 parselde kayıtlı taşınmaz tapuda tarla olarak kayıtlı olduğunu, taşınmaz üzerinde fabrikalar ve müştemilatları bulunduğunu, müvekkil şirket taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatı da nazara alarak iş bu bedel üzerinden satın alma işlemini gerçekleştiğini, davacının fiili kullanım iddiasında bulunurken aynı zamanda ön alım hakkını kullanmak istediği MK 2. Maddesi gereği dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davacının Polatlı Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen davada fiili kullanıma dair ileri sürmüş olduğu iddiasını destekler nitelikteki belgenin aslını mahkemece verilen kesin süreye rağmen sunamadığı ve davadan feragat ettiği ortaklığın giderilmesi davası incelendiğinde anlaşılacağını, (ek 1 feragat edilen duruşma zaptı) Davacı ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiasında bulunmadığı gibi aradan geçen 7 yıllık zaman zarfında bu iddiaya yönelik bir dava da ikame etmemiştir. Davacının muhdesat davası ikame etmesi durumunda bunu bekletici mesele yapılması talebinin dinlenilme olanağı olmadığı gibi, kötü niyetli bir talep olup, şufa bedelinin müvekkilce geç alınması ve davayı sürüncemede bırakma çabasından öte bir girişimden ibarettir. Davacının dava dilekçesinde sunduğu fiili kullanım ve muhdesatın kime ait olduğu yönündeki belgeyi kabul etmediğimizi, tüm bu belgelerin ortaklığın giderilmesi davasında ileri sürülmesine rağmen belge asılları davacı tarafça sunulamamıştır. Ortaklığın giderilmesi davası incelendiğinde davacının fiili taksim varmış gibi gösterme çabası olduğuna dair fotoğraflar ve paydaş beyanları dikkate alındığında davacının fiili taksim iddiasının gerçeği yansıtmadığı görüleceğini, müvekkil şirket dava konusu taşınmazı üzerindeki muhdesatıda hesaba katarak 20.000.000 TL'ye satın aldığını, Ticari işletmem olması nedeniyle tüm işlemler resmi olarak yapıldığını ve sarış bedeli Ziraat Bankası Polatlı Duatepe Şubesinden nakit çekilerek ödendiğini, açıklanan nedenlerden dolayı davanın reddine, Mahkeme aksi takdirdeyse şufa bedeli olan 20.000.000 TL ve 400.000 TL tapu masrafının depo ettirilerek vadeli hesaba yatırılmasına, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.
DELİLLER : Arabuluculuk tutanağı, ...Ticaret Sicil Müdürlüğü cevabı, tapu kayıtları, Polatlı Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/945 esas sayılı dosyası, dava dosyasında bulunan diğer deliller.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir.
Dava, taraflar arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesi uyarınca davalının sözleşme gereğini eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği, yapılan işlerin ayıplı olup olmadığı, ayıbın mevcudiyeti halinde yasal süresinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı, eksik hatalı ve ayıplı işlerin tespiti ile davacının uğradığı zarar miktarının hesaplanması ve davalıdan tahsili istemine istemine ilişkindir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "Dava şartları" başlıklı 114/1. maddesinin (c) bendinde "Mahkemenin görevli olması" dava şartları arasında sayılmıştır. Aynı Kanun'un 115/1. maddesinde "Mahkeme, dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Taraflar da dava şartı noksanlığını her zaman ileri sürebilirler". Görev kamu düzenine ilişkin olup yargılamanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden nazara alınması gerekir", 115/2. maddesinde de "Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Ancak, dava şartı noksanlığının giderilmesi mümkün ise bunun tamamlanması için kesin süre verir. Bu süre içinde dava şartı noksanlığı giderilmemişse davayı dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder" düzenlemelerine yer verilmiştir.
"Ticari davalar ve çekişmesiz yargı işlerinin görüleceği mahkemeler" başlıklı TTK'nun 5/1. maddesinde "Aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın asliye ticaret mahkemesi tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevlidir." düzenlemesi yer almaktadır. Mutlak ticari davalar TTK'nun 4. maddesinde sayılmış, bunun yanında aynı maddenin "Her iki tarafın da ticari işletmesi ile ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ticari dava sayılır." hükmü ile nispi ticari davaya ilişkin de düzenleme yapılmış olup, buna göre ticari davadan söz edebilmek için tarafların her ikisinin de tacir olması ve uyuşmazlık konusu işin tarafların ticari işletmesi ile ilgili olması gerekir.
"Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
6100 sayılı HMK'nın 1. maddesi uyarınca mahkemelerin görevi ancak kanunla belirlenir. Asliye hukuk mahkemelerinin görevi HMK'nın 2. maddesinde belirlenmiş olup 2/1 maddesine göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın mal varlığı haklarına ilişkin davalarda aksine bir hüküm bulunmadıkça asliye hukuk mahkemeleri görevli olup 2/(2) maddesine göre de bu kanun ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi diğer dava ve işler bakımından da görevlidir. Başka bir deyişle HMK'ya göre asliye hukuk mahkemeleri genel görevli mahkemedir.
Mahkemece dava konusu taşınmazın ticari işletmeyi ilgilendirdiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş ise de dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6762 sayılı Türk Ticaret Kanununun 3 ve 4. maddesinde ticari işler ve davalar sayılmış olup ticaret mahkemeleri kanunla belirlenen davalarda görevlidir. Her ne kadar taraflar tacir ise de TMK'nın 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen önalım hakkı ticari nitelikte olmayıp, mal varlığı hakkına ilişkindir.
Öte yandan 01.01.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6102 sayılı TTK'nın 3. maddesine göre de bu kanunda düzenlenen hususlarda bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve eylemler ticari iş olarak belirlenmiş 4. maddede de her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işleri ile tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın ticaret mahkemelerinde görülecek davalar sayılmıştır. Dayanağı TMK'nın 732 v.d. maddeleri olan yasal önalım hakkı eşya hukukuna dayalı ve mal varlığı hakkına ilişkin olup doğrudan ticari işletmeyle ilgili olmadığından davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerekir." (Yargıtay 14. HD 2014/6783 E., 2014/10188 K.)
Tük dosya kapsamı bir bütün olarak değerlendirilmekle; tarafların tacir olup olmadığına bakılmaksızın yasal önalım hakkına dayalı olarak açılan huzurdaki davanın genel yetkili Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmesi gerektiği anlaşıldığından mahkememizin görevsizliğine, HMK'nun 115/2. maddesi uyarınca bu dava şartı noksanlığının giderilmesinin de mümkün olmadığı anlaşıldığından davanın usulden reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-DAVANIN MAHKEMEMİZİN GÖREVSİZLİĞİ NEDENİYLE USULDEN REDDİNE,
2-Karar kesinleştiğinde ve talep halinde dosyanın görevli ve yetkili ...NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE,
3-Davada yargılama giderlerinin görevli ve yetkili mahkemece DEĞERLENDİRİLMESİNE,
4-6100 sayılı yasanın 20/1 maddesi gereğince karar kesinleştikten sonra 2 haftalık süre içerisinde taraflarca dava dosyasının görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesi için talepte bulunulmadığı taktirde, mahkememizce re'sen davanın açılmamış sayılacağına karar VERİLECEĞİNE,
Dair tarafların yokluğunda, gerekçeli kararın tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde mahkememize veya mahkememize gönderilmek üzere başka yer Asliye Ticaret Mahkemesine ya da bulunmadığı takdirde Asliye Hukuk Mahkemesine dilekçe verilmesi sureti ile ...Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 10/07/2025
¸ e-imzalıdır ¸ e-imzalıdır