yarım kalan inşaat nedeniyle alacağın temliki hükmündeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine istinaden açılan tescil veya bedel davasında pasif husumet yokluğu ve muvazaa iddialarının temyizen değerlendirilmesi.

Yarım kalan inşaat nedeniyle alacağın temliki hükmündeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine istinaden açılan tescil veya bedel davasında pasif husumet yokluğu ve muvazaa iddialarının temyizen değerlendirilmesi.

Özet: İlk yüklenicinin inşaatı yarıda bırakıp arsa sahipleriyle sözleşmesini feshetmesi üzerine yeni bir yüklenicinin projeyi devralmasıyla dairenin adına tescilini ya da ödediği bedelin iadesini talep eden davacının talepleri, tapu iptal ve tescil yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle, bedel iadesi yönünden ise yeni yükleniciye karşı reddedilerek sadece ilk yükleniciden bedel iadesine karar verilmesi üzerine, davacı vekili tarafından dolaylı sözleşme devri ve muvazaa iddiasıyla temyiz başvurusunda bulunulmuştur.

6. Hukuk Dairesi 2025/2814 E. , 2026/2265 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/980 E., 2025/1018 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Sakarya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahk. Sıf.)

SAYISI : 2024/621 E., 2025/57 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı ... İnş. San. Tic. A.Ş. arasında alacağın temliki hükmünde 4411 ada, 1 parsel sayılı arsa dahilinde kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşa edilecek dairelerden B blok, 1. kat, Daire 4, 140 m², 3+1 taşınmaz için taşınmaz satış vaadi yapıldığını, sözleşmeden ... yükümlülüklerini eksiksiz ve zamanında yerine getirdiği halde davalı ...’un inşaatı yarıda bırakıp terkettiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın davacı adına tescil ve teslimine, bu talebin talebin kabul edilmemesi halinde davacının ödediği 91.600,00 TL'nin fiili ödeme günü olan 23.03.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar ...İnşaat ve ...Yapı İnşaat'a yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ...Yapı vekili cevap dilekçesinde, davacı tarafın, davalı ...İnşaat San. Tic. A.Ş. ile alacağın temliki hükmünde adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparak davalı ...San. Tic. A.Ş'ye 91.600,00 TL ödeme yaptığını, ...San. Tic. A.Ş'nin kat karşılığı esaslarına göre yapacağı inşaatı tamamlamayarak kaçtığını, yarım kalan inşaatı davalı ...Yapı İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti'nin devraldığını, arsa sahipleri olan asli müdahillerin beyanlarından da anlaşılacağı üzere müvekkili ile diğer davalı ...İnşaat arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki müteahhitliğin tüm hak ve vecibeleri ile devredilmesine ilişkin bir sözleşme olmadığını, imalât bedelini devir alması gibi bir durum söz konusu olmadığını, davacının sadece sözleşme yaptığı akidi olan davalı ...A.Ş'ye karşı dava açabileceğini, arsa sahiplerine veya yarım kalan inşaatı tamamlayan müteahhide karşı dava açamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı ... şirketi arasında yazılı 23.03.2018 tarihli alacağın temliki hükmünde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşme gereğince dava konusu B blok, 1. kat, 4 no.lu dairenin, 255.000,00 TL karşılığında davacıya teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, davacının akidi olan davalı yüklenici ... Firması ile müdahil arsa sahipleri arasında düzenlenen 19.04.2017 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı anlaşma suretiyle geçmişe etkili feshedildiği anlaşılmakla birlikte davacının iptal ve tescilini talep ettiği temlik sözleşmesine konu bağımsız bölümün davalı şirketler adına kayıtlı olmaması, tapu malikinin ise davalı sıfatı bulunmaması nedeniyle davacının asli talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekeceği, davacının terditli olarak ileri sürdüğü bedel talebini ise ancak akidi olan davalı ... Şirketi'ne karşı ileri sürebileceği, davalı ...Firması'nın davacının temlik sözleşmesi nedeniyle diğer davalı ... Şirketi'ne ödediği bedelden sorumluluğunun bulunmadığı gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine, davacının tapu iptali ve tescil talebinin pasif husumet yokluğundan reddine, davacının tazminat talebinin davalı ...Yapı İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. yönünden reddine, davacının tazminat talebinin davalı ...İnşaat San. Tic. A.Ş. yönünden kabulü ile 123.592,16 TL'nin dava tarihi olan 24.07.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı ...İnşaat San. Tic. A.Ş'den alınarak davacıya verilmesine'' karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davalıların sözleşmenin devri yerine hukuku dolandıklarını, arsa sahipleri ile ...’un sözleşmeyi feshettiğini ve fesihle eşzamanlı olarak ...yetkilisi tarafından davalı ...’a ilamsız takip yapıldığını ve arsa sahiplerine 89/1 haciz ihtarnamesi gönderildiğini, arsa sahiplerinin de hiçbir itirazda bulunmadan bedeli ...'e ödediklerini, bu hali ile aslında dolaylı olarak sözleşmenin devredildiğini, işlemlerin tamamının muvazaalı olduğunu,

b. Taşınmazın üzerinde tedbir olduğunu, ancak istinaf mahkmesince bunun kaldırıldığını, ardından taşınmazların ...ve ...’e satıldığını, daha sonra 14.09.2021'de ...'e satıldığını ve en son 05.04.2022'de dava dışı kişilere satıldığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı dava konusu olan bağımsız bölümü 23.03.2018 tarihinde davalı ... İnş. San. Tic. A.Ş’den satın aldığını ileri sürerek öncelikle tapu iptal ve tescil, bu talebin kabul edilmemesi halinde ödenen 91.600,00 TL'nin fiili ödeme günü olan 23.03.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Bu durumda öncelikle davacının tapu iptal ve tescil talebi hakkında hüküm verilmeli, bu talebin reddedilmesi halinde terditli olan talebin incelenmesine geçilerek özellikle dava tarihinde dava konusu bağımsız bölümün kimin adına kayıtlı olduğu araştırılmalı, tapu malikinin taraf olmaması halinde ise mecburi dava arkadaşlığı olduğu dikkate alınarak davada taraf olarak yer almasının sağlanması gerekmektedir. Taşınmazın dava sırasında dava dışı kişiye devri halinde ise davacıya tercih hakkı sorularak HMK’nın 125/1. maddesi uyarınca işlem yapılması gerekmektedir.

Yükleniciye yönelik tazminat talebine ilişkin olarak ise, arsa sahiplerine 11.03.2019 tarihinde ... tarafından gönderilen ihtarda Sakarya 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nden 2019/1 Değişik İş sayılı tespit yaptırıldığı ve bu bedelin Baykonuta ödenmesi halinde sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiği, diğer davalı ...Yapı Ltd. Şti’nin de hissedarı ve yetkilisi ...’ın ...'a ilâmsız icra takibi yaptığı, borçlu ... İnş. San. Tic. A.Ş. tarafından itiraz edilmediği ve arsa sahiplerine İİK'nın 89/1. maddesi uyarınca gönderilen haciz ihbarnamesine binaen ...'a inşaattan dolayı borçlu oldukları parayı ...'in hissedarı ve yetkilisi olan ...'a ödediklerine ve bu şekilde muvazaalı olarak sözleşmenin devredildiğini gizlediklerine ilişkin davacı iddiaları mahkemece araştırılıp, sözleşmenin devredildiğinin anlaşılması halinde davalı ...Yapı İnş. Tic. San. Ltd. Şti’nin de tazminattan davalı ... İnş. San. Tic. A.Ş. ile birlikte sorumlu olacağı hususu dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiş ve kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.