dubleks daire satış sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle açılan tapu iptali, tescil veya ödenen bedelin güncel iadesi talepli tüketici davası.

Dubleks daire satış sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle açılan tapu iptali, tescil veya ödenen bedelin güncel iadesi talepli tüketici davası.

Özet: Daire satış sözleşmesiyle kısmen ödeme yapılan dairenin davalı yüklenici tarafından teslim edilmemesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmemesi üzerine açılan davada, ilk derece mahkemesi, resmi şekil eksikliği, arsa sahibi-yüklenici sözleşmesinin feshi, taşınmazdaki takyidatlar ve bedelin tamamının ödenmemesi gibi gerekçelerle tapu iptali, tescil ve kira tazminatı taleplerini reddederek, yüklenicinin edimi yerine getirememesi nedeniyle davacının ödediği bedelin güncel karşılığı olan 209.600,00 TLnin davalıdan tahsiline hükmetmiş, bu karar davacı vekili tarafından istinaf ve temyiz yoluna taşınmıştır.

6. Hukuk Dairesi 2025/2835 E. , 2026/2259 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/633 E., 2025/1039 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 6. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2018/745 E., 2022/1182 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında .... ilçesi, ... Mahallesi, 165 ada, 16-17 parsellerdeki inşaatta 3. kat 28 no.lu dubleks dairenin satışı konusunda sözleşme imzalandığını, satış bedelinin 375.000,00 TL olduğunu, 130.000,00 TL'nin sözleşme anında, 70.000,00 TL'nin de bilâhare ödendiğini, bakiye 175.000,00 TL'nin ise tapu devri esnasında ödenmesinin kararlaştırıldığını, davalının, sözleşme tarihinden itibaren 120 gün içinde taşınmazı tapuda devretmeyi ve 15 ay sonra teslim etmeyi taahhüt ettiğini, sözleşmenin imza tarihi 27.10.2009 olduğundan taşınmazın 24.02.2010 tarihinde müvekkili adına tescili gerekirken, müvekkilinin ısrarlı taleplerine rağmen devri gerçekleştirmediğini, aynı şekilde inşaatın 27.01.2011 tarihinde bitirilerek teslimi gerekirken aradan uzun bir süre geçtiği halde inşaatı bitirmediğini ve daireyi teslim etmediğini, taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı şekilde yapıldığını, inşaatın mahiyeti ile kullanılacak malzemelere dair sözleşme ve toprak sahipleriyle yapılan sözleşme noter kanalıyla yapıldığı halde daire satış sözleşmelerinin tapuya şerh verilmediğini, sözleşmenin hukuken geçerli olduğunu, Yargıtay'ın 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının uygulanması gerektiğini, bu karar çerçevesinde de taşınmazın müvekkili adına tescili gerektiğini, sözleşmede dairenin geç teslimi halinde geciken her ay için 1.000,00 TL kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, teslim tarihinin üzerinden 20 ayı aşkın bir süre geçtiğini, bu durumda davalının geciken her ay için kira bedelini ve faizini ödemesi gerektiğini belirterek, fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, ...ilçesi, İdealtepe mahallesi, 165 ada, 16-17 parselde kayıtlı 28 no.lu dairenin tapu kaydının iptali ile ipotek ve hacizlerden ari olarak müvekkili adına tesciline, tapu devri esnasında ödeneceği kararlaştırılan bakiye bedelin, inşaatın bitirilmesi için gerekli masraf ve ödenmesi gereken kira bedelleri düşülerek belirlenmesine ve tevdi mahalli tayinine, tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla süresinde teslim edilmeme nedeniyle 20 aylık kira bedelinin davalıdan tahsiline, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması durumunda dairenin rayiç bedelinin ödenen satış bedeli oranında davacıya iadesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taraflar arasındaki sözleşmenin resmi yazılı şekle uygun düzenlenmediği, davacı tarafından sözleşme ile kararlaştırılan bedelin tamamının ödenmediği, yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği, taşınmazın üzerinde çok sayıda haciz şerhi ve ipotek olması, bunlara karşı dava açılmamış olması, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiş olması, bunlar arasında devam eden dava bulunması ve taşınmazın tüm bedelinin ödenmemiş olması dikkate alınarak tapunun takyidatlarından ari biçimde davacı adına tescili ve sözleşmeye dayanan kira tazminatı taleplerinin yerinde görülmediği, davacının terditli ikinci talebi yönünden yapılan incelemede ise; yüklenici olan davalının sözleşmede vaad edilen şekilde tapu iptali ve tescil edimini yerine getiremeyeceği, bu nedenle davacının ödemiş olduğu bedel karşılıksız kaldığı için davacının uğradığı zararın davalı yükleniciden tahsil edilmesi gerektiği, davacının, taşınmazın dava tarihi itibari ile güncel değerine oranla ödenen bedeli davalı yükleniciden talep edebileceği, benimsenen bilirkişi raporu ile taşınmazın dava tarihindeki güncel değerinin 375.000,00 TL olarak tespit edildiği, bu bedele oranla davacının ödediği 200.000,00 TL'nin dava tarihindeki güncel değerinin 209.600,00 TL olduğu belirtilerek, bu bedelin yükleniciden alınarak sözleşmede alıcı olan davacıya iadesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, tapu iptali ve tescil talebinin ve kira tazminatı talebinin şartları oluşmadığından reddine, 209.600,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde,

a.Mahkemenin, usul ve yasaya, hakkaniyete, dürüstlük kuralına ve Medeni Kanunun 2. maddesine aykırı olarak, tapu iptali ve taşınmazın davacı lehine tescili yönündeki talepleri reddettiğini,

b.Mahkemece bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden davacı aleyhine karar verildiğini,

c.Kök bilirkişi raporunda menfi zarara ilişkin hesaplama yapılmışken, ek raporda bu yönde kabul edilebilecek hiçbir gerekçe gösterilmeden değişikliğe gidilmesinin kabul edilemeyeceğini, menfi zarar tespiti yönünden yapılan değerlendirmelere itirazlarının giderilmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinin ödenen satış bedeli oranında davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür (TBK.m.112). Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. Alacaklının zararlarının giderilmesinde haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.(TBK.m.114).

Borçlunun temerrüdünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2. fıkrasında ise “Alacaklı, ayrıca borcun ifâsından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebileceği veya sözleşmeden dönebileceği” hüküm altına alınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2. fıkrasında ifade edilen “alacaklının borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebilmesi” aslında alacaklının müspet zarar istemini ifade etmektedir.

Müspet zarardan maksat, satış veya temlik sözleşmenin gereği tam olarak yerine getirilmiş olsaydı, alıcının malvarlığının ulaşacağı değer ile hali hazırdaki değer arasındaki farkı müspet zarar olarak adlandırmak mümkündür.

Kural olarak, “her dava açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanır” Ancak terditli davada belirtilen kuraldan ayrılmak gerekir. Çünkü terditli davada; mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz (...m.111/2).

Davacının asli talebi tapu iptali ve tescildir. Fer’i talebi ise tapunun verilmemesi nedeniyle ... zararının giderilmesidir. Mahkeme davacının asli talebi olan “tapu isteminin” mümkün olmayacağını nihai kararla tespit etmektedir. Asli talebin reddinden sonra aynı zamanda fer’i talep olan,“zararın giderilmesiyle” ilgili değerlendirmeyi de aynı nihai kararda yaparak şartları varsa tazminata hükmetmelidir.

Davacının asli talebi olan “tapu iptali-tescil” talebi, nihai karar anına kadar kabul edilip edilmeyeceği belli olmadığından, fer’i talep olan “zararın giderilmesinin” talep hakkı da asli talebin reddedildiği an yani nihai kararın verildiği tarihte doğmaktadır. Mahkemenin tapu isteminin reddine karar verdiği an davacının zararının doğduğu andır. Bir başka değişle davacının mülkiyet hakkından mahrum kaldığının tespit edildiği andaki taşınmazın rayiç değeri davacı/alıcının oluşan zararıdır.

Davacının malik olmaktan mahrum kaldığı taşınmaz nedeniyle gerçek zararının tespitinde; taşınmazın, nihai karar tarihindeki değerinin esas alınması, yukarıda izah edildiği gibi hukuki olduğu gibi enflasyonist dönemlerde alıcının gerçek zararına hükmedebilmek için hakkaniyete de uygundur. Öte yandan, alıcının karar tarihine kadar olan dönem için munzam zarar davası açmasını önleyeceği için usul ekonomisine de uygundur.

Dava konusu taşınmazın tüm bedeli ödenmiş olmasına rağmen tapu intikali yapılmamışsa yukarıda izah edildiği gibi dava konusu taşınmazın nihai karar tarihindeki (veya en yakın tarihteki) rayiç değerine hükmedilecektir. Taşınmazın kararlaştırılan bedelinin bir kısmı ödenmişse; taşınmazın nihai karar tarihindeki rayiç değeri tespit edilerek ve yüz birim kabul edilmek suretiyle ödenen miktarla oran/orantı kurularak bulunacak meblağ alıcının zararı kabul edilerek hüküm altına alınmalıdır.

Somut olayda, davacı,davalı yükleniciden, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine konu 28 no.lu bağımsız bölümü 27.10.2009 tarihli sözleşme ile 375.000,00 TL bedel karşılığında temliken satın almıştır. Davacı, satın aldığı bağımsız bölümün bedeline karşılık 200.000,00 TL ödemiş olup,bu bedelin, 130.000,00 TL'sini peşin ve 70.000,00 TL'sini taksitle ödemiştir. Kalan 175.000,00 TL sözleşme uyarınca tapu devrinde ödenecektir. Davacıya tapu devri yapılmadığından, davacı tarafından bu miktar davalıya ödenmemiştir.

Davalı yüklenici edimlerini yerine getirmediğinden, arsa sahipleri, yüklenici şirket aleyhine Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi istemi ile fesih davası açmış, dava mahkemece kabul edilerek, sözleşme mahkeme kararı ile geriye etkili olarak feshedilmiş, karar kesinleşmiştir. Bu nedenle yüklenicinin, davacıya temlik ettiği 28 no.lu bağımsız bölümün tapusunun davacıya devri (davacının tapu iptali ve tescil talebinin karşılanması) mümkün değildir. Bu durumda davacının terditli talebi olan "dairenin rayiç bedelinin ödenen satış bedeli oranında davacıya iadesi" talebinin incelenerek bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda temlik edilen taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri esas alınarak hesaplama yapılmıştır. Sözleşme uyarınca yüklenicinin edimi, tamamlanan bir dairenin davacıya tesliminden ibaret olup, dairenin teslim edilmemesi yüklenici kusurundan kaynaklanmıştır. Bu durumda yapılan hesaplamada, dava konusu taşınmazın karar tarihine en yakın rayiç bedeli esas alınarak hesaplama yapılması gerekirken dava tarihinin esas alınması doğru görülmemiştir.

Bu halde mahkemece yapılacak iş, bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak, (dava tarihindeki değil) bozmadan sonra verilecek karara en yakın tarihteki, taşınmazın rayiç değeri keşfen tespit edildikten sonra, bu değerin taşınmazın toplam satış bedeli 375.000,00 TL'nin karşılığı olduğu kabul edilerek, davacının ödediği 200.000,00 TL'nin karşılığının oran/orantı yoluyla bulunarak, bulunacak 200.000,00 TL'ye karşılık gelen rayiç bedelin yeni hüküm tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar vermekten ibarettir.

İzah edilenin dışında bir uygulama yüksek enflasyon da dikkate alındığında davalıdan gerçek satış bedelinin tahsiline engel olacağından kararın bozulması gerekir.

VI. KARAR

Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

(2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle, temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 21.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.