6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kentsel dönüşümünde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan malikin sözleşmenin iptali ve tazminat talebi.
Özet: Riskli yapı ilan edilen taşınmazdaki paydaş davacı, kendisinden yüksek bedel talep edildiğini ve payının satış tehdidiyle imzalatılmaya çalışıldığını iddia ettiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini veya uyarlanmasını ve maddi-manevi tazminat talep etmiş; ilk derece mahkemesi, davacının hissesinin 6306 sayılı yasa uyarınca satılması nedeniyle sözleşme taleplerini konusuz bularak tazminat hakkında hüküm kurmamış; istinaf ise, ilk derece mahkemesinin tazminat talebine ilişkin eksik hüküm kurmasını ve sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği davacının taraf olmadığı sözleşmenin iptali veya uyarlanmasını talep edemeyeceğini belirtmiştir.
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/570 E., 2025/848 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 6. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2021/582 E., 2022/8 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davacının dava konusu Ankara ili, ... ilçesi, 1472 Ada, 19 parselde bulunan üç katlı taşınmazdaki 1 numaralı dairenin mâliki olduğunu, 2020 yılı Ekim ayında kat malikleri toplantısında Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından taşınmazın riskli yapı olduğu tespit edilip tapuya şerh konulduğunu, taşınmazın yıkılarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yeni bir bina yapılmasının görüşüldüğünü, toplantıda alınan karara muhalif olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıdan 390.000,00 TL talep edilmesinin hakkın kötüye kullanımı olduğunu beyan ederek sözleşmeyi imzalamadığını, binanın yıkım işlemi sonrası tarafına .... Noterliğinin 03.06.2021 tarihli ve 4111 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması için gönderildiğini, ihtarnamede 6306 sayılı Kanunun 15/A maddesi uyarınca 15 gün içinde sözleşmenin imzalanmaması durumunda davacının payının Bakanlıkça satışa çıkarılmasına yönelik bildirimde bulunulacağının yazıldığını, bu durumun Anayasa'ya ve sözleşme serbestliği ilkesine aykırı olduğunu, baskı ile davacıyı sözleşmeyi imzalamaya zorladıklarını, kat maliklerinin ve yüklenicinin akraba olduğunu, sözleşmenin tamamen muvazaalı olarak davacının payını yok etmeye çalıştıklarını, sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren 10 ay geçtiğini, o dönemki hal ve koşullara göre sözleşmeyi kabul etmesini beklemenin iyi niyetli olmadığını belirterek, davalılarca imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini, aksi takdirde sözleşmenin uyarlanması ve davacının uğramış olduğu maddi ve manevi zararların davalılardan tahsilini talep etmiştir.II. CEVAPDavalılar ..., ... ve Ferdi Müh. Mim. Müş. İnş. Tic. Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde; davalıların dava konusu olan Ankara ili, ... ilçesi, 1472 ada, 19 parselde bulunan 2, 3, 4, 5 ve 6 no.lu bağımsız bölümlerin maliki olduklarını, 28.03.2020 tarihinde yapılan kat malikleri toplantısında çoğunluk kararıyla binaya ait riskli yapı raporunun hazırlanmasına karar verildiğini, davacının o tarihte toplantıya katılmadığı ve karara karşı çıktığını, ... Belediyesi Yapı Denetim Şube Müdürlüğünce riskli yapı raporu olan binanın yıkılmasına karar verildiğini, davacının Çevre ve Şehircilik Bakanlığının riskli yapı olarak belirlediği binanın yıkım ve yapımını engelleyerek müvekkillerinin mağduriyetine sebep olduğunu, davacının hiçbir anlaşmaya yanaşmamasından dolayı davalıların 6306 sayılı yasa uyarınca diğer davalı ... Müh. San. Tic. Ltd. Şti ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını ve sözleşmeye katılması için davacıya davetiye çıkarıldığını, davanın haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.Davalı ... usulüne uygun olarak yapılan tebligata rağmen davaya karşı cevap sunmamıştır.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; 6306 sayılı Yasa kapsamında yapılan satış işlemi sonrasında davacının üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması kararlaştırılan taşınmazdaki hissesinin satılmış olması nedeniyle söz konusu taşınmazda hisse sahibi olmadığından sözleşmeye de taraf olamayacağı, davacının net bir zararının olmadığı gibi davalılara atfetilebilecek bir haksız fiilin de söz konusu olmadığı, maddi ve manevi tazminat şartlarının da oluşmadığı gerekçesiyle sözleşmenin uygulanmaması yönündeki talebi hakkında davanın konusu kalmadığından esası hakkında karar verilmesine yer olmadığı yönünden karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Mahkemece, kısa kararda davacının maddi ve manevi tazminat istemi hakkında olumlu veya olumsuz şekilde kabul veya reddine dair bir karar verilmeyerek, her talep hakkında ayrı ayrı hüküm kurulması gerektiği ilkesine aykırı hareket edildiği gibi, davaya konu edilen ve davalılar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı tarafından imzalanmadığı, davacının sözleşmeye katılmaması sebebiyle sözleşmenin tarafı olmadığı, diğer arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini ve uyarlanmasını sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği talep edemeyeceğinden davacının sözleşmenin iptali, olmadığı takdirde uyarlanması ve sözleşme sebebi ile uğramış olduğu maddi ve manevi zararların tahsili isteği yönünden aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesis edilerek, davacının aktif husumetinin yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; dava dilekçesinde hak ve nesafet kurallarına açıkça aykırı olan sözleşmenin iptalini, mümkün olmaması halinde Hâkim müdahalesi ile sözleşmenin eşit duruma uyarlanmasını talep ettiklerini, yükleniciye iki tane dubleks daire verilmesi karşılığında müvekkilinden bir bedel talep edilmemesi gerektiğini, talep edilmesi halinde sözleşmenin eşitlik ilkesine aykırı olacağını, bu sebeple dava dilekçesinde arsa sahiplerinden bedel talep etmeksizin sözleşmenin uygulanacağı yönünde hüküm tesis edilmesinin talep edildiğini, Mahkemece sözleşme öncesi sorumluluğa dayandıkları taleplerinin göz ardı edilip müvekkilinin sözleşmede imzasının olmamasından bahisle aktif husumet yokluğu gerekçesiyle davanın reddinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmede davacının imzasının olması halinde irade bozukluğu sebeplerine dayanılarak iptal davası açılacağını, bu sebeple davalılar arasındaki sözleşme kapsamında müvekkilin menfaati de etkilendiğinden sözleşmenin eşit duruma uyarlanmasının talep edildiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali, aksi takdirde sözleşmenin uyarlanması ve davacının uğramış olduğu maddi ve manevi zararların davalılardan tahsili istemine ilişkindir.1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.2.Davacı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğu belirlenen binanın yıkılarak yeniden yapılması yönünde 2/3 hisse çoğunluğuna sahip davalı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini, aksi takdirde sözleşmenin uyarlanmasını ve uğradığı maddi ve manevi zararların tahsilini talep etmiştir. Her ne kadar Mahkemece davaya konu edilen ve davalılar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı tarafından imzalanmadığı, davacının sözleşmeye katılmaması sebebiyle sözleşmenin tarafı olmadığı, diğer arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini ve uyarlanmasını sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği talep edemeyeceğinden davacının sözleşmenin iptali, olmadığı takdirde uyarlanması ve sözleşme sebebi ile uğramış olduğu maddi ve manevi zararların tahsili isteği yönünden aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, 6306 sayılı Kanun hükümleri kapsamında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacıya daire tahsis edildiği, daire tahsisi ve ilgili Kanun hükümleri uyarınca dava konusu talepler yönünden davacının hukuki yararının bulunduğu, davacının taşınmazdaki hissesinin yargılama aşamasında 6306 sayılı Kanun kapsamında satıldığı anlaşıldığından davanın konusuz kaldığı, dosya kapsamında davacının uğradığı zararı somut olarak ortaya koymadığı gibi davalılara atfetilebilecek bir haksız fiil de bulunmadığından maddi ve manevi tazminat şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle sözleşmenin iptaline ve uyarlanmasına ilişkin talep hakkında davanın konusuz kaldığından esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, maddi ve manevi tazminat taleplerine ilişkin davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirir.Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370/2.-4. maddeleri hükmü uyarınca Bölge adliye mahkemesi kararının gerekçesinin ve hüküm fıkrasının düzeltilerek onanması gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1. Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,2. Yukarıda (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararına yönelik temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının (3) numaralı bendinde yer alan “3-Davacının, aktif husumetinin bulunmaması sebebi ile HUSUMET YOKLUĞU NEDENİYLE DAVANIN REDDİNE,” ibaresinin çıkartılarak yerine “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve uyarlanması yönünden açılan davanın konusu kalmadığından esası hakkında KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA, maddi ve manevi tazminat talebi yönünden açılan davanın REDDİNE,” ibaresinin yazılması suretiyle, hüküm fıkrasının (5) numaralı bendinde yer alan “5-Haklarındaki dava husumetten reddedilen davalılardan için karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 7/2 maddesi uyarınca hesaplanan 30.000,00 TL vekalet ücreti alacağının davacıdan alınarak davalılara verilmesine,” ibaresinin çıkartılarak yerine “5-a) Maddi tazminat talebi yönünden; davalılar ..., ... ve ...Müh. Mim. Müş. İnş.Tic. Ltd. Şti kendilerini vekil ile temsil ettirdiklerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 13. maddesine göre tayin olunan 10.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,5-b) Manevi tazminat talebi yönünden; davalılar ..., ... ve ...Müh. Mim. Müş. İnş.Tic. Ltd. Şti davada kendilerini vekil ile temsil ettirdiklerinden, karar tarihi itibariyle yürürlükte olan AAÜT'nin 10. maddesine göre dava değeri üzerinden hesaplanan 20.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine," ibaresinin yazılması suretiyle hüküm fıkrasının ve hükmün gerekçesinin DÜZELTİLEREK ONANMASINA,İstek halinde peşin alınan harcın davacıya iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.