Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının, muvazaalı devirle üçüncü kişiye geçirilen taşınmazın tapu iptali ve kendi adına tescil talebi davası.
Özet: Davacı, yükleniciden satın aldığı ancak yüklenicinin yurtdışına kaçmadan önce muvazaalı şekilde üçüncü bir davalıya devrettiği bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini talep etmiş; ilk derece mahkemesi, davacının kalan ödemeleri tamamlaması ve eksik işler bedellerini karşılaması karşılığında, yüklenicinin daireyi üçüncü davalıya kötü niyetle ve muvazaalı olarak devrettiğini, davalının iyi niyetli olmadığını ve ödeme ispatı yapamadığını değerlendirerek, taşınmazın davacı adına tesciline hükmetmiştir.
6. Hukuk Dairesi         2025/3886 E.  ,  2026/2199 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1684 E., 2025/1287 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.)
SAYISI : 2023/220 E., 2024/220 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ..., ... vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahipleri ... ve ... ile davalı ... İnşaat Tur. İth. İhr. San. Tic. Ltd. Şti. arasında, ... Noterliği'nde 11.11.2010 tarih ve ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" bulunduğunu, sözleşme uyarınca, yüklenici şirketin kendisine isabet eden, Muğla ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1158 ada, 27 parsel üzerinde bulunan A Blok, 2. kat, 12 no.lu, "mesken" vasfındaki bağımsız bölümü, 24.11.2011 tarihli "Gayrimenkul Satış Sözleşmesi" ile davacı müvekkiline 265.000,00 TL bedel ile sattığını, davacı müvekkilinin sözleşmeye istinaden toplam 175.000,00 TL ödeme yaptığını, kalan 90.000,00 TL bedelin ise, teslim tarihinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalı ...'ın ise, yüklenici şirketin gizli ortağı olan ...'ın kardeşi olduğunu, davalı yüklenici şirketin yetkilisi olan ... ve ...'ın yurtdışına kaçtıklarını, kaçmadan önce yüklenici şirketin sözleşme uyarınca kendisine isabet eden beş adet bağımsız bölümü 26.08.2013 tarihinde davalı ...'a; kalan iki adet bağımsız bölümü ise, ...'ın eşinin kardeşi üzerine devrettiklerini, satış gibi gösterilen bu devirlerin muvazaalı olduğunu, daire bedellerinin tapuda düşük gösterildiğini, davalı ...'ın devirden bir gün sonra kötü niyetli olarak, ...A.Ş.'ye 1.750.000,00 TL borçlandığını, buna istinaden bağımsız bölümün tapu kaydı üzerine muvazaalı olarak ipotek tesis edildiğini belirterek davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili adına tescilini; tescil taleplerinin kabul görmemesi halinde, satış bedeli olarak ödemiş oldukları toplam 175.000,00 TL bedelin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; bağımsız bölümü, davalı ...'den satın aldığını, satım ilişkisinin tarafının yüklenici şirket olmadığını, yapılan satışın muvazaalı bir satış olmadığını, üçüncü kişi sıfatı ile iyiniyetli olarak bağımsız bölümü tapudan satın aldığını belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalı ... cevap dilekçesinde; arsa maliki olan davalılar ile diğer davalı şirket arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, dava konusu bağımsız bölümün sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılacak dairelerden olduğunu, yüklenici şirketin sözleşme uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin, arsa sahiplerinden aldığı vekaletnameye istinaden üçüncü kişilere sattığını belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalılardan ... ile davalı şirketin dava dilekçesi tebliğ edilmesine rağmen, davaya cevap vermedikleri tespit edilmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının yükleniciye ödemesi gereken 90.000,00 TL bedelin dava tarihine kadarki güncellenmiş miktarının 96.962,26 TL olduğu, bu miktarın depo ettirildiği, inşaatın % 92 oranında bitirildiği anlaşılmakla, arsa sahibi açısından yapılan devrin kabul edilir nitelikte olduğu, eksik işler bedelinin ise davacının payı oranında olmayıp tüm bağımsız bölümlerdeki eksik işlerin davacıya depo ettirilmesi gerektiği, diğer bağımsız bölümü satın alan kişilerce benzer nitelikte dava açıldığı tüm eksik işler bedeli olan 987.236,79 TL'nin depo edilmesine karar verildiği, yapı kullanma belgesi masraflarının da dava tarihi itibariyle 241.124,30 TL olup, bu miktarın da ödendiği anlaşılmakla birlikte ifa kuralları gereğince taşınmazın davacı adına tesciline karar vermek gerektiği, devrin muvazaalı olup olmadığı yönünden muvazaada ispat yükünün davalıya yüklendiği, davalı tarafından banka dekontlarının sunulduğu, ödemenin ... tarafından değil dava dışı ... tarafından yatırılmış olduğu, diğer bağımsız bölümlerle ilgili bir belgenin olmadığı, Muğla Ağır Ceza Mahkemesindeki beyanından da anlaşılacağı üzere ...'ın taşınmazı muvazaalı aldığı, satış bedelini bizzat davalı şirkete ödediği ispatlanamadığından satış işleminin muvazaalı olduğu gerekçesiyle davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek gerektiği, davalılar ... ve ... arsa sahipleri olup, yükleniciye sözleşme gereği devretmeleri gereken taşınmazları devrettikleri anlaşılmakla, sözleşmeden kaynaklı herhangi bir sorumluluklarının bulunmadığı, yükleniciye bırakılan daireyi devrederek hukuki sorumluluklarının bitmiş olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ile davalılar ... ve ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davalılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı tarafından depo edilmesi gereken meblağların tespiti ve lehlerine takdir edilen vekalet ücreti miktarı yönlerinden verilen kararın hatalı olduğunu, davacı tarafın yükleniciye ödemekle yükümlü olduğu bakiye satış bedelinin de hatalı tespit edildiğini, davanın reddedilen kısmının değeri üzerinden müvekkilleri lehine nispi vekalet ücreti takdir edilmesi gerektiğini beyan etmektedir.
2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; muvazaa iddiasının davacı tarafından ispatlanması gerektiğini, müvekkilinin abisi ...'ın ... adına ödeme yaptığını, dekontların açıklamasında "..." ibaresinin yer aldığını, ilgili ceza dosyasının bekletici mesele yapılmasını, muvazaa iddiasının davacı tarafından ispatlanamadığını, müvekkilinin bedelini ödeyerek daireyi satın aldığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil aksi halde tazminat istemine ilişkindir.
Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalılar ..., ... vekili ile davalı ... vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı harçların temyiz eden davalılar ..., ... ve ...'a yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
20.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.