izmir bölge adliye mahkemesinin, mevcut eser sözleşmesine rağmen yapılan ikinci yüklenicinin elatmasının önlenmesi ve sözleşme geçersizliği talebi kararı.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesinin, mevcut eser sözleşmesine rağmen yapılan ikinci yüklenicinin elatmasının önlenmesi ve sözleşme geçersizliği talebi kararı.

Özet: Davacı yüklenici, kat malikleriyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğini koruyarak, kat maliklerinin davalı ikinci yüklenici ile akdettiği yeni sözleşmenin geçersizliğini ve haksız rekabet oluşturduğunu ileri sürerek davalı tarafından başlatılan inşaatın durdurulması ile tapuya şerh işlenmesini talep etmiş; davalı ise önceki sözleşmelerden haberdar olmadığını, teklif üzerine çalıştığını ve kendi sözleşmesinin geçerli olduğunu savunarak davanın reddini istemiş; ilk derece mahkemesi ise davacının ruhsat başvurusunda bulunmadığını ve taraflar arasında sözleşmenin uyarlanması ve geçerliliğine ilişkin derdest davalar bulunduğunu tespit etmiştir.

T.C.

İZMİR

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

20. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : 2023/1722

KARAR NO : 2026/960

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : İZMİR 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ : 09/09/2022 (Dava) - 23/06/2023 (Karar)

NUMARASI " : 2022/687 Esas - 2023/521 Karar

DAVA : Elatmanın Önlenmesi (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)

BAM KARAR TARİHİ : 21/05/2026

KARAR YAZIM TARİHİ : 21/05/2026

İstinaf incelemesi için Dairemize gönderilen İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 23/06/2023 tarih ve 2022/687 Esas - 2023/521 Karar sayılı dosyasının incelemesi tamamlanmış olmakla HMK'nın 353. ve 356. maddeleri gereğince; dosya içeriğine ve kararın niteliğine göre sonuca etkili olmadığından duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:

DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı kat malikleri ile müvekkili İzmir Karşıyaka .. ....Ada ... parselde kayıtlı ... Apartmanının İzmir 15. Noterliği' nin 12576 ve 12773 sayılı 15.09.2021 tarihli, 13325 sayılı 05.10.2021 tarihli, 02198 sayılı 04.02.2022 tarihli sonraki tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile yeniden inşası hususunda anlaşıldığını, müvekkilinin aynı zamanda taşınmazında kat maliki olduğunu, sözleşme imzalandıktan sonra müvekkili, inşaat alanı artışına yapılabilecek tüm işleri yaptığını, toplam 44 bağımsız bölümünden 43 bağımsız bölüm ile sözleşme yapıldığını, bir dairenin kısmi olarak imzalandığını, imza atan malikin annesinin yoğun bakımda olduğundan sözleşmeyi imzalayamadığını, bir daire maliki ile yurt dışında olduğu için sözleşme yapılamadığını, 28.12.2021 tarihinde Belediye tarafından imar planında değişiklik yapıldığını, kat ve yapı inşaat alanı yani emsal artışı nedeni ile bedel ve sürenin yeniden belirlenmesinin gündeme geldiğini, kat maliklerinden doğan gecikmeler, imza eksikleri nedeni ile sözleşmenin 16.maddesine göre müvekkilin bedel ve süre artışı isteme hakkı oluştuğunu, süreçte tarihi ekonomik gelişmeler TL aşırı değer kaybı nedenleri ile TBK.138 gereği aşırı ifa güçlüğü nedeni ile de sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkı oluştuğunu ve Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2022/258 sayılı uyarlama davası açıldığını, kat maliklerinin davalı ikinci yüklenici ile sözleşme yaptıklarını, müvekkili ile kat malikleri arasındaki geçerli bir sözleşme söz konusu iken davalı ile yapılan ikinci bir sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek, davalı yüklenici tarafından İzmir Karşıyaka .... Ada,... parselde başlanan inşaat işlerinin durdurulması, tapu kaydına davalı şerhi işlenmesi, davalılar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve fiilin geçersiz ve haksız olduğunun tespiti ve haksız rekabetin önlenmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP :

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ve kat malikleri arasındaki ilişkiyi bilmediği, davacı tarafın da aksini ispata yarar herhangi bir delil sunmadığı, müvekkilinin yalnızca kat malikleri tarafından kendisine teklif verilmesi yönünde gelen istek üzerine kat maliklerine, taşınmazın yeniden inşası konusunda teklif verdiği, bu bakımdan da bağımsız yüklenici konumunda olduğu, tapuda hiçbir şerh veya beyan kaydı bulunmayan taşınmaz bakımından müvekkilinin haksız rekabet teşkil eden eylemlerde bulunduğunun kabulü olanaksız olduğu, müvekkili ile kat malikleri arasında akdedilen sözleşmenin taraflar arasındaki uyuşmazlıktan sonra akdedildiği, davacı ve kat malikleri arasında imzalanan sözleşmelerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI :

İlk derece mahkemesince; "...Davacı ile dava dışı kat malikleri arasında İzmir 15. Noterliğinin 15/09/2021 tarih ve 12576-12773, 05/10/2021 tarih ve 13325, 04/02/2022 tarih ve 2198 yevmiye nolu işlemler ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşme kapsamında davacının Karşıyaka Belediyesinin cevabi yazısına göre ruhsat başvurusunda bulunmadığı, imar durum belgesi, kitle tastiği, mimari proje ön olur müracaatında bulunduğu, çoğunluğa katılmayan kat malikleri yönünden de 6306 sayılı yasa kapsamında taşınmazların satışı için İzmir Çevre Şehircilik İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne müracaat edildiği, satış işlemlerine başlanıldığı ancak davacının azledildiğinden bahisle bir kısım kat maliklerinin satış işleminin durdurulması için talepte bulunduğu, çoğunluk şartı ortadan kalktığından il müdürlüğünce satış işleminin iptal edildiği, daha sonra davalının müracaatı üzerine işlemlerin devam ettiği, davacı ile dava dışı kat malikleri arasında sözleşmenin uyarlanması, geçerli olduğunun tespiti isteğine ilişkin olarak Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2022/258 esas sayılı dosyasında uyuşmazlık bulunduğu, davanın derdest olduğu, yine davacı ile dava dışı kat malikleri arasında Karşıyaka 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2022/925 esas sayılı dosyasında kat malikleri kurulunun 07/07/2022 tarihli kararın iptaline ilişkin dava olduğu, davanın derdest olup tahkikat aşamasında olduğu, her ne kadar davacı vekili 27/02/2023 tarihli dilekçesinde davalı şirketin davacı şirket aleyhinde yorum yaptığı, sözleşmeden haberdar olduğu, davacı şirketin iş ve işlemlerinden yararlandığı iddialarında bulunmuş ise de basit yargılama usulüne tabi olan dava konusu uyuşmazlıkta dava tarihi itibariyle iddianın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağının başladığı, bu sebeple davacının dava dilekçesinde bulunmayan yeni iddialarının incelenmesine olanak bulunmadığı, dava konusu uyuşmazlığın sadece davacı ile dava dışı kat malikleri arasında geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunup bulunmadığı, davalının dava dışı kat maliklerini davacı ile olan sözleşmeyi sona erdirmeye yöneltip yöneltmediği, davacı şirketin projelerinden yararlanıp yararlanmadığı hususlarında olduğu, haksız rekabet hallerinin TTK’nın 55.maddesinde örnek kabilinden sayıldığı ve yasa metninde belirtilen durumlardan birinin de müşterilerle sözleşme yapabilmek için onları başkalarıyla yapmış oldukları sözleşmelere aykırı davranmaya yöneltmek olduğu, bu hükmün kendisine menfaat sağlamak için üçüncü kişiler arasında kurulan sözleşmelere müdahale etmek şeklinde anlaşılması gerektiği, TTK 55/1-b-1’de düzenlenen haksız rekabet fiilinin oluşabilmesi için, sözleşenler arasında Borçlar Kanunu hükümlerine uygun olarak kurulmuş ve halen ayakta olan bir sözleşmenin olması gerektiği, ancak bir ön sözleşmenin varlığı halinde bunu ihlale yöneltme de kapsamda görülebileceği, anılan hükümle düzenlenen haksız rekabet halinin oluşabilmesi için aranan bir diğer şart ise, 3. kişinin, sözleşmenin taraflarından birisini onunla bizzat sözleşme yapabilmek için sözleşmeyi ihlale ve sona erdirmeye yöneltmesi olduğu, piyasada bulunan her aktörün dilediği kişiyle ve dilediği şartlarda sözleşme yapma yetkisine sahip olduğu bir serbest piyasa ortamında sözleşmeyi ihlale veya sona erdirmeye yönelik her davranışın haksız rekabet teşkil ettiği söylenemeyecek olup, sözleşmeyi ihlale yönelten davranışların belli bir yoğunluğa ulaşmasının aranması gerektiği, örneğin, 3. kişinin sözleşenlerden birisine onunla sözleşme yapmak istediğini ima etmesi veyahut salt teklif götürmesi haksız rekabet teşkil etmeyecekken, sözleşene sözleşmeyi sona erdirmesi için baskı kurmak, diğer tarafla olan sözleşmesini feshetmesi halinde doğabilecek tazminat sorumluluğunu üstleneceğini taahhüt etmek gibi eylemlerin haksız rekabet teşkil edeceği, bu kapsamda yapılan incelemede mahkememizce taraf tanıklarının dinlenildiği, tarafların delillerinin dosyaya kazandırıldığı, davacı ile dava dışı kat malikleri arasında 2021 yılı Ekim ve 2022 yılı Şubat ayları arasında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığı, bu sözleşmeler uyarınca davacı şirketin kat maliklerine ait taşınmazın yapımını üstlendiği, bu süreçte İzmir ilinde kentsel dönüşüm kapsamında yıkımı gerçekleştirilen taşınmazlara ilişkin olarak %20 imar artışı uygulamasının başladığı, davacının buna ve 2020-2022 yılları arasında inşaat maliyetlerinde yaşanan artışa istinaden dava dışı kat maliklerinden sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin istemde bulunduğu, dinlenilen tanık beyanlarına göre bu kapsamda 2022 Nisan ayında kat malikleri toplantısı yapıldığı, bu toplantıda davacı istemlerinin kabul görmemesi üzerine davacının dava dışı kat maliklerine ihtarname gönderdiği, dava dışı kat maliklerinin de davacı şirkete İzmir 38.Noterliğinin 24/06/2022 tarih ve 11091 yevmiye nolu ihtarnamesi ile sözleşmeden döndüklerine dair ihtarname gönderdiği, davacı şirket ile dava dışı kat malikleri arasında Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/258 esas sayılı dosyasında 05/07/2022 tarihinde açılmış olan sözleşmenin geçerli olduğunun tespiti, süre ve bedel yönünden uyarlanması, teminat mektubu bedelinin iadesi istemli dava bulunduğu, dava dışı kat maliklerinin bu tarihten sonra Karşıyaka 4. Noterliğinin 27/07/2022 tarih 21176 yevmiye nolu işlemi ile davalı şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı, Karşıyaka Tapu Müdürlüğünün 16/09/2022 tarihli yazısına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz üzerinde davacı şirket lehine herhangi bir şerh bulunmadığı, davacıyla yapılan sözleşmelerin sözleşmeyi imza eden kat malikleri için bağlayıcı olduğu, ancak dava dışı kat malikleri tarafından tek taraflı olarak sözleşmenin feshedildiği, her ne kadar davacı sözleşmenin niteliğine göre feshin dava yoluyla yapılması gerektiğini, ihtarname yoluyla sözleşmenin sona erdirilemeyeceğini ve halen geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunduğunu ileri sürmüş ise de, sözleşmenin geçerli olup olmadığına ilişkin davacı ile dava dışı kat malikleri arasında uyuşmazlığın bu dava kapsamında değerlendirilemeyeceği, nitekim buna ilişkin davacının açmış olduğu dava bulunduğu, davacının iş bu davaya konu iddiaları bakımından yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre ön sözleşme bulunması halinde dahi haksız rekabetin gündeme geleceği dikkate alındığında davacı ile dava dışı kat malikleri arasında geçmiş bir sözleşme ilişkisi bulunmasına göre anılan davanın bekletici mesele yapılmasına lüzum bulunmadığı, mevcut verilere göre uyuşmazlığın çözümlenmesinin olanaklı olduğu, bu kapsamda yapılan değerlendirmede, mahkememizce dinlenilen tanıkların müşterek beyanlarına göre davalı şirketin, davacı şirket ile dava dışı kat malikleri arasındaki sözleşmenin kat malikleri tarafından tek taraflı olarak feshedilmesinden sonra kat malikleri ile yeni bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı, bu yeni sözleşmenin salt daha iyi şartlarda sözleşme yapılmasından ibaret olduğu, davalının, davacı şirketi kötüleyen açıklamalarda bulunmak veya davacıyla olan sözleşmenin feshi halinde doğabilecek tazminat sorumluluğunu da üstlenerek kat maliklerini sözleşmeyi sona erdirmeye yönelttiğine dair herhangi bir delil bulunmadığı, davacı tarafından davalı şirket avukatının sözleşmenin feshinden önce kat malikleri toplantısına katıldığı, kat maliklerini sözleşmenin feshine yönelttiği ileri sürülmüş ise de adı geçen avukatın kat maliklerinin avukatı olduğu, bir avukatın birden fazla kişiyi temsil etmesinde herhangi bir yasal engel bulunmadığı, davacı tarafından adı geçen avukatın davalı şirket tarafından dava dışı kat maliklerini temsil etmek üzere görevlendirildiğinde dair herhangi bir ispat vasıtası sunmadığı, kaldı ki bu iddia doğru kabul edilse dahi daha uygun şartlarda sözleşme yapacağını belirterek kişileri sözleşmelerin tarafını değiştirmeye davet etmenin haksız rekabet olarak kabul edilemeyeceği, davacı tarafından kendisine ait planlardan davalının yararlandığı ileri sürülmüş ise de Karşıyaka Belediyesinin cevabı yazısına göre davacı tarafından hazırlanmış ve adı geçen belediye tarafından onaylanmış herhangi bir mimari proje veya teknik belgenin bulunmadığı, bu nedenle davacının davalının kendisinin plan ve projelerinden yararlandığına ilişkin iddiasının da soyut iddiadan ibaret olduğu, kaldı ki inşaat taslak projelerinin belli teknik düzeye sahip her mimar tarafından çizilebilecek projelerden olduğu, davalı eylemlerinin haksız rekabet oluşturmadığı..." gerekçesiyle davanın REDDİNE karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, usulen verilen tefrik kararının doğru olmadığını, delillerin toplanmadığını, tanıklarının dinlenmediğini, yerel mahkemece hatalı değerlendirme yapıldığını, mahkemenin iddianın genişletilmesi hususundaki gerekçesinin doğru olmadığını, yerel mahkemece kendilerine haksız rekabeti oluşturan eylemleri somutlaştırması kapsamında süre verildiğini, süresi içinde de davayı somutlaştırdıklarını, mahkemenin verdiği süre kapsamında somutlaştırma yapılmasının iddianın genişletilmesi kapsamında olmadığını, toplanan delilerle, hakim tarafından kararda belirtildiği üzere, davacı ile kat malikleri arasında geçerli sözleşme olduğunu, kat maliklerini bu sözleşmeyi sona erdirmeye yönlendirdiğinin de kanıtlandığını, mahkemece delillerin yanlış değerlendirildiğini, davalının, dava dışı kat malikleri ile müvekkilinin sözleşmesinden haberdar olduğu halde toplantı yaptığını, müvekkilinin projesi hakkında bir takım yorumlarda bulunduğunu, müvekkilinin güvenilirliğini sarsmak amacıyla kat malikleri arasında gruplaşmaya neden olduğunu, ikinci proje ile müvekkili tarafından başlatılan işlemlerin kullanıldığını, müvekkili idare nezdinde bir takım iş ve işlemler yapıldığını, Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünde riskli yapı işlemlerine müvekkilinin başladığını, sonrasında imar değişikliği ve fazla kat ile ilgili müvekkilini bilgilendirme yapmasına rağmen davalı müvekkilince yapılan bu işlemlerin tümünü kendi projesinde kullandığını, davalı temsilcilerinin, müvekkilininde kat maliki olduğu için hazır bulunan kat malikleri kurulu toplantısında müvekkili şirket aleyhine yorum yaptığını, bu toplantıda proje ile ilgili sunul yapıldığını, davalı şirket yetkililerine uzun süreli kat malikleri ile görüştüğünü, müvekkilinin kat maliklerinin çoğunluğu ile sözleşme imzaladığından haberdar olduğunu, geçerli bir sözleşme olduğu bilindiği halde şirket yetkililerince projelendirme işlemlerine başlandığını, tüm bu eylemlerin haksız rekabet kapsamında olduğunu, yerel mahkemenin, tanık anlatımlarını değerlendirme hususunda yaptıkları itirazları dikkate almadığını, avukat....'nin davacı ve kat maliki olduğu toplantılara katıldığını, avukatın iki tarafında vekili olmasında bir hukuki engel olmamakla birlikte danışıklı iş yapıldığı ve tanıkların doğruyu söylemediğini, yerel mahkemece bilirkişi incelemesi yapılmadan, müvekkilinin projelerinin her mimar tarafından çizebilecek proje olduğu gerekçesinin doğru olmadığını, hakimin mimar olmadığını, bu şekilde emeği küçümseyen yorum yapılamayacağını belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:

Dava, haksız rekabetin tespiti ve önlenmesi istemine ilişkindir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş olup; hüküm davacı vekilince istinaf edilmiştir.

İstinaf incelemesi HMK.nun 355. maddesi uyarınca istinaf sebepleri ile sınırlı olarak ve kamu düzeni yönünden yapılmıştır.

Dosya kapsamı, mevcut delil durumu ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı, davalının, davacı tarafından iddia edilen eylemlerinin sözleşmeyi ihlale ve sona erdirmeye yöneltme noktasında belli bir yoğunluğa ulaştığının dosya kapsamına göre ispat edilemediği, kaldı ki davacının istinaf aşamasında sunduğu soruşturma dosyası içinde yer alan konuşma dökümü içeriğinde de, davalı firma sahibinin söylediği iddia edilen beyanların davacı şirketi kötülemeye veya davacı hakkında yanıltıcı bilgi vermeye yönelik olmadığı, sadece yapılacak sözleşmenin şartları belirtmekten ibaret olduğu, bu sebeple ceza soruşturma dosyasının sonucunun beklenilmesine gerek olmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davacı vekilinin İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/687 Esas - 2023/521 Karar sayılı kararına yönelik istinaf itirazlarının HMK’nın 353/1-b.1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,

2-İSTİNAF AŞAMASINDA; alınması gerekli 732,00 TL istinaf karar harcından peşin alınan 269,85 TL harcın mahsubu ile bakiye 462,15 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, (harç işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine),

3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

4-HMK'nın 333.maddesi uyarınca karar kesinleştiğinde varsa taraflarca yatırılan gider avansından kalan bakiyenin yerel mahkemece hesaplanarak ilgili olduğu tarafa iadesine,

5-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına,

6-Kararın, temyize tabi bulunması nedeniyle Dairemizce taraflara tebliğine,

Dair; dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay İlgili Hukuk Dairesi' ne TEMYİZ yasa yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 21/05/2026