arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdüyle feshi, üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölüm tapularının iptali ve tescili ile tazminat taleplerini içeren davada bozma sonrası yeniden yargılama süreci.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdüyle feshi, üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölüm tapularının iptali ve tescili ile tazminat taleplerini içeren davada bozma sonrası yeniden yargılama süreci.

Özet: Arsa sahibi ile yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıkta, arsa sahibinin sözleşmenin feshini, tazminat ve üçüncü kişilere devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptalini talep etmesi üzerine, ilk derece mahkemesinin feshin geriye etkili olduğuna karar verdiği, bölge adliye mahkemesinin bu kararı kaldırarak yeniden hüküm kurduğu ancak gerekçe ile hüküm arasındaki çelişki nedeniyle Yargıtay tarafından bozulduğu, bunun üzerine bölge adliye mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararın tekrar temyiz incelemesine tabi tutulduğu bir davadır.

6. Hukuk Dairesi 2025/2991 E. , 2026/2083 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/175 E., 2025/332 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Gemlik 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/535 E., 2021/679 K.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davacı-karşı davada davalı ... ile davalı-karşı davacı ... vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile davalı ... arasında 2 45... parsellerdeki taşınmazlar üzerine inşaat yapılması için 19.03.2015 tarihinde düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaatın teslim edileceği tarihin 08.04.2017 olmasına rağmen inşaatın %40 bittiğini, müvekkilinin davalıyı inşaatı devam ettirmeyerek sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle vekaletten azlettiğini, davalının 2 no.lu bağımsız bölümü ...'a sattığını, 3 no.lu bağımsız bölümü ise ...'e, daha sonra ...'e daha sonra da ...'e devrettiğini, davacının, davalının davaya konu inşaatı süresinde teslim etmemesi nedeniyle kendisine kalacak olan bağımsız bölümleri halen alamadığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini, inşaatın yıkılması gerektiği tespit edildiği takdirde yıkım bedel ve masraflarının davalıdan tahsilini, yıkım gerekmediği takdirde davacıya bedelsiz olarak terkinini, davacıya, belediyece onaylanmış ruhsat ve projeler doğrultusunda inşaatı tamamlama yetkisi verilmesini, kira ve inşaatın tamamlanmasından kaynaklanacak masraflardan ... maddi tazminatın tespiti ile şimdilik 1.000,00 TL maddi ve 5.000,00 TL manevi tazminatın tahsilini, dava konusu 2 ve 3 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş, 06.05.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile maddi tazminat talebini 41.026,50 TL’ye artırmıştır.

II. CEVAP VE KARŞI DAVA

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin iyiniyetli olup, taşınmazın tüm bedelini ödediğini, davacı arsa sahibi ile görüşerek ve arsa sahibinin yükleniciye güvenebileceğini belirtmesi üzerine ...’den satın aldığını savunarak davanın reddini istemiş, karşı dava dilekçesinde ise feshin geriye etkili olması halinde yüklenicinin dolayısıyla yüklenicinin halefi olan müvekkilinin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince arsa sahibinden hak talebinde bulunabileceğini ileri sürerek şimdilik 1.000,00 TL’nin tahsilini istemiş, 30.04.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 9.276,23 TL’ye artırmıştır.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin yükleniciden taşınmazı bedel ödeyerek satın aldığını, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, borcun bir kısmını dava konusu binanın asansörünü yaparak ödediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 30.09.2021 tarihli kararı ile inşaatın tamamlanma oranının %17 olması nedeniyle feshin geriye etkili sonuç doğuracağı, sözleşmenin geriye dönük feshinde tapuların arsa sahibine dönmesi gerektiği gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine, manevi tazminat isteminin ve tapu iptal tescil talebinin kabulüne, karşı dava yönünden ise inşaatta yapılan imalat bedelinin 50.302,73 TL olduğu, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep etmiş olduğu miktarın karşı davacının ilgili bağımsız bölümdeki payı oranında olacağı gerekçesiyle karşı davanın kısmen kabulü ile 4.248,21 TL'nin karşı davalıdan alınarak karşı davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 30.09.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 30.03.2023 tarihli kararı ile istinaf başvurularının esastan kabulü ile kararın kaldırılmasına ve yeniden esas hakkında karar verilmek suretiyle asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 30.03.2023 tarihli kararının süresi içinde davacı-karşı davalı arsa sahibi ile davalı-karşı davacı ... ve davalı ... vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, gerekçede İlk Derece Mahkemesi kararı usul ve yasaya uygun bulunmasına rağmen istinaf başvurularının kabulü ile yeniden hüküm kurulduğu, gerekçe ve hüküm arasında çelişki yaratılarak karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat süresi 24 ay kararlaştırılmasına rağmen, davalı yüklenicinin herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunmadığı gibi inşaat seviyesinin %17 seviyesinde kaldığı, inşaatın tamamlanma seviyesine göre davalı arsa sahipleri için sözleşmenin haklı nedenle feshi koşullarının oluştuğu, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olamayacakları, böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanamayacağı, geriye etkili fesih koşullarının oluşması halinde davalı üçüncü kişiler adlarına kayıtlı olan tapu paylarının da iptali ile davacı arsa sahipleri adına tescili gerektiği, sözleşmenin feshinde menfi zarar talep edilebileceği, davacının bu yönde ispatlanmış bir menfi zararı bulunmadığından maddi tazminat talebinin reddi gerektiği, manevi tazminat talebi koşullarının oluşmadığı, karşı dava yönünden ise; yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden ... haklarını ayrıca yazılı olarak temlik etmedikçe, anılan sözleşmeye dayalı hakların da devri anlamına gelmeyeceği, dolayısıyla talep konusu imalat bedeli için özel temlik sözleşmesi gerektiği, böyle bir sözleşme ibraz edilmediğine göre yükleniciden daire alan davalıların, arsa sahibinden imalat bedeli alamayacağı gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle asıl davanın kısmen kabulüne arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile 2 ve 3 nolu bağımsız bölümün davacı adına tesciline, yıkım talebi ve inşaatı bedelsiz devretme talebi, kira kaybı ve manevi tazminat talebinin reddine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı- karşı davada davacı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davacının yükleniciye verdiği vekalet ile taşınmazların satıldığını, 3. kişilerin bu vekaletnameye dayanarak parasını ödeyerek taşınmazı satın aldığını, müvekkilinin İçtihadi Birleştirme Kararı gereğince iyiniyetinin korunması gerektiğini,

b.Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya tapu devri sözleşmesinin aynı zamanda alacağın temliki olduğunu, karşı davanın reddi gerekçesinin bu nedenle yerinde olmadığını,

c. Islah taleplerinin değerlendirilmediğini, 4.248,21 TL yerine 50.302,73 TL bedele hükmedilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2.Katılma yoluyla davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Kira kaybı zararının tazmin edilmesi gerektiğini,

b.Manevi zarar doğduğundan manevi tazminata hükmedilmesi gerektiğini,

c. 2025 yılı A.A.Ü.T.'ye göre lehe vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken 2021 yılı için geçerli vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile maddi ve manevi tazminatın tahsili, karşı dava da ise maddi tazminat istemine ilişkindir.

1.Asıl davada davalı ... vekili ile katılma yoluyla davacı vekilinin asıl davaya yönelik temyiz itirazları yönünden;

1.1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl davada katılma yoluyla davacı vekilinin tüm, davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

1.2.Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme kararı ve Dairemiz yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece bir değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerekmekte ise de; somut olayda davalı ... vekili cevap -karşı dava dilekçesinde aynen “Müvekkil, 80.000 TL alacağını alabilmek için dava konusu taşınmazı gidip yerinde gördüğünde; inşaatın bodrum katı ile birinci katının kaba inşaatının bittiğini, ikinci katın tablesinin atıldığını, yüklenici tarafından inşaatın yapımına devam edildiğini görmesiyle bu kez, davacı arsa sahibi ile görüşerek 3 nolu bağımsız bölümü alacağına karşılık alacağını ayrıca 50.000 TL de ödeme yapacağını söyleyerek bu hususta bilgisinin olmasını ve ayrıca müteahhide güven duyup duymaması gerekip gerekmediğini davacı arsa sahibine sormuş, arsa sahibi davacı; "müteahhit ...'a güvenebileceğini, gönül rahatlığıyla yeri almasını kendisinin kefil olduğunu" söylemesiyle davalı müvekkil arsa sahibi davacının bu taahhüdü ile bu teklifi kabul etmiştir.” beyanı olduğu anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece, dosya kapsamından davalı ...’in, dava konusu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici tarafından yapıldığını, tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği gerekçesiyle tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmiş olması bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, sonucu itibarıyla doğru bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması, 6100 sayılı Kanun’un 370/4 hükmü gereğidir.

2. Karşı davada davacı vekilinin karşı davaya yönelik temyiz itirazları yönünden;

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup karşı davada davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Asıl davaya yönelik olarak katılma yoluyla davacı vekilinin tüm, davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2.Asıl davaya yönelik olarak davalı ... vekilinin Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmeye yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile sonucu itibarıyla doğru olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının asıl davada gerekçesinin değiştirilerek ve DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

3.Karşı dava yönünden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA

Fazla yatırılan harcın istek halinde karşı dava yönünden temyiz eden davalı ...'e iadesine,

Aşağıda yazılı harcın asıl ve karşı dava yönünden temyiz eden davacı ...'dan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.