arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi iddiasıyla açılan davada, yüklenicinin tevhit işlemini gerçekleştirememesi ve tacir basiretiyle hareket etmemesi nedeniyle müspet zarar talebinin reddi temyiz edildi.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi iddiasıyla açılan davada, yüklenicinin tevhit işlemini gerçekleştirememesi ve tacir basiretiyle hareket etmemesi nedeniyle müspet zarar talebinin reddi temyiz edildi.

Özet: Davacı yüklenicinin, komşu parsellerle tevhit yapma şartına bağlı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini kendi kusuruyla değil, tevhit sürecinde yaşanan sorunlar ve arsa sahiplerinin kötü niyetli davranışları sonucu tamamlayamadığı iddiasıyla, sözleşmenin haksız feshedildiğini belirterek müspet zarar, ödenen bedeller ve masrafların tazminini talep ettiği davada, ilk derece mahkemesinin yükleniciyi basiretsiz davranmakla ve kusurlu olmakla değerlendirip tazminat taleplerini reddetmesi, istinafın sadece yargılama gideri yönünden kararı kısmen kaldırması üzerine, davacı yüklenicinin arsa sahiplerinin kötü niyetli olduğunu ve zarara uğradığını ileri sürerek temyiz başvurusunda bulunduğu hukuki uyuşmazlıktır.

6. Hukuk Dairesi 2025/2914 E. , 2026/2036 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2022/1773 E., 2025/881 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İzmir 17. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/5 E., 2022/348 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında İzmir İli, ... İlçesi, ...Mah., 142 ada, 147 parsel üzerinde İzmir 16. Noterliği'ne 11.02.2016 tarihli taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sözleşmede 1 42... parselde kayıtlı arsanın komşu parsellerle tevhidinden sonra oluşacak yeni parsel üzerinde inşaat yapılması konusunda anlaşma sağlandığını, sözleşmede inşaat süresinin belediyeden ruhsat alındıktan sonra 12 ay olarak belirlendiğini sözleşmede yine komşu parsel sahipleri ile anlaşma sağlanamaması durumunda ortaklığın giderilmesi davasının açılacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin zorunlu tevhit işlemi için yan parsel sahipleri ile anlaşma sağlayamadığını, davalı arsa sahiplerinin tevhit işlemlerine ilişkin açılan davalar devam ederken davalardan feragat ettiklerini, müvekkilinin inşaat yapımını kasıtlı ve kusurlu olarak geciktirme durumunun söz konusu olmadığını, dava konusu parsele ilişkin tüm vergilerin arsa sahipleri adına müvekkili tarafından ödendiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin haksız feshi nedeniyle 50.000,00 TL müspet zararın azil tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalılardan tahsiline, terditli olarak davalılara ödenmiş olan 27.500,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi neticesinde belirlenecek bedelinin tahsiline, ödenen vergi, noter masrafları ve cezai şart alacağı için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 50.000,00 TL'nin azil tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 03.07.2022 tarihli ıslah dilekçesi ile müspet zarar alacağını 2.780.000,00 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacı yüklenicinin süresi içerisinde sözleşmedeki edimlerini yerine getiremediğini, tevhit işlemini süresi içinde yapmadığını, sözleşmenin müvekkilleri için çekilmez hale geldiğini, davacının iddia ettiği gibi zarar oluşmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tacir statüsünde olan davacı yüklenicinin ucu açık ve sonuçlanması 3. kişilerin iradesine bağlı sözleşme yaparak basiretli tacir gibi davranmadığı, sözleşmenin ifası için makul sürenin aşıldığı, aynı taşınmaz ile ilgili dava dışı ... Grup... Ltd Şti'nin yan parseller ile anlaşma sağlayarak tevhit işlemi sonrası inşaatı kısa sürede tamamlandığı, 4 yıl boyunca sözleşmenin ifa edilememesinde davacı yüklenicinin kusurlu olduğu, davacı yüklenicinin kendi kusuruna dayalı tazminat talebinde bulunamayacağı gerekçesi ile müspet ve menfi zarar taleplerinin reddine, davacının davalılara ödediğini iddia ettiği 27.500,00 TL ile ilgili olarak yazılı belge sunmadığı, verilen süreye rağmen yemin deliline başvurulmadığı gerekçesi ile talebin reddine, davacı yüklenicinin davalılara ait taşınmaz ile ilgili olarak yaptığı emlak vergisi ödemesinin davalılardan tahsili mümkün olduğu gerekçesi ile 1.967,57 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemece davacı yüklenicinin terditli talebi yönünden davanın kısmen kabulüne karar vermesine rağmen yargılama ve vekalet ücretini asli talep miktarı üzerinden hesaplamasının usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesi ile istinaf başvurusunun kabulü ile karar yargılama gideri ve vekalet ücreti yönünden kaldırılarak yeniden esas hakkında karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalıların sözleşme imzalandığı sırada taşınmazda tevhit işlemleri yapılacağından ve 3. kişilerle anlaşma sağlanamaması durumda izalei şuyu davası açılacağından haberdar olduklarını, davalıların sözleşmenin özel maddesini ihlal ettiklerini, davalı arsa sahiplerinin müvekkili saf dışı etmek suretiyle zorunlu tevhit için rıza göstermeyen komşu parsel maliki ile anlaştığını ve parsel maliklerinin birlikte hareket ederek başka bir yüklenici ile inşaata başladıklarını, davalıların dava konusu sözleşmeye riayet etmemekle tamamen keyfi ve kötü niyetli olduklarını, bilirkişi raporunda müvekkilin kâr kaybı yani müspet zararı 2.780.000 TL olarak hesaplanmasına rağmen mahkemece asli talep yönünden talebin reddine karar verilmesinin usul hatası olduğunu, emlâk vergisi ödemelerine ilişkin yapılan masrafın iadesine karar verildiği belirtilmiş ise de bu bedele hükmedilmediğini, davalılara ödenen 27.500,00 TL yönünden yemin deliline başvurulup başvurulmayacağına dair verilen sürenin kesin olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi sebebiyle müspet zarar tazmini, terditli olarak menfi zarar tazmini ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

Taraflar arasında 11.02.2016 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bu sözleşmeye göre davalılara ait 1 42... nolu parselde bu arsanın komşu parsellerle tevhidinden sonra meydana gelecek yeni parsel üzerinde davacı yüklenicinin bodrum kat, zemin ve 4 normal katlı inşaat yapması karşılığında arsa sahiplerine 8 bağımsız bölümün verilmesinin kararlaştırıldığı, “Özel Madde” başlıklı maddede ise bağımsız bölüm paylaşımının ihdas ve komşu parselin birleşmesinden oluşacak kütle üzerinden yapıldığı,ihdas olan parsel ile anlaşma sağlanamazsa izaleyi şuyu davasının açılacağı, açılacak bu davanın tüm masraflarının ve hisse bedellerinin yüklenici tarafından ödeneceğinin ve arsa sahiplerinin alınacak bu hisselerden herhangi bir hak talep etmeyeceklerinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Dosya kapsamına göre sözleşmenin imzalanmasından sonra davalı arsa sahipleri tarafından 22.11.2016 tarihinde İzmir 7. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/1283 Esas sayılı dosyada komşu 55 no'lu parsel sahipleri aleyhine tevhit işlemi yapılması ile oluşacak tek parseldeki ortaklığın giderilmesi talebi ile dava açıldığı, mahkemece yapılan yargılama sırasında görevlendirilen bilirkişi tarafından 1 47... no'lu parselin tevhidi için tevhit ve yola terk dosyasının hazırlanıp belediyeye sunulduğu ancak işlemlerin yasal engeller nedeniyle tamamlanamadığı sonuçta mahkemece verilen 06.07.2018 tarihli karar ile tevhit ve ifraz işlerinin idari nitelikte olup davalıların rızalarının da bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, davacıların istinaf başvurularının İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'nin 01.10.2019 tarihli, 2018/2614 Esas, 2019/1817 Karar sayılı ilamı ile esastan reddedildiği görülmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasının reddinden sonra davalı arsa sahiplerinin vekili olan Avukat ... tarafından tevhit için ... Belediyesi'ne başvuru yapıldığı, bu başvurunun belediyenin 08.08.2018 tarihli kararı ile reddedildiği, Avukat ... tarafından 27.09.2018 tarihinde yeniden talepte bulunulduğu, bunun üzerine belediye tarafından 23.10.2018 tarihli yazı ile tapu müdürlüğünden görüş sorulduğu, tapu müdürlüğünün 25.10 2018 tarihli yazısı ile tüm maliklerin bizzat imzası alınarak tescil işleminin yapılabileceğini bildirdiği anlaşılmaktadır.

Bu aşamadan sonra davalı arsa sahipleri vekili Avukat ... tarafından dava dışı ... Belediyesi aleyhine 142 ada, 147 no'lu parselin komşu 142 ada, 55 sayılı parsel ile tevhit işlemi için yaptıkları başvurunun reddi ile ilgili 08.08.2018 tarihli kararın iptali için İzmir 4. İdare Mahkemesi 2018/1219 Esas sayılı dosyada dava açtıkları, bu davanın 05.12.2019 tarihli karar ile reddedildiği, İdare mahkemesindeki dava devam ederken davalı arsa sahipleri vekili tarafından 02.10.2019 tarihinde belediyeye yeniden başvurulduğu bu başvurunun da 07.10.2019 tarihli karar ile idare mahkemesinde görülmekte olan dava nedeniyle reddedildiği, davalı arsa sahipleri vekili tarafından dava dışı ... Belediyesi aleyhine 142 ada, 147 no'lu parselin komşu 142 ada, 55 sayılı parsel ile tevhit işlemi için yaptıkları başvurunun reddine ilişkin 04.07.2019 tarihli kararın iptali için İzmir 6. İdare Mahkemesi 2019/1346 Esas sayılı dosyada dava açtıkları, bu davadan daha sonradan feragat ettikleri mahkemece 24.03.2020 tarihinde feragat nedeniyle davanın konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar verildiği görülmektedir.

İdare Mahkemesindeki davalar devam ederken davalı arsa sahipleri 09.12.2019 tarihinde dava dışı yeni yüklenici ... Grup ...Ltd. ile kat karşılığı sözleşme imzalamışlar aynı şekilde bitişik parsel sahipleri de aynı yüklenici ile 06.12.2019 tarihinde kat karşılığı sözleşme imzalamışlar bu sözleşmelerin imzalanmasından sonra belediyedeki tevhit talebi 07.01.2020 tarihinde kabul edilip en son 04.03.2020 tarihinde imar durum belgesi düzenlenmiştir.

Davalı arsa sahipleri tüm işlemlerin tamamlanmasından sonra 18.03.2020 tarihinde her hangi bir sebep göstermeksizin davacı yükleniciyi azletmişler, 14.10.2020 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiklerini açıklamışlardır.

Mahkemece mahallinde yapılan keşifte bodrum kat, zemin ve 4 normal kat ile çatı katı olarak toplam 10 bağımsız bölüm bina yapıldığı tespit edilmiştir.

Görüleceği üzere taraflar arasındaki sözleşmenin imzalanmasından sonra davacı yüklenici tarafından tevhit-ifraz işlemleri için çalışmalara başlandığı, bitişik parsel sahipleri ile anlaşma sağlanamaması üzerine ortaklığın giderilmesi davası açıldığı, bu davanın devamı sırasında mahkemenin görevlendirdiği bilirkişinin tevhit-ifraz işlemleri için gerekli projeyi de hazırlayıp belediyeye sunduğu mahkemece sonradan davanın reddine karar verildiği, bu dava devam ederken arsa sahiplerinin vekilleri tarafından belediyeye başvuruların da devam ettiği, idare mahkemesinde davalar açıldığı, bu davalardan İzmir 4. İdare Mahkemesi'nin 2018/1219 Esas sayılı dosyasında açılan davanın reddine, İzmir 6. İdare Mahkemesi'nin 2019/1346 Esas sayılı dosyasında açılan davanın arsa sahiplerinin bizzat verdikleri dilekçe ile feragat ile sonuçlandığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmede inşaatın ancak bitişik parselde tevhit işlemi sonrasında yapılabileceği her iki tarafın bilgisindedir. Bunun için gerektiğinde ortaklığın giderilmesi davasının açılacağı da sözleşmede belirtilmiştir. Açılan dava giderlerinin yüklenici tarafından karşılanacağı sözleşmede kabul edilmiş olup hem sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası hem de idare mahkemesinde davalar açılmıştır. Bu davaların giderlerinin yüklenici tarafından karşılandığı anlaşılmakta olup dosya kapsamına göre davalı arsa sahipleri tarafından aksine bir iddiada da bulunulmamıştır. Sonuçta yüklenicinin tevhit için yasal işlemlerin tamamlanması için gereken yükümlülükleri yerine getirdiğinin kabulü gerekirken yargıda geçen sürenin makul bekleme süresini aştığını kabul etmek dosya koşullarında kabul edilebilecek bir olgu değildir. Arsa sahipleri ise daha yasal süreç tamamlanmadan fesih iradelerini dahi bildirmeden yeni bir yüklenici ile sözleşme yapmışlar yüklenicinin azlini bile yeni sözleşmeden sonra gerçekleştirmişlerdir. Bu durumda tarafların fesih iradelerinin dava ile birleştiğine yönelik gerekçe doğru olsa da arsa sahiplerinin iyiniyetli ve kusursuz olduklarına ilişkin mahkeme gerekçesi yerinde değildir.

Sonuç olarak mahkemece yapılması gereken iş sözleşmenin feshinde davalı arsa sahiplerinin kusurlu olduklarının kabulü ile davacı yüklenicinin dava dilekçesindeki taleplerinin bu gerekçe kapsamında konusunda uzman bir bilirkişiden alınacak rapor ile değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesinden ibaret olup yanılgılı hukuki değerlendirme ile karar verilmesi doğru olmamış bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.