Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının, tapu devri yapılmaması üzerine tapu iptali, tescil ve ödenen bedelin iadesi talepli davasında istinaf mahkemesi kararının temyiz incelemesi.
Özet: Bu hukuki evrak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciden bağımsız bölüm satın alıp bedelini kısmen ödeyen davacının, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi ve taşınmazı üçüncü kişiye satması üzerine tapu iptali ve tescil talebiyle açtığı davada, ilk derece mahkemesinin yüklenicinin sözleşmeyi ihlali nedeniyle tapu iptali ve tescil talebini reddederek, arsa sahibi ve üçüncü alıcıya karşı pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verdiği, ancak davacının uğradığı zararın karşılığı olarak sözleşme bedelinin yükleniciden tahsiline hükmettiği ve bu kararın istinaf mahkemesince de onanarak temyiz incelemesine sunulduğu bir yargılamayı özetlemektedir.
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2236 E., 2025/1400 K.BİRLEŞEN DAVA BURSA 5. TÜKETİCİ MAHKEMESİ 2022/85 ESAS İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 5. Tüketici MahkemesiSAYISI : 2022/62 E., 2023/532 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davalarda davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA1-Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı ... İnş. Müh. San. ve Tic. A.Ş'nin arsa sahipleriyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yükleniciye bırakılacak A blok, 8 no.lu bağımsız bölümü 30.04.2018 tarihli yazılı sözleşme ile 250.000,00 TL bedelle satın aldığını, müvekkilinin toplamda 102.500,00 TL ödeme yaparak sözleşme gereği edimlerini yerine getirdiğini, kalan bedelin ise tapu devrinde ödeneceğini, davalıların daha fazla kâr elde etmek amacıyla tapu devrini yapmayıp bina inşaat halindeyken binadaki bağımsız bölümlerin tamamının satışa çıkarıldığını ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bağımsız bölümün sözleşme bitim tarihi olan 30.08.2019 tarihinden itibaren işleyecek gecikme tazminatının tahsiline, aksi halde davalılara ödenen 102.500,00 TL’nin denkleştirici adalet ilkelerine göre güncellenerek çıkacak bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.2-Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ... ...'in maliki olduğu A blok, 8 kapı numaralı bağımsız bölümün 30.04.2018 tarihinde müvekkiline satıldığını, yüklenici ve parsel sahiplerinin daha fazla kâr elde etmek amacıyla tapu devrini yapmayıp bina inşaat halindeyken bağımsız bölümlerin tamamını satışa çıkardıklarını, dava konusu taşınmazın davalıya satıldığını, dava konusu bağımsız bölümün satış fiyatları incelendiğinde satışın muvazaalı olduğunun anlaşılacağını ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bağımsız bölümün sözleşme bitim tarihi olan 30.08.2019 tarihinden itibaren işleyecek gecikme tazminatının tahsiline, tapu iptali mümkün olmadığı takdirde davalılara ödenen 102.500,00 TL’nin denkleştirici adalet ilkelerine göre güncellenerek çıkacak bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAP1-Asıl davada davalı ... İnş. Müh. San. ve Tic. A.Ş. yetkilisi cevap dilekçesinde; davacının ödemeleri tamamlamadan tapu devri yapılmasını talep ettiğini, ödemelerin tamamlanmasından sonra tapu devri yapılacağının belirtilmesi üzerine daireyi almaktan vazgeçerek icra takibi başlattığını, bu dönemden sonra kalan işlerin şirkete verilecek dairelerden karşılanarak arsa sahipleri tarafından taşerona yaptırıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.2-Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; yüklenici edimlerini yerine getirmediği için tapu devrinin mümkün olmadığını, inşaatın sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanmadığını, halen eksik ve ayıplı olduğunu, yüklenicinin inşaatı tamamlamadan kaçtığını, yüklenicinin haklarına halef olan davacının herhangi bir alacak talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.3-Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; tapuda yapılan incelemede taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh olmadığını, müvekkilinin iyiniyetli olarak taşınmazı satın aldığını, davacının muvazaa iddialarının asılsız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle sözleşme hiç yapılmamış gibi değerlendirilerek tarafların karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilecekleri, arsa malikinden tapu iptali ve tescil talep etmenin mümkün olamayacağı, davacının ödemiş olduğu bedelin iadesini de satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan davalı müteahhit/inşaat şirketinden talep edebileceği gerekçesiyle tapu iptal ve tescil talebinin reddine, davalılar ..., ... ve ... hakkında açılan tazminat davasının pasif husumet yokluğu nedeniyle ayrı ayrı reddine, davalılardan ... İnşaat Mühendislik Sanayi Ticaret A.Ş. aleyhine açılan tazminat davasının kabulü ile, 250.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte bu davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen davanın karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriAsıl ve birleşen davalarda davacı vekili temyiz dilekçesinde; mahkemenin muvazaa iddialarını görmezden geldiğini, D.İş dosyasında yapılan tespitten anlaşılacağı üzere yüklenicinin işi teslim etmesinin 33 ay, 15 gün gecikmesine rağmen sözleşmeyi feshetmek yerine yüklenici ile danışıklı olarak 3. kişilere devrettiklerini, davalıların cevaplarından ve başka dosyalarda verdikleri beyanlardan davalılar arasında sözleşme iradesinin devam ettiğinin anlaşıldığını, yapı ruhsatının halen yüklenici şirket adına kayıtlı olduğunu, tüm arsa sahiplerinin davaya dahil edilmesi ve taraf teşkili sağlanmasından sonra hüküm kurulması gerektiğini, Bursa 15. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2023/3 D.İş numaralı dosyada alınan tespit raporunda davaya konu bağımsız bölümün bulunduğu blokun genel fiziki gerçekleşme oranının %90 olduğunun ve işin tamamlanma süresinin 30 gün olduğunun tespit edildiğini, bilirkişi raporlarında davaya konu bağımsız bölümün tamamlanma oranı ile bloğun tamamlanma oranı arasında ciddi fark bulunduğunu, bu çelişkiyi giderilmeden karar verdiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil aksi halde tazminat istemine ilişkindir. 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.2. Davacının yükleniciden 30.04.2018 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu A blok, 8 no.lu bağımsız bölümü 250.000,00 TL bedelle satın aldığı, bu sözleşme kapsamında 102.000,00 TL ödeme yaptığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yüklenicinin arsa sahipleriyle yaptığı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca işi %80 seviyesine getirdiği alınan bilirkişi raporuyla tespit edilmiştir. Yüklenici arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirmediğinden ve dava konusu bağımsız bölüm taşeron ... tarafından tapu maliki ...’ye devredildiğinden davacının asli talebi olan tapu iptal isteminin karşılanmasının mümkün olmadığı, kaldı ki kayıt malikinin kötüniyetli olduğunun da ispat edilemediği anlaşılmıştır. Bu halde davacının ikincil talebi olan ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkelerine göre tahsiline hükmedilmesi gerekir. Alınan bilirkişi raporunda bu bedel 293.000,00 TL olarak tespit edilmesine rağmen İlk Derece Mahkemesince 250.000,00 TL’ye hükmedilmesi dosya içeriği ile çelişmiş ve bu husus bozmayı gerektirmiş ise de yapılan bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2. maddesi hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ile İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle;1.Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,2.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,3.Davacı vekilinin temyiz itirazının kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının 1-(C) numaralı bendinde yer alan “250.000,00 TL” ibaresinin çıkartılarak yerine “293.000,00 TL” ibaresinin yazılmasına, 3 numaralı bendinde yer alan “17.077,50 TL” ve “17.158,20 TL” ibarelerinin çıkartılarak yerine sırasıyla “20.014,83 TL” ve “20.095,50 TL” ibarelerinin yazılmasına, 11 numaralı bendinde yer alan “38.000,00 TL” ibaresinin çıkartılarak yerine “44.020,00 TL” ibaresinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.05.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.