Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin tevhit işlemi vekaletnamesi temini ile uygulama projelerini sunma edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle geriye etkili feshi.
Özet: Arsa sahibi, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında inşaata başlamaması ve proje sunma gibi edimlerini yerine getirmemesi üzerine sözleşmenin feshini talep etmiş; yüklenici ise, birleştirme işlemleri için arsa sahibinden vekaletname alamadığını ve bu nedenle inşaata başlayamadığını savunmuştur. Bölge Adliye Mahkemesi, yüklenicinin sözleşmeden doğan tevhit ve proje sunma edimlerini ifa etmediğini, dolayısıyla inşaatın tamamlanmasının mümkün olmadığını belirterek sözleşmenin geriye etkili feshine karar vermiş; bu kararı temyiz eden yüklenici ise vekaletname eksikliğini ve mahkemenin davacının ileri sürmediği bir iddiaya dayanmasını hukuka aykırı bulmuştur.
6. Hukuk Dairesi         2025/3857 E.  ,  2026/2007 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/2121 E., 2025/1317 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Çeşme 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/146 E., 2023/848 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde ve 28.03.2017 tarihli ıslah dilekçesinde; davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 26.11.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, yüklenicinin iki yıl içerisinde edimini yerine getirmesinin gerektiğini ancak inşaata başlamadığını belirterek 26.11.2012 tarihli sözleşmenin feshine, tapu kaydındaki şerhin kaldırılmasına, aksi takdirde sözleşmenin 10. maddesi uyarınca belirlenecek makul dönme cezası karşılığında sözleşmenin feshine, tapu kaydındaki şerhin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin birden fazla parsele yönelik olduğunu, sözleşmenin 19. maddesine göre yüklenicinin edimini birleştirme işlemi yapıldıktan sonra 2 yıl içerisinde yerine getirmesinin gerektiğini, birleştirme işlemi için gerekli vekaletnamenin davacı tarafından verilmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki 26.11.2012 tarihli sözleşmenin 3. maddesinde 10 no'lu parseldeki hazine arazisinin satın alınarak taşınmaz ile birleştirme işleminin yapılmasının kararlaştırıldığı, 19. maddesinde ise işin yapım süresinin birleştirme işlemlerinin bitirilmesi tarihinden başlamak üzere 24 ay olduğu, 10 no'lu parselin 13.05.2015 tarihinde davacı tarafından satın alınarak adına tescil edildiği, sözleşmenin feshinin istenilmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu, sürelerin makul olduğu, yüklenicinin temerrüt koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 26.11.2012 tarihinde İzmir İli, .... İlçesi, ... Mahallesi, 7933 ada, 9, 10... parsel sayılı taşınmazlara ilişkin olarak gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, sözleşmenin taşınmaz satın alınması ve birleştirme işlemi yapılmasına ilişkin hükümlerine göre inşaat süresinin henüz başlamadığı, ancak sözleşmenin 4. maddesindeki uygulama projelerinin arsa sahibinin onayına sunulması ediminin yüklenici tarafından yerine getirilmediği ve sözleşmenin feshi koşullarının oluştuğu, 26.11.2012 tarihinde arsa sahibi tarafından tevhit işlemini de kapsar şekilde düzenlenen vekaletnamenin bulunduğu, yüklenicinin tevhit işlemine dair edimini ve sözleşmenin 4. maddesi kapsamında uygulama projelerini arsa sahibinin onayına sunma edimini yerine getirmediği, tespit edilen bu durumlara göre yüklenicinin belirlenen 24 ay süre içinde inşaat edimini yerine getirmesinin mümkün olmadığı ve arsa sahibinin de sözleşmeye katlanma süresinin dolduğu, sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine, tapu kaydında yer alan şerhin terkinine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; yükleniciye tevhit ve inşaat işleri için vekaletname verilmediğini, düzenlendiği belirtilen vekaletnamenin ... ve ... adına düzenlenmiş olduğunu, düzenlenen bu vekaletnamenin ise şirkete teslim edilmediğini, ... ve ...'ın davalı şirket hissedarlığından ayrıldıklarını, herhangi bir bağlarının bulunmadığını, 13.05.2016 tarihinde azilname düzenlendiğini, azilnamenin de şirkete bildirilmediğini, azil sonrasında 08.06.2015 tarihinde yeni vekaletname talebinde bulunulduğunu ancak davacı arsa sahibi tarafından yeni vekaletname verilmediğini, davalı yüklenicinin işlemlerin yapılması için geçerli bir vekaletnamesinin bulunmadığını, şirkete teslim edilmeyen ve şirketten ayrılan ...'e verilen vekaletnamenin de kullanılmasının mümkün olmadığını, davacının ... ve ...'ın davalı şirketten ayrıldıklarını bildiğini; Bölge Adliye Mahkemesi kararında dikkate alınan sözleşmenin 4. maddesi ile ilgili olarak davacının bir iddiasının bulunmadığını, ileri sürülmeyen hususun dikkate alınmasının hatalı olduğunu; sözleşme konusu işe başlanılmaması nedeniyle TBK'nın 473/1. maddesinin uygulanma koşullarının bulunmadığını, tevhit ve ruhsat işlemleri için vekaletname verilmemesi nedeniyle işe başlanılmasının da mümkün olmadığını, temerrüt koşullarının gerçekleşmediğini; inşaata başlanması için gereken şartların tevhit işlemlerinin yapılması olduğunu, bunun da davacı arsa sahibi tarafından verilecek vekaletnameye bağlı olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu kaydındaki şerhin terkini istemine ilişkindir.
1. Dava konusu sözleşme İzmir İli, .... İlçesi, 1...Mahallesi, 7933 ada, 9 ve 10 parsel maliki davacı ... İnşaat Taahhüt ve Turizm Anonim Şirketi ve 11 parsel maliki ... ile yüklenici ..Yurt İşletmeciliği Turizm İnşaat Sanayi Ticaret Limited Şirketi arasında birden fazla parsele yönelik olarak imzalanmıştır. Sözleşmede davacı arsa sahibi dışında ...'nün de arsa sahibi olarak imzası bulunmaktadır.
Dava tarihi itibarıyla 9 ve 10 parsel sayılı taşınmazlar davacı ... İnşaat Taahhüt ve Turizm Anonim Şirketi adına, 11 parsel sayılı taşınmaz ise ... adına kayıtlıdır. İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi karar tarihleri itibarıyla ise 9 ve 10 parsel sayılı taşınmazlar davacı ... İnşaat Taahhüt ve Turizm Anonim Şirketi adına kayıtlı iken 11 parsel sayılı taşınmaz ... ve ... adına 1/2 hisse ile kayıtlıdır.
Yargılama sonucunda verilecek karar sözleşmede imzası bulunan ancak davada taraf gösterilmeyen arsa hissedarı ... ile karar tarihi itibarıyla arsa hissedarı olan ...'yü de etkileyecektir.
Sözleşmenin feshine ilişkin davanın sözleşmede taraf olan arsa sahipleri tarafından birlikte açılması veya dava açmayan arsa sahibinin davaya onay vermesi, bunun mümkün olmaması halinde ise davada taraf olmasının sağlanması zorunludur.
Taraf teşkili ise kamu düzenindendir ve yargılama aşamasında mahkemece, temyiz aşamasında ise Yargıtay tarafından dikkate alınması gerekmektedir.
Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin talep edilmiş olduğu ve sözleşmenin birden fazla parsele yönelik olduğu hususları gözetilerek arsa sahibi olarak sözleşmede imzası bulunan ancak davada taraf olarak yer almayan taşınmaz maliklerinin davaya muvafakatlerinin alınması suretiyle taraf teşkilinin sağlanması, bunun mümkün olmaması halinde ise davada taraf olarak yer almayan arsa sahipleri tarafından açılan dava bulunup bulunmadığının da araştırılması suretiyle dava dışı arsa malikleri hakkında birleştirme talepli olarak dava açması hususunda davacı tarafa uygun ve kesin süre verilmesi, dava açılması halinde birleştirilmesi ve tüm arsa maliklerinin davada yer alması sağlandıktan sonra uyuşmazlığın esası incelenerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuş, kararın re'sen bozulması gerekmiştir.
2. Bozma nedenine göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.