arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine dair kesinleşen tapu iptali ve tescil kararındaki hatalı hisse hesaplamasının düzeltilmesi talebinin, kesin hüküm nedeniyle reddedilmesi kararının temyiz incelemesi.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine dair kesinleşen tapu iptali ve tescil kararındaki hatalı hisse hesaplamasının düzeltilmesi talebinin, kesin hüküm nedeniyle reddedilmesi kararının temyiz incelemesi.

Özet: Bu hukuki evrak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile yükleniciye devredilen arsa paylarının iadesi yönündeki önceki kesinleşmiş mahkeme kararına rağmen, hisse oranlarındaki hatalı hesaplama nedeniyle bir kısım hissenin hala yüklenici ve ondan temlik alanlar üzerinde kaldığını iddia eden davacıların, bu hisselerin tapu iptali ve kendi adlarına tescili talepli açtığı davanın, aynı konuda daha önce kesin hüküm bulunması gerekçesiyle ilk derece mahkemesi ve istinaf tarafından usulden reddedilmesi üzerine, davacı vekilinin kesin hüküm şartlarının oluşmadığı yönündeki temyiz başvurusuna ilişkin uyuşmazlığı ele almaktadır.

6. Hukuk Dairesi 2025/4127 E. , 2026/1906 K.

"İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/1712 E., 2025/1599 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Düzce 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/370 E., 2025/222 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.05.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici ... İnş...Ltd. Şti. arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, daha önce açtıkları davada geriye etkili olarak feshine karar verildiğini, ayrıca bu dava sonucunda, yüklenici şirket yetkilisi davalı ... ile ondan temlik alan diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri oranında müvekkilleri adına tesciline karar verildiğini, kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini, fakat bilirkişinin hatalı hesaplaması sonucuna tescil hükmünde hata oluştuğunu, bir kısım hissesinin davalılar üzerinde kaldığını, tavzih taleplerinin de reddedildiğini ileri sürerek, davalı yüklenici şirket yetkilisi ... adına 27,80 m² lik hisse ve 3 nolu bağımsız bölümdeki hisse hariç olmak üzere, 1,2, 4 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile 1 ve 2 no.lu bağımsız bölümlerde arsa payına karşılık gelen hisse ... adına bırakılmak suretiyle, kalan hisselerin müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; daha önce aynı konuda verilen mahkeme kararının kesinleştiğini, Yargıtay kararında gerek tavzih şartlarının gerekse de maddi hata düzeltim şartlarının oluşmadığının açıklandığını, davacının esasa ilişkin iddialarının da doğru olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile aynı davanın daha önce kesin hükme bağlandığı gerekçesiyle, davanın HMK'nın 114/1-i maddesi uyarınca kesin hüküm nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde;

Daha önce verilen tapu iptal ve tescil kararının hüküm fıkrasında hisse oranlarının hatalı hesaplandığını, daha önceki dava ile bu davanın konularının aynı olmadığını, kesin hükmün koşullarının oluşmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davacıların murisleri ... ve ... ile davalı yüklenici ... İnş. Emlk...Ltd. Şti. arasında 30.04.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeye konu arsa sahiplerine ait olan parsel 299,58 m² büyüklüğündeki 934 no.lu parseldir. Bu parsel sözleşme uyarınca 04.07.2007 tarihinde arsa sahipleri tarafından yüklenici şirket yetkilisi davalı ...’ya devredilmiştir. Davalı ... arsa sahiplerinden devraldığı bu parsel ile yine kendisine ait olan 18 76... ,80 m² büyüklüğündeki parseli tevhid ettirmiş ve toplam 327,39 m² büyüklüğünde ... nolu yeni parsel oluşmuştur. Tevhid sonrası yapı ruhsatı alınmış ve 22.12.2008 tarihinde kat irtifakı tesis edilmiştir.

Kat irtifakı sonrası yapılan satışlarla birlikte parseldeki hisse durumu şu şekilde oluşmuştur: Zemin kat 1 nolu bağımsız bölüm (50/328 pay) ... adına, zemin kat 2 no.lu bağımsız bölüm (70/328 pay) ... adına, 1. kat 3 nolu bağımsız bölüm (50/328 pay) satış yoluyla arsa sahibi ... oğlu ...’a adına, 2. kat 4 nolu bağımsız bölüm (36/328 pay) yükleniciden satış yoluyla ... adına, 2. kat 5 no.lu bağımsız bölüm (122/328 pay) yükleniciden satış yoluyla ... ve ... adına tescil edilmiştir.

Arsa sahipleri, parseldeki bağımsız bölüm ve pay durumları bu halde iken 02.05.2011 tarihinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile yükleniciye avans olarak devredilen arsa paylarının adlarına tescili istemiyle Düzce 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/19 Esas sayılı dosyasında dava açılmış, bu davada verilen 04.12.2019 tarihli kararı ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ve yükleniciye avans olarak verilen arsa paylarının iptali ile hisseleri oranında davacılar adına tesciline karar verilmiş, karar Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir.

Davacı taraf, söz konusu karara dayalı olarak tapuda 16.09.2020 tarihinde yapılan hükmen tescil işlemi sonucunda, hisselerin bir kısmının sözleşmenin kurulduğu sıradaki hisse oranlarına aykırı olarak, yüklenici şirket yetkilisi davalı ... ve yükleniciden temlik alan diğer davalılar ... ve ... uhdesinde kaldığını ileri sürerek, tapuda davalılar adına fazladan tescil edilen hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescili istemiyle işbu davayı açmıştır. Bu itibarla, Düzce 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/19 Esas sayılı dosyasında görülen dava ile işbu davanın sebepleri farklı olup, aynı davanın daha önce kesin hükme bağlandığından bahsedilemeyeceğinden, davanın kesin hüküm nedeniyle reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Bu durumda, mahkemece bilirkişiden rapor alınarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği tarihte tevhid sonrası oluşan parselde, arsa sahiplerine ait alanın 299,58 m², yüklenici şirket yetkilisine ait alanın ise 27,80 m² olduğu, daha önce verilen mahkeme kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi sonucu bu 299,58 m² büyüklüğündeki alana karşılık gelen bağımsız bölüm hisselerinin arsa sahiplerine dönmesi gerektiği, bu arada, dava dışı arsa sahibi mirasçısı ... adına kayıtlı 1. kat 3 nolu bağımsız bölümün (50/328 pay) zaten arsa sahiplerinin uhdesinde bulunduğu ve bu hissesinin dava konusu olmadığı, yine yükleniciden devir yoluyla 1/2 si dava dışı ... adına tescil edilen 2. kat 5 nolu bağımsız bölümdeki hissenin de (61/328 pay) arsa sahiplerince dava konusu yapılmadığı gözetilerek, her bir bağımsız bölümde davacı arsa sahiplerine iadesi gereken bağımsız bölüm hisseleri belirlenerek, Düzce 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/19 Esas sayılı dosyasında verilen karara dayalı olarak tapuda yapılan hükmen tescil işleminden sonra, davacı arsa sahipleri adına tescili gereken bağımsız bölüm hissesi kalıp kalmadığı tespit edilip, sonucuna göre taraflar arasındaki uyuşmazlığı kesin olarak giderecek gerekirse rayiç ivaz hususu da gözardı edilmeksizin tapuda infaza elverişli olacak şekilde bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının, davacılar yararına BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan davacılar yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılardan alınarak, davacılara verilmesine,

Peşin alınan harcın istek hâlinde davacılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 05.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.