Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan, eksik imalat, bağımsız bölümün teminat olarak bırakılması ve haksız devri iddiasıyla tapu iptali ve tescil veya tazminat talep edilen, ayrıca gecikme ve eksik imalatlar nedeniyle cezai şart ile karşı davaların birleştiği, işlemden kaldırılıp yenilenen karmaşık bir hukuki uyuşmazlık.
Özet: Bu hukuki evrak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bir uyuşmazlığı özetlemektedir: Yüklenici, eksik imalat teminatı olarak tutulan bağımsız bölüm A1in arsa sahibi tarafından üçüncü bir kişiye muvazaalı şekilde devredildiğini iddia ederek tapu iptali ve tescilini veya bedelini talep ederken, arsa sahibi ise yüklenicinin eksik ve hatalı imalatları, gecikmeleri, kaçak yapıları ile diğer sözleşme ihlallerini gerekçe göstererek cezai şart, tazminat ve çeşitli masraflar için karşı dava açmıştır; bu karmaşık dava süreci, tarafların iddiaları ve savunmaları ile birleşen dosyaların usuli seyrini açıklamaktadır.
6. Hukuk Dairesi         2025/2195 E.  ,  2026/2039 K.
"İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/100 E., 2025/90 K.
BİRLEŞEN 2010/47 ESAS SAYILI DAVADA
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
1.Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı-karşı davacı arsa sahibi ... arasında 09.02.2002 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkiline düşen A2, A6, B1, B2, C1 ve C2 no.lu bağımsız bölümlerin satış yetkisinin verildiğini, sadece A1 no.lu binanın satış yetkisinin verilmediğini, bunun da sebebinin davalı arsa sahibine ait binalardaki eksik imalatın tamamlanmasının teminatı olduğunu, müvekkilinin eksik imalatı tamamladığını, fakat davalı-karşı davacı arsa sahibi ...'un A1 no.lu bağımsız bölümü diğer davalı ...'a sözde satış göstererek tapusunu devrettiğini ileri sürerek A1 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline uygun görülmediği takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 250.000,00 TL'nin davalı-karşı davacı arsa sahibi ...'dan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
2.Birleşen Bodrum 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/1190 Esas sayılı dava dosyasında davacı vekili; asıl dava dilekçesini tekrarla, iş bu dava açılmamış sayıldığından A1 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, A1 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescil uygun görülmediği takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 250.000,00 TL'nin dava konusu bağımsız bölümün müvekkiline verileceği kararlaştırılan 30.07.2005 tarihinden itibaren %29 oranında ticari faiz işletilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı-karşı davacı arsa sahibi ...'dan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
3.Birleşen Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2010/47 Esas sayılı dava dosyasında davacı vekili; asıl dava dilekçesini tekrarla, iş bu dava açılmamış sayıldığından A 6 blok 1,2 ve 3 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP VE KARŞI DAVA
1.Davalı-karşı davacı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; asıl davanın reddini istemiş, karşı davasında müvekkilinin 58 ay geç teslimden dolayı 167.040,00 TL cezai şart, davacı-karşı davalının kaçak yapmış olduğu ve sattığı inşaatlar nedeniyle arsa sahibi müvekkilinin belediyeye bağışlamak zorunda olduğu 900 m² arsanın bedeli olarak 90.000,00 TL, eksik işlerin tamamlanması, SSK ve vergiler için ödenen 160.000,00 TL, iskân alınabilmesi için gerekli olan 150.000,00 TL olmak üzere toplam 567.040,00 TL'nin davacı-karşı davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini istemiştir.
2.Birleşen Bodrum 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/1190 Esas sayılı dava dosyasında davalılar vekili cevap dilekçesinde; davalı ...'ın diğer davalı arsa sahibi ile davacı yüklenici arasındaki ilişkinden haberi olmadığını, taşınmazı iyi niyetli devraldığını, davalı arsa sahibi ile davacı yüklenici arasında 09.02.2002 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme şartı yerine getirilmediğinde her bağımsız bölüm için davacı yüklenicinin 250 Dolar ceza-i şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmeye ek olarak 07.06.2005 tarihinde ek sözleşme yapıldığını, eksikliklerin giderilmemesi karşılığında bir adet bağımsız bölümün teminat olarak tutulduğunu, eksik işlerin arsa sahibi davalı ... ... tarafından yaptırıldığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
3.Birleşen Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2010/47 Esas sayılı dava dosyasında davalı vekili cevap dilekçesinde; davalı arsa sahibi ile davacı yüklenici arasında 09.02.2002 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme şartı yerine getirilmediğinde her bağımsız bölüm için davacı yüklenicinin 250 Dolar ceza-i şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmeye ek olarak 07.06.2005 tarihinde ek sözleşme yapıldığını, eksikliklerin giderilmemesi karşılığında bir adet bağımsız bölümün teminat olarak tutulduğunu, eksik işlerin arsa sahibi davalı tarafından yaptırıldığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III.MAHKEME KARARI
Mahkemenin 09.04.2015 tarihli kararı ile iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre asıl dava yönünden, davacının birinci kez 09.09.2011 tarihinde davalarını takip etmediği, aynı tarihte davaların işlemden kaldırılmasına karar verildiği, 21.09.2011 tarihinde davacının talebi üzerine birleşen davaların yenilenmesine karar verildiği, 02.05.2013 tarihinde iş bu birleşen davaların ikinci kez işlemden kaldırılmasına karar verildiği, davacının 07.06.2013 tarihinde yenileme talebinde bulunduğu ve duruşmalara gelmemesi üzerine yenileme talebi ile ilgili olarak yeni duruşma gününün kendisine duruşma tutanağı tebliğ edilmek üzere tebliğine karar verildiği duruşma tutanağının davacıya 03.10.2013 tarihinde bizzat tebliğ edildiği, davalı-karşı davacı vekili duruşmada birleşen davaları takip etmeyeceğini bildirdiğinden, HMK'nın 150/6. maddeleri gereğince birleşen davaların açılmamış sayılmalarına karar verildiğinden bu hususta yeniden karar verilmesine yer olmadığı, karşı dava yönünden, davalının yapmayıp eksik bıraktığı işler bedelinin 170.000,00 TL olduğu geç teslimden kaynaklı cezai şart bedelinin 27.330,00 USD olduğu gerekçesiyle asıl davada davacı-karşı davalı tarafından açılan ve mahkemenin esas dosyası ile birleşen davalar bakımından 05.12.2013 tarihli duruşmada karar verildiğinden yeniden karar verilmesine yer olmadığına, karşı davanın kısmen kabulü ile 27.330,00 USD ceza-i şartın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya verilmesine, 170.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Mahkemenin 09.04.2015 tarihli kararının süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince, davalı-karşı davacı arsa sahibi vekilinin karşı davasında, geç teslimden kaynaklı 167.040,00 TL ceza-i şart bedelini, 160.000,00 TL eksik imalat bedelini talep ettiği mahkemece geç teslim nedeniyle 27.330,00 USD ceza-i şartın, eksik iş nedeniyle 170.000,00 TL maddi tazminatın tahsiline karar verildiği ancak mahkemece taleple bağlılık ilkesi ihlal edilerek, ceza-i şart talebi yönünden USD cinsinden hüküm kurulması, eksik iş bedeli yönünden talep sonucundan fazlasına karar verilmesi hatalı olduğundan hükmün re’sen bozulmasına, davacı-karşı davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden mahkemece geç teslimden kaynaklı tazminat talebi yönünden, idare tarafından uygulanan inşaat yasağı sürelerinin ve sözleşme harici ilave imalâtların bulunması halinde ilave imalâtların yapım süresinin teslim süresine eklenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı hüküm tesisi doğru olmadığı, eksik imalatlar için yapılan harcama kalemlerinin tespit edilerek, harcamaların arsa sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği, davalı-karşı davacı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden, karar verildikten sonra 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesine göre kaçak yapılarla ilgili bir düzenlemeye gidildiği, mahkemece anılan mevzuat uyarınca müracaat olup olmadığının araştırılması, ilgili Belediye Başkanlığı'ndan söz konusu projeye aykırılıkların tadilat projesiyle giderilip giderilemeyeceği, giderilmesi mümkün ise iskân ruhsatı verilip verilemeyeceği, verilebilecek ise ruhsata aykırılığın giderilmesi için yapılması gereken işlemler ile bunun giderim bedellerinin sorularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilâmına uyulmasına ve asıl ile birleşen davalar bakımından 05.12.2013 tarihli duruşmada karar verildiğinden yeniden karar verilmesine yer olmadığına, karşı davanın ise reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davacı-karşı davalı vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, asıl davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini, bozma ilamı doğrultusunda dava konusu taşınmazlarla ilgili olarak imâr barışı kapsamında ada parsel bazında bir yapı kayıt belgesi sorgusu yaptırılması gerektiğini beyan etmektedir.
2.Davalı-karşı davacı ... ve davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, ceza-i şart alacağına ilişkin bozma öncesi kararın haklı olduğunu, davacı yüklenicinin haksız olarak kendisine fazladan inşaat yaptığını ve bu sürenin müvekkil arsa sahibi aleyhine değerlendirildiğini, yapı kayıt belgesinin ancak parsel içinde başka alanlara tecavüz etmeyen ve başka parsellere tecavüzü bulunmayan yapılar ile ilgili olduğunu, davacı yüklenicinin yapmış olduğu inşaatların neredeyse tümünün komşu parsellere tecavüzlü olması nedeniyle yapı kayıt belgesi alamayacağını sadece yapı kayıt belgesi alabileceği binalar ile ilgili müracaatta bulunmuş ve yapı kayıt belgesi alındığını, inşaattaki eksik imalâtların müvekkili arsa sahibi tarafından tamamlandığını, ancak aksi görüşteki bilirkişi raporunun hükme elverişli olmadığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, eser sözleşmesinden kaynaklanan ceza-i şart bedeli, eksik imalat bedeli ve ödenen masraf tahsili istemine ilişkindir.
Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
Mahkemece dosya kapsamında alınan bilirkişi raporuna taraf vekillerinin yapmış olduğu itirazlar, raporun denetime ve hüküm kurmaya elverişli nitelikte bulunduğu gerekçesi ile reddedildiğinden buna yönelik temyiz sebebi yerinde görülmemiştir.
Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen temyiz sebeplerinin reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
12.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.