kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davasında, eski yükleniciye yapılan peşinatın ispatı ile şekil şartı eksikliği nedeniyle davanın reddi.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davasında, eski yükleniciye yapılan peşinatın ispatı ile şekil şartı eksikliği nedeniyle davanın reddi.

Özet: Davacı, eski yükleniciye yaptığı ödemelerin yeni yüklenici tarafından kabul edilerek bir bağımsız bölümün kendisine devredilmesi hususundaki anlaşmaya rağmen taşınmazın kötü niyetle üçüncü kişiye satıldığını iddia ederek tapu iptali ve tescil talep etmiş; ilk derece mahkemesi ile istinaf, taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekil şartına uyulmaması, davacının yeni yükleniciye kararlaştırılan bedeli ödediğini ispatlayamaması ve davalı şirketin dava açıldığında tapu maliki olmaması gerekçeleriyle davayı reddetmiş, davacı ise temyizinde ödenen bedellerin dikkate alınmamasını ve kendisinin temerrüde düşmediğini ileri sürmüştür.

6. Hukuk Dairesi 2026/2099 E. , 2026/2024 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/1436 E., 2026/412 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 5. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2021/485 E., 2023/466 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile dava dışı ... Mühendislik Mimarlık Ltd. Şti.’nin taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, 05.10.2018 tarihinde dava dışı yüklenici ile müvekkilinin davaya konu bağımsız bölümün satışı için anlaşma yaptıklarını, bu sözleşmeye göre müvekkilinin 155.000,00 TL peşinat ödediğini, peşinatın üstüne 110.000,00 TL daha ödeyerek davaya konu edilen taşınmazın devrinde anlaşıldığını, dava dışı yüklenici firma ile yapılan anlaşma kapsamında imalâtlar bitirilemeyince tarafların sözleşmeyi feshettiğini, fesih sonrası müvekkili ve diğer hissedarların davalı yüklenici firmayla inşaatların tamamlanması için anlaştıklarını, eski yüklenicinin müvekkilinden aldığı peşinatı 180.000,00 TL olarak sayıp alacağı olan 750.000,00 TL'lik imalât bedelinden düştüğünü, yeni yükleniciye de bu durumu belirterek işleri devrettiğini, yeni yüklenicinin de bu hususu kabul ettiğini ve akabinde sözleşmeye konu bağımsız bölümün 150.000,00 TL karşılığında müvekkil adına devir ve tescil edilmesi konusunda anlaştıklarını, davalı Kaşmer İnşaat Ltd Şti’nin kötüniyetli olarak bağımsız bölümden daha fazla kazanç sağlamak için davaya konu bağımsız bölümü 26.02.2021 tarihinde davalı ...’a sattığını ileri sürerek, Bursa ili, ... İlçesi, ... Mahallesi, 7130 ada, 2 parsel, B blok, 13 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin dava konusu taşınmazın tapu maliki olmaması nedeniyle müvekkiline husumet yöneltilmesinin hukuken mümkün olmadığını, davacının eski yükleniciyle olan borç-alacak ilişkisinin müvekkili şirketi bağlamayacağını, davacı tarafla akdedilen 07.12.2019 tarihli sözleşme uyarınca davacıya satılan dava konusu bağımsız bölüm için ödeme yapılmadığını, müvekkili ...’ın dava konusu taşınmazı tapu sicilindeki kayıtlara güvenerek ve bedelini ödemek suretiyle iktisap ettiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki 07.12.2019 tarihli sözleşmenin resmi şekil şartını taşımadığı ve davacının sözleşmede belirlenen 150.000,00 TL'lik satış bedelini ödediğini ispatlayan bir belge sunamadığı, davacının eski yükleniciye yaptığı ödemelerin mahsup edileceğine dair yazılı sözleşmede bir hüküm bulunmadığı gibi senede karşı tanık dinlenemeyeceği kuralı gereği tanık beyanlarının ödeme olgusunu kanıtlamaya yeterli görülmediği, tanıklarca da taraflar arasındaki sözleşme uyarınca devredilecek daire için ilave ücret ödeneceğinin beyan edildiği, bu sebeple sözleşme uyarınca kendi edimini ifa etmeyen davacının dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile kendi adına tescili isteminde bulunamayacağı gerekçesiyle davalı ... yönünden davanın reddine, davalı şirket aleyhine açılan davanın ise davalı şirketin tapu kayıt maliki olmaması, eldeki davanın ise tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olması nedenleriyle pasif husumet yokluğundan usulden reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davacıya toprak hakkından düşen daire dışında dava konusu dairenin eski yükleniciden 265.000,00 TL bedelle 155.000,00 TL’si peşin, kalanı ödeme şekli belirlenerek satın alındığını, eski müteahhit yetkilisinin tanık sıfatıyla verdiği beyanda peşinatın ödendiğini ve yeni müteahhidin bu bedeli kabul ettiğini teyit ettiğini, yeni yükleniciyle yapılan sözleşmede ödemenin ne şekilde yapılacağı belirlenmiş, bakiye ödemenin teslim zamanı yapılacağı ifade edilmiş ise de davalı firma tarafından dairenin teslime hazır hale getirilmediğini, davalı şirkete ödeme yapılmak istenildiğini ancak müvekkilinin oyalandığını, eski müteahhitle yapılan anlaşma gereğince davacının 180.000,00 TL fesih tarihi itibariyle alacaklı olduğunun tanık beyanları ile sabit olduğunu, müvekkiline herhangi bir ihtar çekilmediği için temerrüde düşmesinin söz konusu olmadığını, mahkemenin müvekkilinin ödediği parayı hiçe saydığını ve davayı ıslah etmek için süre verilmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Alınması gereken temyiz harcı peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.05.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.