Taşınmaz Üzerindeki Otel Binalarının Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Davasında Kira Sözleşmesiyle Yapılan Yapıların Kime Ait Olduğu Sorunu.
Özet: Bu hukuki metin, bir taşınmaz üzerindeki iki adet otel binasının aidiyetinin tespiti davasına ilişkindir. Davacı şirket, otelleri kendisinin inşa ettiğini iddia etmiş, ilk derece mahkemesi binaların davacı şirkete ait olduğuna karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesi ise, ilk derece mahkemesi kararını kısmen düzelterek, binaların davacı şirket tarafından meydana getirildiğinin tespitine karar vermiş, ancak mülkiyetin ayrı bir mülkiyet oluşturacak şekilde davacıya ait olduğu tespitini kaldırmıştır. Davalı taraf ise bu kararı temyiz ederek, kira sözleşmeleri hükümleri, yap-işlet-devret modeli iddiaları ve ortak finansman sağlandığı gibi gerekçelerle otellerin davacıya ait olmadığını, kira süresi sonunda kendisine iade edilmesi gerektiğini savunmaktadır.
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/940 E., 2025/235 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : Marmaris 1. Asliye Hukuk MahkemesiSAYISI : 2020/262 E., 2023/12 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.05.2026 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Avukat ... ile karşı taraftan davacı vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:I. DAVADavacı Şirket vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu Muğla ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 2 08... parsel sayılı taşınmaz hakkında devam eden ortaklığın giderilmesi davası bulunduğunu, taşınmaz üzerinde bulunan otelin vekil edeni tarafından meydana getirildiğini belirterek muhdesat iddialarının kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini savunmuştur.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla özetle; dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan muhdesatın ... A.Ş. ve ... A.Ş. arasında imzalanan 01.02.1999 tarihli sözleşme ile yapıldığı, arsa üzerinde yer alan muhdesata ait emlak vergilerinin davacı Şirketçe ödendiği, davacı Şirket ile davalı ... ve dava dışı ..., ..., ... arasında akdedilen kira sözleşmesi ile 31 parsel sayılı taşınmazın davacı Şirkete kiralandığı, davacı Şirketin genel kurul toplantı tutanaklarında otelin davacı Şirketçe yapıldığına ilişkin ifadelerin yer aldığı ve ilgili genel kurul toplantı tutanaklarında davalı ...'ın da imzasının olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu 2 08... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 2 adet 6 katlı otel binasının davacı Şirkete ait olduğunun tespitine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle;1. Taşınmaz üzerindeki otel binalarının, ortaklarından ayrı tüzel kişiliği bulunan ve hissesi oranında tapu kayıt maliki olan davacı Şirket tarafından yaptırıldığı belirlenerek davanın kabulü ile davalı tarafın vekalet ücretinden sorumlu tutulmasında usul ve yasaya aykırılık görülmediği,2. Ancak muhdesatın, davacı tarafından meydana getirildiğinin tespitine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, (taşınmazın mülkiyetinden ayrı bir mülkiyet oluşturabilecek şekilde) davacıya ait olduğuna karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kamu düzenine aykırılık nedeniyle kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne, dava konusu 2 08... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 2 adet, 6 katlı otel binasının davacı Şirket tarafından meydana getirildiğinin tespitine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesi kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile sonuca gidildiğini, taraf teşkilinin sağlanmadığını, davacının dava açmakta hukuki yararı bulunmadığını, muhdesatın toplam değeri üzerinden harç yatırılmadığını, kararın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun'nun 355. maddesine aykırı verildiğini, istinaf sebeplerinin değerlendirilmediğini, tapu sureti ve yapı kullanma izin belgesinden de anlaşılacağı üzere yapı üzerinde vekil edenin hak sahibi bulunduğunu, yapıların davacıya ait olmadığını, mevcut delillerin yok sayıldığını, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmelerinde otel yapılarının kira süresi sonunda kiralayana yani müvekkiline iade edileceğinin düzenlendiğini, 2002 yılında yapılan kira sözleşmesinin 5. maddesinde "...Taşınmaz üzerinde yapılan her türlü tesis (A ve B Bloklar ve diğer üniteler) ve yatırım, kira süresi sonunda kiralayana teslim edilecektir..." denildiğini, aynı kira sözleşmesinde kiralanan şeyin otel tesisi olarak kullanılacağının ifade edildiğini, mudesatın aidiyetinin hiçbir zaman davacı Şirkete geçmediğini, her zaman hissedarlarda kaldığını, arsa üzerinde yap-işlet-devret modeli ile otel inşa edildiğini, dava konusu yapının aile fertleri arasında alınan ortak karar ile inşa edildiğini, finasmanın birlikte sağlandığını, mülkiyetin taşınmaz maliki olan davacıya döneceği beklentisi ile hareket edildiğini, davacı tanık beyanlarının gözleme dayanmadığını, yapı değerinin hatalı belirlendiğini, genel kurul tutunaklarında yer alan ifadelerin mülkiyet hakkını belirleyecek nitelikte hukuki delil kabul edilemeyeceğini, davalının davacı Şirketin ortağı olup, muhdesatın vekil edenin şirkete koyduğu sermaye ile yapıldığını, Bilirkişi raporunun iddialarını ispatladığını ve davacı tarafın vekâlet ücretinden feragat etmesine rağmen lehine vekâlet ücretine karar verildiğini beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, muhdesat tespiti isteğine ilişkindir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu Muğla ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 2 08... parsel sayılı taşınmazın taraflar adına paylı şekilde tapuda kayıtlı olduğu, davalı, önceki paydaşlar ve davacı arasında yapılan 01.04.2002 tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 5. maddesinde "...Taşınmaz üzerinde yapılan her türlü tesis (A ve B Bloklar ve diğer üniteler) ve yatırım, kira süresi sonunda kiralayana teslim edilecektir..." ifadesine yer verildiği anlaşılmaktadır.Mahkemece, Muğla ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 2 08... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki muhdesatın davacı Şirket tarafından meydana getirildiğinin tespitine dair hüküm kurulmuş ise de varılan sonuç dosya kapsamı ile uyumlu değildir.Somut olayda, taşınmaz üzerinde yapılmış her türlü tesisin (davacı Şirket tarafından dosya kapsamına sunulan) 01.04.2002 tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 5. maddesine göre kira süresi sonunda arsa sahiplerine bırakılacağının kararlaştırıldığı ve bu hususta taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı görülmektedir.Buna göre, davacının, işletme süresi içerisinde kendisi tarafından yapılmış muhdesat hakkında ortaklığın giderilmesi davası sebebiyle hak sahipliği iddiasında bulunması doğru değildir. Zira kiracılık/işletmecilik süresince meydana getirilmiş muhdesatın karşılığının ilgili sözleşme ile alınmış olunduğunun kabulü gerekir.O hâlde Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı hüküm kurulması doğru görülmemiştir.VI. KARARAçıklanan sebeplerle; Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,Yargıtay duruşma vekâlet ücreti olan 40.000,00 TL’nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,12.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.