Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ihlali sonucu, geçersiz taşınmaz ön satışının denkleştirici adaletle iadesi kararı.
Özet: Bu davada, davacı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye düşen bağımsız bölümü yükleniciden taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle devralmak üzere bedelini ödemesine rağmen, yüklenicinin inşaatı tamamlayamaması nedeniyle tapu devrinin gerçekleşmemesi üzerine tapu iptali ve tescil yahut ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre iadesini talep etmiş; ilk derece mahkemesi ise geçerli, resmi şekle uygun bir sözleşme bulunmaması ve yüklenicinin edimini yerine getirememesi nedenleriyle tapu tescil talebini reddederek, davacının ödediği bedelin güncellenmiş değeri olan 1.128.506,61 TLnin dava tarihinden itibaren avans faiziyle davalı yükleniciden tahsiline, arsa maliklerinin ise pasif husumet yokluğu nedeniyle davadan çıkarılmasına karar vermiştir.
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1609 E., 2025/957 K.İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 2. Tüketici MahkemesiSAYISI : 2020/845 E., 2022/63 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.I. DAVADavacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ile davalı arsa malikleri arasında resmi şekilde 09.05.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre inşa edilecek binadaki 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye bırakılacağını, diğer bağımsız bölümlerin ise arsa sahiplerine kalacağını, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden davacı ile Taşınmaz Satışı Ön Sözleşmesi imzalayarak ... ili, .... ilçesi, 11032 ada, 33 parsel, 5 no'lu bağımsız bölümün tapusunun davacıya devri hususunda anlaştıklarını, sözleşme bedeli olarak davacının, davalıdan daha önce satın aldığı başka bir bağımsız bölümün 360.000,00 TL bedelle devredilip ayrıca 140.000,00 TL ödeme yapılarak, sözleşme bedelinin tamamının ödendiğini, ödenen bedele karşılık davalı şirketin 500.000,00 TL teminat senedini de imzalayarak davacıya verdiğini, inşaatın büyük bir kısmının tamamlanmasına rağmen davalının tapu devri yapmadığından bahisle dava konusu 5 nolu bağımsız bölümün tapu iptali ile her türlü takyidattan ari olarak tesciline, aksi takdirde sözleşme gereği ödenen bedelinin denkleştirici adalet ilkesi gereği tespit edilecek değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.II. CEVAPDavalılar ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerin maliki olduğu taşınmaza ilişkin davalı yüklenici şirket ile resmi şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, arsa maliki olarak sözleşmede üzerilerine düşen tüm yükümlülükleri zamanında ve eksiksiz olarak yerine getirdiklerini, sözleşmeye konu binanın yıkıma hazır halde ve boş olarak yüklenici firmaya teslim edildiğini, inşaat ruhsatının davalı yüklenici tarafından 20.12.2016 tarihinde alındıysa da bu tarihten itibaren 2 yılı aşkın süre geçmiş olmasına rağmen inşaatın tamamlanamadığını, inşaatta yaklaşık olarak sekiz aydır herhangi bir işlem yapılmayıp inşaatın yarıda bırakıldığını, inşaatın mevcut durumu için delil tespiti yaptırıldığını, davalı yükleniciye ulaşamadıklarını belirterek, davanın reddini istemiştir.Davalı ... Yapı Gayrımenkul Akaryakıt İnş. Otom. Eğitim Hizmetleri Tic. A.Ş usulüne uygun olarak yapılan tebligata rağmen davaya karşı cevap sunmamıştır.III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARIİlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı ile davalı şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde sözleşme bedelinin 500.000,00 TL olarak belirlendiği, davacının bu bedelin 360.000,00 TL'sini başka bir taşınmazı devrederek, 140.000,00 TL'sini ise nakit olarak davalı şirkete ödediği, taraflar arasında geçerli, resmi şekle uygun bir sözleşmenin bulunmadığı, davalı arsa maliklerinin davalı yüklenici ile akdettikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre 5 numaralı dairenin davalı yükleniciye bırakıldığı, ancak dava konusu inşaatın seviyesinin %88 olması sebebiyle davalı yüklenicinin edimini yerine getiremediği, davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin dava açıldığı, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine uygun ifa yapmaması sebebiyle tapu devrini talep edemeyeceği için taşınmazı temlik sözleşmesi ile alan davacının da tapu iptal ve tescil talep edemeyeceği, davacının edimini yerine getirmesine rağmen davalı firmanın taahhüdüne uygun şekilde herhangi bir faaliyete dahi girişmediği anlaşıldığından seçimlik haklardan sözleşmeden dönme ve denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek bedelin iadesi talebinin yasal mevzuata uygun olduğu, bu halde tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde karşılıklı yapmış oldukları edimlerini geri vermek ile yükümlü oldukları, davalı tarafın hali hazırda herhangi bir edimi yerine getirmediği, TBK'nın 77/son maddesi hükmü gereği sözleşmeden dönme ile sona eren bir sebebe dayalı sebepsiz zenginleşme miktarının, davalı şirket tarafından davacıya iade edilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile tapu iptal tescil talebinin reddine, davacının, davalı yükleniciye ödediği bedelin güncelleştirilmiş hali olan 1.128.506,61 TL'nin dava tarihi olan 07.12.2018 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalı ... Yapı Gayrimenkul Akaryakıt İnşaat Otomotiv Eğitim Hizmetleri Ticaret A.Ş.'den tahsiline, davalılar ..., ... ve ... yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.IV. İSTİNAFİlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.V. TEMYİZA. Temyiz SebepleriDavacı vekili temyiz dilekçesinde; yargılamada ve bilirkişi raporlarında tapu iptali tescil talebine ilişkin bir değerlendirme yapılmadığını, İstanbul Anadolu 31. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/412 Esas sayılı dosyasında arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin görülen davanın derdest olduğundan bekletici mesele yapılması gerektiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sürekli edimli sözleşme olması sebebiyle somut olayın özelliklerine göre dürüstlük kuralı gereği inşaatın tamamlanma seviyesinin %90'ın altına inebileceğinin kabulünün gerektiğini, nitekim uyuşmazlıkta da inşaatın tamamlanma seviyesinin %89 olması sebebiyle geriye etkili feshin hukuken mümkün olmadığını, ayrıca TBK'nın 473/2 maddesi gereği arsa maliklerinin inşaattaki eksikliklerin tamamlanması için yükleniciye süre verebileceklerini ya da yüklenici adına işi tamamlatabileceklerini, işbu davayı açmalarının tapu devrini engelleme amacı taşıdığını beyan etmektedir.B. Değerlendirme ve GerekçeUyuşmazlık, yüklenici temliki işleminden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde sözleşme bedelinin davalı yükleniciden tahsili istemine ilişkindir.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARARAçıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,Davacı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,04.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.