ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında, fiili taksim savunması ile 7571 sayılı kanunun tmk 734. maddesinde yapılan rayiç bedel ve nemalandırma yükümlülüğü değişikliklerinin geriye dönük uygulanması.

Ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında, fiili taksim savunması ile 7571 sayılı Kanunun TMK 734. maddesinde yapılan rayiç bedel ve nemalandırma yükümlülüğü değişikliklerinin geriye dönük uygulanması.

Özet: Bir hissedarın taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması üzerine diğer hissedarın önalım hakkını kullanarak tapu iptali ve tescil talep ettiği bu davada, ilk derece ve istinaf mahkemelerinin önalım hakkını kabul edip payı davacı adına tescil ederken önalım bedelini satış bedeli üzerinden belirlediği kararların temyiz incelemesinde, yürürlüğe giren ve geçmişe dönük olarak da uygulanan 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanununun 734. maddesinde yapılan değişikliklerin önalım bedelini hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri olarak yeniden tanımlaması ve bu bedelin faiziyle birlikte kesin süre içinde yatırılmasını zorunlu kılması nedeniyle mevcut kararın bu yeni düzenleme ışığında yeniden değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2026/2439 E. , 2026/2554 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/2985 E., 2025/2257 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Serik 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/219 E., 2024/134 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince 09.12.2025 tarihli ek karar ile temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir.

Ek karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının 1 56... parsel sayılı, 304,90 m² büyüklüğündeki taşınmazda hissedar olduğunu, dava dışı satıcı ...’in dava konusu taşınmazda bulunan payını, 28.12.2020 tarihinde davalı ...’a 30.000,00 TL bedelle sattığını, davacının yasa gereği ön alım hakkının bulunduğunu belirterek ön alım hakkı nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafından açılan davanın haksız ve kötü niyetli olduğunu, dava konusu taşınmazda, davalıya pay satan ... ile davacı ... arasında fiili taksim bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası belirtilen kararı ile davanın kabulü ile; 1 56... parsel sayılı taşınmazdaki davalı ...'a ait 7/8 oranındaki hissenin iptali ile davacılar adına .... Noterliğinin 05.05.2023 tarih ve ... yevmiye numaralı mirasçılık belgesindeki payları oranında tapuya kayıt ve tesciline, davacılar tarafından depo edilen 30.600,00 TL ön alım bedelinin işlemiş nemaları ile birlikte hükmün kesinleşmesinden itibaren davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

2. Bölge Adliye Mahkemesi kararının davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin 09.12.2025 tarihli ek kararı ile temyize konu dava değerinin karar tarihi itibariyle kesinlik sınırı altında kaldığı ve bu nedenle hükmün kesin olduğu gerekçesi ile temyiz isteminin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; fiili taksim sabit iken aksine yorum yapılmasının kamu düzenini ilgilendirdiğini, parasal sınır gerekçesi ile temyiz dilekçesinin reddine karar verilmesinin yerinde olmadığını ileri sürmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1. Dava, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

3. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36. maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir:

"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:

"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."

4. 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.

Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.

TMK'nın "Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1. maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması hâlinde, hâkimin örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimin karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hâkimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasa'nın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda, ön alım davalarında ön alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının edimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirmelidir.

5. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.

6. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından,

Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için Bölge Adliye Mahkemesinin 03.11.20 25... .12.2025 tarihli kararlarının ortadan kaldırılarak, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Yukarıda (V.B.2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin itirazları yerinde görülmediğinden sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Yukarıda (V.B.3) ve devamındaki bentlerde açıklanan sebeplerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesinin 03.11.2025 tarihli asıl ve 09.12.2025 tarihli ek kararlarının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,07.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.