tapuda satış görünen ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi edimi olan hisse devrinin gerçek satış kabul edilmeyip ön alım hakkı doğurmadığına dair içtihat.

Tapuda satış görünen ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi edimi olan hisse devrinin gerçek satış kabul edilmeyip ön alım hakkı doğurmadığına dair içtihat.

Özet: Davacının bir taşınmazdaki hisse satışına dayanarak ileri sürdüğü ön alım hakkı talebi, tapuda satış olarak gösterilen devrin gerçekte bir satış olmayıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibinin yükleniciye edimini yerine getirme amaçlı bir hisse devri olduğu gerekçesiyle reddedilmiş; mahkeme, istinaf ve temyiz incelemeleri sonucunda bu tür işlemlerde ön alım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir.

7. Hukuk Dairesi 2026/2497 E. , 2026/2459 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/4447 E., 2026/92 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 8. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2024/154 E., 2025/43 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının Konya ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 435 20... parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, hissedarlardan ... 'ın 80 m² hissesini 09.02.2021 tarihinde davalı ... Taah. Eml. Hır. Ltd. Şti.'ye 31.000,00 TL bedelle sattığını, davacının bu satıştan haberi olmadığını, yasal ön alım hakkı bulunduğunu belirterek davalı adına kayıtlı hissenin iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davaya konu taşınmaz üzerinde hissedarlar tarafından kullanılan binalar ve evler bulunduğunu, bu evlerin bahçeleri ve duvarlarının çekilmek suretiyle sınırları da belli olduğunu, evlerin yaşlarının ise yaklaşık 30-40 civarı olduğunu, davaya konu taşınmazın fiili taksim veya eylemli paylaşma suretiyle kullanıldığı gerek hava fotoğrafları ve gerekse mahallinde yapılacak zemin incelemesinde görüleceğini, davalının da bu taşınmazda aldığı hisse karşılığı mevcut eski evleri kullanmaya devam ettiğini ve buralardan kira elde etmek suretiyle tasarrufta bulunduğunu, davalı şirket ve şirketin tek ortağı ve yöneticisi ...'in davaya konu mahalde inşaat ve kentsel dönüşüm işleriyle iştigal ettiğini, diğer bir ifadeyle müteahhitlik yaptığını, davaya konu parselin hemen yanında bitirmiş olduğu inşaatı da bulunduğunu, davalının taşınmazdaki hissesini trampa karşılığında aldığını, işlemin gerçek mahiyette satış değil takas olduğunu, .... Noterliğinin 28.07.2020 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile sabit olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmaz ile ... ilçesi, ... Mahallesi, 435 20... parsel taşınmazın yan yana olduğu, davalının inşaat yapımı yönündeki iddialarının ispatlandığı, davaya konu devir işleminin gerçek bir satış olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; satışın gerçek bir satış olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde geçerli bir inşaat sözleşmesi bulunmadığını, başka bir taşınmaz hakkında yapılan sözleşmenin davacıya karşı ileri sürülemeyeceğini, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kendi içinde çelişkili olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; davacı, dava konusu 435 20... parselde dava dışı (satıcı) ... tarafından davalıya yapılan 22.11.2022 tarihli hisse satışı nedeniyle ön alım hakkı olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Davalı taraf ise dava konusu hisse satışının gerçek bir satış olmadığını, trampa yapıldığını savunmuştur. Davalının trampa yapıldığına ilişkin savunmasına satıcı ile yapılan 28.07.2020 tarihli sözleşmedeki ilgili maddeler dayanak olarak gösterilmiştir. Gerçekten de noterde düzenleme şeklinde yapılan 28.07.2020 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmede davalının yüklenici sıfatında olduğu, satıcı ... 'ın ise arsa maliki sıfatında olduğu görülmekle; sözleşmenin "daire yerleri ve paylaşımı" başlıklı bölümü altında arsa sahiplerinden ... 'ın inşaatın yapılacağı taşınmazdaki hissesinin yanında eldeki davaya konu edilen hissesini de davalı yükleniciye devretmesi karşılığında yapılacak inşaattan bir daire alacağı kararlaştırılmıştır.

Yukarıda açıklandığı üzere her ne kadar dava konusu hissenin devri, tapuda satış olarak gösterilmişse de; Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere söz konusu satış, gerçek anlamda bir satış olmayıp kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimin yerine getirilmesi amacıyla yapılmış bir devirdir. Bu yönüyle ön alım hakkı kullanılması mümkün değil ise de davacının bu durumu bilmesi kendisinden beklenemeyeceğinden yargılama giderlerinden sorumlu tutulması doğru değildir.

3. Hükmün bu nedenle bozulması gerekmekte ise de; bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Kanun’un 370. maddesi ikinci fıkrası gereğince İlk Derece Mahkemesi hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde değiştirilerek ve düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. a. İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm fıkrası (4) numaralı bendi hükümden çıkarılarak yerine "Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davalı üzerine bırakılmasına" ,

b. Hükmün (5) numaralı bendi hüküm fıkrasından çıkarılarak yerine "Davalı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına" ibarelerinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,04.05.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.