gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde edimlerin yerine getirilememesi, vaat edilen dairelerden birinin fiilen mevcut olmaması ve diğerinin üçüncü kişiye devri nedeniyle ifa imkansızlığı, bedel iadesi, zamanaşımı ve aktif husumet yokluğu iddiaları.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde edimlerin yerine getirilememesi, vaat edilen dairelerden birinin fiilen mevcut olmaması ve diğerinin üçüncü kişiye devri nedeniyle ifa imkansızlığı, bedel iadesi, zamanaşımı ve aktif husumet yokluğu iddiaları.

Özet: Bu hukuki uyuşmazlık, davacının davalıdan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle satın almayı taahhüt ettiği iki dairenin teslim edilmemesi üzerine rayiç bedellerinin veya ödenen paranın iadesini talep etmesiyle başlamıştır; mahkeme, keşifler ve bilirkişi raporları doğrultusunda fiilen mevcut olmayan 20 no.lu daire için davacıya 385.000 TLnin faiziyle ödenmesine karar verirken, 17 no.lu daireye ilişkin talebi aktif husumet yokluğundan reddetmiş, bu kararın temel gerekçeleri Bölge Adliye Mahkemesi tarafından da edimin imkansızlığı bağlamında değerlendirilmiştir.

3. Hukuk Dairesi 2025/4985 E. , 2026/1877 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2025/1235 E., 2025/1562 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Bakırköy 4. Tüketici Mahkemesi

SAYISI : 2020/351 E., 2024/421 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının ... Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu Üyesi olduğunu, Yönetim Kurulu üyeliğini yapmış olduğu kooperatif satış vaadi sözleşmeleri ile taahhüt edilen dairelerin bulunduğu adreste site inşaatı gerçekleştirdiğini, müvekkili ve davalı arasında gerçekleştirilen ....Noterliğinin 25.05.2001 tarih ve 127 64... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri ile İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi 1.Bölge ... köyü ... mevkiinde vaki ve tapuda G 21... b1b pafta 4941 parselde (yeni kayıtlarda 10 07... -9 parsel) kayıtlı taşınmazın B blok 4. kat 20... no.lu dairelerinin müvekkiline satışı vaat edildiğini, davalının her bir daire için müvekkilden 500.000.000,00 TL olmak üzere toplam 1.000.000.000,00 TL aldığını, ancak taşınmazın tesliminin imkansız olduğunu belirterek satış vaadi sözleşmelerinin konusu olan dairelerin rayiç bedellerinin ve davalıya her iki taşınmaz için ödenen 1.000.000.000,00 TL'nin rayiç bedellinin tespit edilerek yüksek olan miktarın sözleşmelerin yapıldığı tarih olan 25.05.2011 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 29.03.2024 tarihli talep artırım dilekçesiyle; teslim edilmediğinin tespiti yapılan 20 no.lu daire için 385.000,00 TL'nin ve 17 no.lu daire için 500,00 TL'nin 25.05.2001 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davacı yargılama sırasında vefat ettiğinden mirasçıları davaya dahil edilerek yargılamaya devam olunmuştur.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının alacağının zamanaşımına uğradığını, dairenin bedelinin istenmesinde davacının aktif dava ehliyeti ve davacı sıfat bulunmadığını, söz konusu 17 no.lu dairenin .... Noterliğinin 27.06.2005 tarihli ve ... yevmiye no.lu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile ... ... Ak isimli kişiye devredildiğini, dolayısıyla bu taşınmaz açısından aktif davacı ehliyeti bulunmadığını, davacının iddialarında hukuksal bir dayanağı bulunmadığını, öncelikle davacının satış akdinin yapılmasını hiç bir zaman istemediğini, davalının satış sözleşmelerini yapmaktan hiçbir zaman kaçınmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesinin 14.12.2017 tarihli kararıyla; noterden yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıkta davacının ticari ve mesleki amaçlı hareket etmediği yönünde göz önünde bulunduğunda tüketici vasfının bulunduğu gerekçesiyle, Mahkemenin görevsizliğine dair verilen kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 04.10.2018 tarihli ilamıyla; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

2. Dosyanın gönderildiği İlk Derece Mahkemesinin 17.07.2019 tarihli ilamıyla; davanın zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 25.06.2020 tarihli ilamıyla; 17 no.lu daire için davacının husumetinin olup olmadığı araştırılmadığı ve Mahkemenin öncelikle zamanaşımının başlangıç tarihine ilişkin tarafların sunmuş oldukları delilleri toplaması ve taşınmaza ilişkin tapu kayıtları ve belediye kayıtlarını celp etmesi, gerekirse taşınmazlar üzerinde keşif yaparak mevcut durumu tespit etmesi, yine davalının 17 numaralı bağımsız bölüme yönelik yapılan savunmasına ilişkin delilleri toplayarak ifanın imkansız olduğu tarihi belirledikten sonra zamanaşımı itirazını değerlendirmesi gerektiği gerekçesiyle, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.

3. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda taraflar arasındaki sözleşmenin feshine, davacının 17 no.lu daire için açtığı davanın aktif husumet yokluğundan reddine, davacının 20 no.lu daire için açtığı ıslah edilmiş davasının kabulü ile 385.000,00 TL'nin dava tarihi olan 16.02.2017 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; keşif sonucu yapılan tespitler ile de 20 sayılı bağımsız bölümün fiilen mevcut olmadığı yönündeki değerlendirme nazara alındığında davalının edimini yerine getirmesinin mümkün olmadığı ve taraflar arasındaki sözleşmenin feshedilmemiş olması ve edimlerin ifa imkansızlığının dava tarihi itibariyle oluştuğu nazara alındığında alacağın zamanaşımına uğradığına yönelik iddia yerinde görülmediği gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; 17 numaralı bağımsız bölüm yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddedilmesinde söz konusu taşınmaz için istenilen bedelin 500,00 TL olduğunu ve sonuç itibariyle maktu vekalet ücretine hükmedilmesinin yerinde olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

Davalı vekili; Mahkemenin kararın yerinde olmadığını, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, dolayısıyla rayiç bedele hükmedilmesinin yerinde olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, gayrimenkul satış sözleşmesinin ifa imkansızlığı nedeniyle feshi ve rayiç bedelin tahsili istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle

yapılan satımın geçerli bir satım olması nedeniyle davacının taşınmazın ifasının imkansız hale geldiği tarihteki rayiç değerini talep edebilecek olmasına, taşınmazın rayiç değerinin denetime elverişli bilirkişi raporu ile tespit edildiğinin anlaşılmasına, taşınmazın ifasının imkansız olduğunun dava tarihinden önce davacı tarafça öğrenildiğinin davalı tarafça iddia ve ispat edilmediğinin anlaşılmasına göre davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (AAÜT) 7. maddesinin 1. fıkrasında "Ön inceleme tutanağı imzalanıncaya kadar; davanın nakli, davanın açılmamış sayılması yahut görevsizlik veya yetkisizlik kararı verildikten sonra başka bir mahkemede yargılamaya devam edilmemesi durumunda bu Tarifede yazılı ücretin yarısına, ön inceleme tutanağı imzalandıktan sonra karar verilmesi durumunda tamamına hükmolunur. Şu kadar ki, davanın görüldüğü mahkemeye göre hükmolunacak avukatlık ücreti, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde yazılı miktarları geçemez." ve yine 13/1. ve 2. fıkrası “(1) Bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde gösterilen hukuki yardımların konusu para veya para ile değerlendirilebiliyor ise avukatlık ücreti, davanın görüldüğü mahkeme için bu Tarifenin ikinci kısmında belirtilen maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla (7. maddenin ikinci fıkrası, 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası ile 12. maddenin birinci fıkrası, 16. maddenin ikinci fıkrası hükümleri saklı kalmak kaydıyla) bu Tarifenin üçüncü kısmına göre belirlenir.

(2) Ancak, hükmedilen ücret kabul veya reddedilen miktarı geçemez.” hükmünü içermektedir. Bu nedenle, Mahkemece davacının 17 no.lu daire için belirsiz alacak davası olarak 500,00 TL üzerinden açılan müspet zarar isteminin husumetten reddine dair verdiği kararda davalı lehine A.A.Ü.T. 13/2. maddesi uyarınca 500,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, maktu vekalet ücretine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 370/2 maddesi uyarınca düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının, hüküm fıkrasının 6 numaralı bendinin hükümden çıkartılarak yerine "Davalı taraf kendisini vekili ile temsil ettirmiş olduğundan AAÜT kapsamında red edilen miktar üzerinden hesaplanan 500,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine" ibaresinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.